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DaSayan
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 Posté - 20 mai 2019 : 13:23:52
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Bonjour,
Je vous contacte au sujet d'un problème grave concernant ma copropriété, et pour vous demander des conseils à ce sujet, et dont je fais partie du conseil syndical.
Suite à de grandes difficultés financières (notamment avec 300.000 euros d'impayés de charges à cause de nombreux copropriétaires ne payant pas leurs charges, et un passif de près de 400.000 euros), notre copropriété avait été placée sous administration judiciaire en 2012.
Durant son mandat, l'AJ a remis de l'ordre dans la comptabilité, mais très peu de copropriétaires ont été assignés (bien que certains ont plus de 20.000 euros de dettes de charges...).
La situation de la copropriété ne semblait alors pas se résoudre : dettes ne baissant pas, copropriétaires ne payant toujours pas, hivers sans chauffage, etc...
Les charges ont de plus augmenté durant ce temps, passant de 280 euros mensuels à 450 euros.
L'année dernière, au vu de la situation insoluble et sur les conseils de l'AJ, nous avons voté en AG la liquidation judiciaire de notre syndicat de copropriété SECONDAIRE (c'est-à -dire, ne gérant que l'immeuble).
Nous sommes donc passés directement sous la gestion du syndicat PRIMAIRE existant qui gère plusieurs immeubles, et qui est géré par un syndic important.
Cette dissolution nous a permis, certes, de repartir à zéro au niveau des dettes, mais n'a rien résolu dans le fond car les gens ne payent toujours pas, et l'immeuble reste dans un état et une situation catastrophique...
La transmission depuis l'AJ vers le syndic principal s'est faite de manière compliquée avec beaucoup de problèmes, d'autant que l'AJ ne s'était pas mis d'accord avec le syndic en amont de la dissolution, et ne l'avait pas prévenu.
Une première AG a eu lieu il y a quelques semaines, et nous avons rejeté un budget augmenté de 140.000 euros à 150.000 euros pour pas que les charges arrivent à un niveau insupportable.
Mais nous avons reçu notre premier appel de charges du syndic principal, et il présente une augmentation de plus de 200 euros par mois des charges !
Nous passons ainsi d'un budget annuel de 140.000 euros à 200.000 euros...
Le syndic se justifie en expliquant qu'il en est contraint pour devoir payer les procédures multiples à venir qui n'ont pas été faites par l'AJ, et aussi parce que celui-ci ne réglait apparement pas tous les fournisseurs. Et que aussi : "Ceux qui payent vont devoir payer pour ceux qui payent pas, pendant plusieurs mois le temps que cela la situation se décante"
Naturellement, personne ne peut payer des charges de 650-700 euros par mois sur du long terme...
Je suis d'autant surpris qu'un budget de 200.000 euros n'a pas jamais été ni voté ni décidé par l'AJ ou une AG. Et nous avons repoussé la proposition de budget 2019, donc nous devrions normalement rester sur le budget 2018 ?!
L'appel de charges est d'autant plus surprenant car aucun détail n'est fourni dans la répartition des postes de dépense par rapport aux tantièmes. Il présente juste une ligne supplémentaire pour le chauffage alors que nous n'avons plus de chauffage collectif.
Le risque aussi est que les gens ne payent plus face à un niveau de charges tel, même ceux le peu qui payaient encore, et que ce soit encore pire !
Je l'ai expliqué au syndic, mais il m'a répondu que c'était mon point de vue et pas le sien...
Que pouvons-nous faire ? Peux-t-on contester cet appel de charges ?
Ont-il le droit d'imposer une augmentation pareille ?
Merci
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Posté - 20 mai 2019 : 17:28:26
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Il faut savoir que l'administrateur judiciaire se substitue au syndic et à l'AG et il décide ce qu'il veut. L'AG n'a plus son mot à dire ....
Quelle est la mission exacte de l'AJ dite par le juge..... ? |
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DaSayan
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Posté - 20 mai 2019 : 17:36:30
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L'AJ avait effectivement les pouvoirs de l'AG, c'était écrit dans son mandat.
Mais là on est plus sous AJ depuis quelques mois à cause de la dissolution du syndic secondaire, mais sous syndic classique, dans le primaire. Et c'est ce syndic qui a imposé l'augmentation. |
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Posté - 20 mai 2019 : 19:14:47
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si l'AJ n'a plus cours, et que vous etes sous la forme d'un syndicat classique de copropriété, alors votre syndic ne peut pas décider une telle augmentation : le syndic exécute les décisions prises en AG. Donc si l'AG n'a rien décidé.............. |
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JPM
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Posté - 20 mai 2019 : 23:26:19
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Le défaut de recouvrement judiciaire des charges impayées est la source principale des déboires d'une copropriété.
