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Peypone
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 Posté - 19 juin 2023 : 15:27:34
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Bonjour,
Notre syndic a saisi en 2021 puis 2022 dans les charges courantes deux factures de 2700 € et 6100 € comme "6151... Petite réparation du réseau d'eau usée" pour des casses sur deux évacuations.
1/ Vu les montants, la désignation "petite réparation" est-elle appropriée ? On est loin du "remplacement d'une ampoule" cité à titre d'exemple dans la loi.
2/ La 1ère charge de 2700 € est inscrite comme "charge locative" dite récupérable, la 2ème de 6100 € est une charge non récupérable. Pourtant il s'agit de travaux très similaires de problèmes d'évacuation d'eau usée dans deux pavillons voisins, par la même entreprise. Existe-t-il un critère ou un seuil de dépense pour effectuer cette distinction locative/non locative ?
3/ Pour la 2ème réparation, le devis de 1300 € s'est transformé en facture de 6100 €. Nous n'avons pas de justification de la part du syndic, ni de l'entreprise, alors que le devis indique « Tout montant supérieur devra être approuvé avant réalisation ». Pouvons-nous émettre des réserves en demandant des justifications sur cette dépense lors de l'approbation des comptes ?
4/ En plus, ces réparations concernent apparemment les évacuations des 2 pavillons, ce que notre Règlement de Copropriété désigne comme "parties privatives" jusqu'à la canalisation commune. Imputer ces deux factures dans les charges communes nous semble douteux : le CS l'a contesté et demandé de les placer sur un compte d'attente, le temps de clarifier la situation, sans être écouté. Les 6100 € ont même été inscrits en charge LA VEILLE de l'envoi des convocations. À l'approbation des comptes, serait-il judicieux de faire décider par l'AG de placer ces factures dans un compte d'attente ? Et quelles seraient les conséquences : cela modifie-t-il les comptes au point que le montant de ces factures serait déduit du prochain appel de fonds ? Car nous ne souhaitons pas cela, mais seulement parvenir à une répartition sincère de ces travaux, déjà payés par la copropriété. Pour un compte d'attente, j'ai bien noté que cette décision est à prendre dans l'année en cours, à la prochaine AG au plus tard.
Merci beaucoup par avance pour votre aide.
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Peypone
Nouveau Membre
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1
Posté - 19 juin 2023 : 15:33:28
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5 / Sinon, pour contester la répartition de ces deux factures entre tous les copropriétaires, je propose de modifier ainsi la résolution d'AG :
L'Assemblée Générale approuve les comptes de l'exercice 2022, en leur forme, teneur et imputations, la situation de trésorerie de la résidence, l'état des dettes et des dépenses détaillées d'un montant, non pas de 44 300 € prévu mais de 35 000 € ainsi que le solde des copropriétaires, la différence de 9 300 € pour « travaux de démolition dalle arrière maison » correspondant à la facture *** par l'entreprise *** étant soumise à réserve faute de justification et des éléments suivants constatés.
L'Assemblée Générale est informée que concernant cette dépense de 9 300 € le syndic a accepté en 2021, sans consulter le conseil syndical, deux devis de l'entreprise ***, l'un de 3 700 € pour « démolition dalle arrière maison » et l'autre de 1 400 € pour réparation. Or la consultation du conseil syndical est obligatoire pour tout marché ou montant supérieur à 300 €.
L'Assemblée Générale constate que le conseil syndical n'a pas été informé de la date de déroulement des travaux réalisés par l'entreprise *** en 2022, comme également en 2021, et que le conseil syndical a contesté à chaque fois l'imputation de la totalité de ces travaux dans les charges courantes ou leur répartition à tous les copropriétaires des pavillons, parkings et garages.
L'Assemblée Générale constate que, après travaux réalisés en 2022, les deux devis de 3 700 € et 1 400 € ont donné lieu à la facturation d'un montant bien plus important de 9 300 € réparti par le syndic en 3 200 € pour « démolition et évacuation de la terrasse » à la charge du copropriétaire concerné M. *** et en 6 100 € pour les autres prestations à la charge de tous les copropriétaires des pavillons, parkings et garages.
L'Assemblée Générale constate que le conseil syndical a été informé de cette dépense de 9 300 € seulement lors du contrôle des comptes, puis de l'annulation de cette dépense dans les charges courantes, et enfin de l'imputation du montant de 6105,00 € dans les charges courantes, seulement la veille de l'envoi des convocations à la présente Assemblée Générale.
L'Assemblée Générale est informée que, pour « confirmation des comptes présentés » selon le syndic, l'entrepreneur M. *** lui a indiqué par courriel que : « il était prévu que le propriétaire prenne en charge les frais liés à la démolition et reconstruction de la dalle béton et que la copropriété prenne en charge les frais liés à la réparation du réseau d’eau usée qui est commun » et constate une contradiction avec le Règlement de Copropriété.
L'Assemblée Générale décide de mandater le syndic et le conseil syndical pour étudier tout document, échange ou justification concernant les deux dépenses suivantes pour « entretien et petite réparation du réseau d'eau usée » :
- charge de 2 700 € enregistrée dans l'exercice 2021
- charge de 9 300 € enregistrée dans l'exercice 2022
afin de convenir sous 15 jours de leur justesse et de leur répartition, faute de quoi la dépense de 9 300 € sur l'exercice 2022 est rejetée.
Que suggérez-vous, s'il vous plaît ? |
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Gédehem
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 2
Posté - 19 juin 2023 : 15:51:19
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Sans entrer dans le détail, d'autres vont s'en charger, réponse rapide :
- par principe, le syndic ne peut engager de fonds que dans la limite de ce qu'en a décidé l'AG. L'AG vote 5000, le syndic n'a pouvoir/délégation que pour 5000.