On brandit le coût des recouvrements alors qu'il y a des voies procédurales peu onéreuses.
Il faudrait également prévoir l'octroi de l'assistance judiciaire aux syndicats en difficulté. Cela coûterait à l'État moins cher que les assistances octroyées deux ans plus tard.
Da Sayan écrit : citation: L'année dernière, au vu de la situation insoluble et sur les conseils de l'AJ, nous avons voté en AG la liquidation judiciaire de notre syndicat de copropriété SECONDAIRE (c'est-à -dire, ne gérant que l'immeuble).
Nous sommes donc passés directement sous la gestion du syndicat PRIMAIRE existant qui gère plusieurs immeubles, et qui est géré par un syndic important.
Cette dissolution nous a permis, certes, de repartir à zéro au niveau des dettes,
Pouvez vous nous donner quelques précisions sur cette procédure miraculeuse ?
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JB22
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Posté - 20 mai 2019 : 23:47:43
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De JPM
"Cette dissolution nous a permis, certes, de repartir à zéro au niveau des dettes,
Pouvez vous nous donner quelques précisions sur cette procédure miraculeuse ?"
Ils ont trouvés la "pierre philosophale".
Plaisanterie mise à part la réponse à cette question présente un grand intérêt.
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DaSayan
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Posté - 23 mai 2019 : 13:47:27
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Désolé pour le petit délai pour répondre, j'étais en train de retrouver la présentation de cette solution qui avait été faite par l'AJ dans la convocation à cette AG.
Ce que l'AJ y dit en substance que :
- La situation de la copropriété est actuellement catastrophique (ah ? et qui a été nommé AJ depuis 6 ans pour l'arranger ?
 ) - Une solution pour s'en sortir est possible, et je vais vous la présenter (Magie !
 ) - Le syndicat secondaire a été constitué sans base légale, car une condition légale n'a pas été respectée : l'immeuble n'est pas physiquement séparé des autres immeubles gérés par le syndicat principal (oui effectivement, mais est-ce que cette condition légale existe ?)
- De plus, un nouveau réglement de copropriété n'a pas été mis en place en même temps que le syndicat secondaire, ce qui est une obligation légale
- Donc : le syndicat secondaire n'a pas de base légale
- Votre copropriété a connu de multiples syndic qui ont fait n'importe quoi et c'est pourquoi j'ai été nommé comme AJ il y a 6 ans. Actuellement, la liste des impayés est énorme, les dettes sont sans fin, et l'immeuble ne peux plus être entretenu (Une nouvelle fois : "justement,qui a été nommé AJ depuis 6 ans pour arranger cette situation ? ")
- Une demande pour un plan de sauvegarde a été faite auprès de la mairie que j'ai appuyée (idée du plan de sauvegarde donnée d'ailleurs par un des membres du conseil syndical...)
- La Mairie a répondu que le plan de sauvegarde ne pouvait être appliqué que si la copropriété répond à une organisation juridique respectueuse de la loi. Or, comme dit plus haut, ce n'est pas le cas
- Pour avoir le plan de sauvegarde, la dissolution du syndic secondaire me semble être un passage obligé
Du coup : présentation de cette liquidation par l'AJ durant l'AG avec moultes argument, assurance ferme de sa part que le syndic principal est d'accord, que tout ira bien ensuite, et accord à l'unanimité obtenu dans la foulée.
Mais, quelques mois après :
- Le syndic principal n'était PAS au courant, et n'était PAS d'accord
- On a enlevé les dettes mais les gens ne payent toujours pas. Le syndic principal m'a informé récemment que la trésorerie était (déjà !)bien en dessous de zéro, donc cycle de dettes qui recommence...
- L'AJ de son côté continue les procédures et la liquidation du syndic secondaire. Où ira l'argent qu'il récoltera des procédures concernant les impayés du syndic secondaire ? Bonne question, mais pas dans notre immeuble je pense
- Quand au plan de sauvegarde, on a vu le maire et ce ne sera pas avant de loooooongs mois (et la dissolution n'a pas forcément accéléré les choses)
Comme me l'a dit le gestionnaire du syndic principal : "Ce que l'AJ a fait, c'est comme si quelqu'un a une grave maladie à la tête et il prend du Doliprane pour faire passer juste la douleur sans rien soigner..."
Après, pour la situation actuelle, reste une dernière question : comment contester une (forte) augmentation de charge imposée par un syndic classique et non votée en AG ? |
Édité par - DaSayan le 23 mai 2019 13:52:23 |
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JB22
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Posté - 23 mai 2019 : 14:01:13
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"Cette dissolution nous a permis, certes, de repartir à zéro au niveau des dettes"
De vos explications il ressort que rien n' a été réglé, les dettes sont toujours là , il n' y a pas eu de miracle.... |
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Posté - 23 mai 2019 : 14:29:49
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et l'AJ il avait été nommé pour le syndicat secondaire "non réglementaire" ou pour le syndicat dans sa totalité (principal + "secondaire non réglementaire") ? |
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DaSayan
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Posté - 23 mai 2019 : 16:23:28
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citation: Initialement posté par JB22
"Cette dissolution nous a permis, certes, de repartir à zéro au niveau des dettes"
De vos explications il ressort que rien n' a été réglé, les dettes sont toujours là , il n' y a pas eu de miracle....
Le passif de 400.000 euros du syndicat secondaire n'est plus à charge de la copropriété maintenant.
Mais, effectivement, vu que beaucoup de copropriétaires ne règlent toujours pas leurs charges, un nouveau passif est en train de se constituer...
citation: Initialement posté par rambouillet
et l'AJ il avait été nommé pour le syndicat secondaire "non réglementaire" ou pour le syndicat dans sa totalité (principal + "secondaire non réglementaire") ?
Uniquement le syndicat secondaire "non réglementaire" |
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Posté - 23 mai 2019 : 16:46:44
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citation: Le passif de 400.000 euros du syndicat secondaire
il est passé où ? j'ai du mal à croire qu'il s'est volatilisé. ce passif a du retomber dans les comptes du syndicat principal, redevenu SEUL syndicat, NON ?
Si ce syndicat reconstitué a des dettes, il faut que le syndic actuel se démène pour récupérer ces dettes soit par des injonctions de payer, puis ensuite par des mises à l'OdJ de saisies.
Les syndics n'aiment pas car ils y consacrent trop de temps en comparaison de leur forfait... Ils préfèrent parfois laisser "pourrir" la situation (heureusement pas tous...). Dans ces cas là , il faut un CS fort et actif.... |
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DaSayan
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Posté - 23 mai 2019 : 17:35:57
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Le passif de 400.000 euros du syndicat secondaire il est passé où ? j'ai du mal à croire qu'il s'est volatilisé. ce passif a du retomber dans les comptes du syndicat principal, redevenu SEUL syndicat, NON ? D'après mes renseignements, c'est une liquidation judiciaire en bonne et due forme du syndicat secondaire. Donc les dettes sont à liquider par l'AJ qui devient responsable de cette liquidation. Elles vont nulle part ailleurs.
Donc : l'AJ continue ses procédures. Il récupère des sous. Avec, il rembourse les créanciers du syndic secondaire (et se paye lui-même ?). Et les créanciers qui ne pourront pas récupérer leur argent n'auront que leurs yeux pour pleurer.
Maintenant, si des copropriétaires ne payent pas leurs charges alors qu'on est sous syndic principal, ce seront de nouvelles procédures qui seront ouvertes par le syndic principal, et distinctes de celles pour le syndic secondaire. Avec des avocats différents.
Vous voulez connaître l'ironie de l'histoire ?
Le syndic principal était lui-même créancier de notre syndic secondaire à hauteur de 50.000 euros...
Du coup, avec la dissolution, le syndic principal nous a confirmé qu'il va devoir très probablement s'asseoir sur ces 50.000 euros.
Somme qui va être répartie dans les tous les autres immeubles via une légère augmentation de leur charges, pour qu'il puisse récupérer une partie de ces 50.000 euros.
Du coup, les copropriétaires des autres immeubles sont ravis !
C'est ironique bien sûr  Certains ont même parlé de faire un procès à l'AJ lors de l'AG générale... |
Édité par - DaSayan le 23 mai 2019 17:37:09 |
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Posté - 23 mai 2019 : 18:33:10
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citation: c'est une liquidation judiciaire en bonne et due forme du syndicat secondaire.
j'ai du mal à comprendre cela, car les débiteurs ont un capital : leur(s) lot(s) et le syndicat même s'il est secondaire est l'instance morale de regroupement d'indivisionnaire ... mais bon OK, j'entends....
je suppose que le syndic "principal" n'est pas celui qui était là à l'époque de la composition du syndicat secondaire, car celui ci serait pleinement responsable de n'avoir pas conduit la démarche jusqu'au bout et de l'avoir mené dans de bonnes conditions.... A sa place, j'aurai chaud aux fesses... |
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nefer
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 Posté - 23 mai 2019 : 19:45:50
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"Le syndic principal était lui-même créancier de notre syndic secondaire à hauteur de 50.000 euros.."
je suppose que vous voulez dire SYNDICAT et pas syndic |
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DaSayan
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Posté - 24 mai 2019 : 12:54:52
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citation: Initialement posté par rambouillet
je suppose que le syndic "principal" n'est pas celui qui était là à l'époque de la composition du syndicat secondaire, car celui ci serait pleinement responsable de n'avoir pas conduit la démarche jusqu'au bout et de l'avoir mené dans de bonnes conditions.... A sa place, j'aurai chaud aux fesses...
Effectivement,, malheureusement je n'en ai pas la réponse, cela remonte à presque 20 ans...
citation: Initialement posté par nefer
"Le syndic principal était lui-même créancier de notre syndic secondaire à hauteur de 50.000 euros.."
je suppose que vous voulez dire SYNDICAT et pas syndic
Je me suis peut-être un peu emmêlé entre syndicat et syndic.
Pour reformuler :
Le secondaire doit normalement payer des prestations au principal : femme de ménage, parking, etc. Qui dont des prestations communes à tous les immeubles.
Etant donné que ces prestations n'ont pas été réglées par manque de trésorerie, cela entraîné cette dette de 50.000 euros envers le principal |
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JB22
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Posté - 24 mai 2019 : 13:48:27
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"Le secondaire doit normalement payer des prestations au principal : femme de ménage, parking, etc. Qui dont des prestations communes à tous les immeubles."
Cela illustre les difficultés de gestion entrainées par la création de syndicats secondaires pour des intérêts très limités. |
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JPM
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Posté - 24 mai 2019 : 14:55:01
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citation: Le secondaire doit normalement payer des prestations au principal
C'est totalement faux !
Les charges du syndicat principal sont réparties par le syndic principal entre tous les copropriétaires qui en sont directement débiteurs à l'égard du syndicat principal.
Le syndic secondaire ne paie rien au syndic principal
Cela devrait être identique pour une ASL mais dans ce cas la règle est rarement respectée.
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DaSayan
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Posté - 24 mai 2019 : 15:53:28
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citation: Initialement posté par JPMcitation: Le secondaire doit normalement payer des prestations au principal C'est totalement faux ! Les charges du syndicat principal sont réparties par le syndic principal entre tous les copropriétaires qui en sont directement débiteurs à l'égard du syndicat principal. Le syndic secondaire ne paie rien au syndic principal Cela devrait être identique pour une ASL mais dans ce cas la règle est rarement respectée. Bon, il y a un peut-être un problème alors
Je me pencherai sur mes archives ce week-end pour voir si je trouve quelque chose de plus précis à ce sujet...
Pour information, nous n'avons jamais reçu d'appel direct de charges de la part du syndic principal. Toujours du syndic secondaire ou de l'AJ de notre syndicat secondaire.
Ensuite, juste pour revenir à ma question d'origine : comment contester une (forte) augmentation de charge imposée par un syndic classique et non votée en AG ? Il y a des moyens légaux pour cela ?
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Édité par - DaSayan le 24 mai 2019 15:55:15 |
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Posté - 24 mai 2019 : 16:30:22
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citation: et non votée en AG ?
ne pas payer et écrire au syndic en LRAR que vous ne pouvez pas payer ce qui n'a pas été voté en AG sauf à en démontrer l'urgence avec des justificatifs si cela concerne l’article 37 du décret :
citation: Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. |
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JPM
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Posté - 24 mai 2019 : 17:20:59
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Avant tout il faut aller voir les comptes et l'origine de l'augmentation
Je vous signale que s'il y a des recouvrements à effectuer il faut avancer les premiers frais.
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nefer
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Posté - 24 mai 2019 : 18:05:26
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"Pour information, nous n'avons jamais reçu d'appel direct de charges de la part du syndic principal. Toujours du syndic secondaire ou de l'AJ de notre syndicat secondaire."
Il y a un gros problème!
il faut d'abord relire votre réglement de copropriété.
Tout copropriétaire releve du syndicat principal...même quand il existe un syndicat secondaire.
dans votre reglement de copropriété il y a un chapitre sur les charges communes générales (en général: honoraires du syndic, assurance immeuble...frais de procédure) |
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Copro en difficulté et augmentation forte charges 