S'il doit y avoir plus, il doit au moins obtenir avis du CS, l'AG suivante ratifiant e dépassement justifié.
Ceci hors cas d'urgence, le syndic disposant quasi toujours d'un petit matelas de trésorerie pour palier cette urgence. D'où l'AG 'urgente' qui suit.
Par principe, toutes les dépenses engagées par le syndicat sont supportées par le syndicat.
La répartition "commun privatif" qui suit, comme toute répartition, est autre chose. |
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nefer
Modérateur
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3
 Posté - 19 juin 2023 : 16:01:02
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bonjour
et en complément le syndic ne doit pas décider ce qui est récupérable pour les bailleurs, de ce qui est déductible: ce qui est mentionné sur le RGDD est uniquement informatif et n'a pas de valeur légale
chaque propriétaire doit établir lui même le décompte des charges récupérables sur le compte de son locataire : c'est sa responsabilité |
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Peypone
Nouveau Membre
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4
Posté - 19 juin 2023 : 19:08:22
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Merci beaucoup pour vos retours.
à Gédehem : le devis de 1300 € était estimatif. À l'AG 2022 le syndic a présenté une résolution chiffrée à 2200 € en doublant la partie réparation du devis à 1300 €, résolution qui n'a pas été votée en fin d'AG faute d'un quorum suffisant. Le syndic va dire que c'était nécessaire et qu'il a agi. Mais il n'a pas informé le CS (qui n'a donc pas suivi les travaux), pas même en novembre en faisant un point sur les dépenses annuelles. C'est au contrôle des comptes en mars que nous avons découvert la dépense (elle était alors de 9300 € soit 42% de notre budget entretien). Pas de justification pour le dépassement-triplement de la dépense.
à nefer : merci pour cette précision que j'ignorais. |
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Gédehem
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Posté - 19 juin 2023 : 19:29:25
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Plein de choses qui ne vont pas !!
Devis "estimatif de 1300 € ! : un devis, établi par une entreprise ou un artisan, précise/détaille les travaux à entreprendre, en fait le chiffrage.
Si l'entreprise estime à 1300 € tels travaux, que vient faire le syndic pour proposer à l'AG 2200 €, et se retrouver au final avec une facture de 6100 €.
Il y a là des choses qui ne collent pas du tout, tant du coté entreprise que syndic !
Mais, car il y a un gros MAIS :
".... résolution qui n'a pas été votée en fin d'AG faute d'un quorum suffisant."
De quoi parlez vous : sauf cas très particulier, il n'existe pas de quorum en AG. Il existe des seuils de majorités, ce qui est autre chose.
S'agissant de voter des travaux courants, ce qui semble être le cas pour ceux indiqués, on est à la majorité art.24.
Il suffit de 2 ou 3 copropriétaires approuvant ces travaux, alors majoritaires, seuls 1 ou 2 minoritaires étant contre, alors que la cinquantaine de présents ou représentés avaient déjà quittée la réunion.
Le président d'AG ne sait pas cela, qui est du B A BA de toute AG ?? Les scrutateurs non plus, les membres du CS ???
Pdt qui a obligation de faire voter sur toutes les questions inscrites à l'ODJ !
Il ressortirait de ce point que l'AG n'a pas voté ces travaux (sur devis 1300), que rien n'a été décidé, décision rapportée dans un PV, que le syndic n'avait donc pas pouvoir pour passer contrat, pour engager des fonds.
"il n'a pas informé le CS (qui n'a donc pas suivi les travaux),"
Pardon, mais ce type de travaux ne se déroule pas de nuit, en douce, à l'insu de tous !! ET le CS n'a rien fait, pas posé de question, rien suivi ????? Alors même que ces travaux n'ont pas été votés !
Comment dire les choses poliment .........
A bien regarder, il semble y avoir un sacré bazar dans cette copropriété, des dysfonctionnements, et pas que du coté syndic ..... |
Édité par - Gédehem le 19 juin 2023 19:43:53 |
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Peypone
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Posté - 20 juin 2023 : 08:08:42
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Le devis concerne une canalisation enterrée et indique sur la ligne "réparation" : "ce tarif est une estimation et peut être ajusté en fonction de la découverte". C'est pour cela que le chiffrage me semble "estimatif".
La résolution d'AG prévoyait de donner mandat au CS pour valider le devis de réparation dès réception (le devis initial n'était plus valide et devait être actualisé) et anticiper le coût de cette réparation à 2200 €. Pour donner mandat au CS, le vote était à la majorité de l'article 25-1. Le syndic a placé cette résolution vers la fin de l'OdJ. Je n'ai pas réalisé que l'assemblée se vidait au point de ne plus avoir la majorité, pour suggérer au Pdt de modifier l'ordre des résolutions et faire voter ces travaux. Le PV indique : "résolution sans objet, quorum insuffisant".
La situation actuelle est inhabituelle dans nos relations avec le syndic : il n'avait jamais engagé de travaux (ni accepté de devis) sans informer le CS. D'autant plus sans décision d'AG. Et un ou plusieurs membres suivaient habituellement les travaux. Cette intervention s'est déroulée au mois d'août, dans un jardin privatif. Comme d'autres membres, je n'étais pas dispo, mais il a sûrement des carences à corriger du côté du CS, ce que vous le soulignez. Pour la 1ère fois, nous avions contesté le montant (à juste titre) et la répartition d'une 1ère réparation, en reprochant que ces travaux non prévus se déroulent sans le CS, puis que le syndic accepte un autre devis sans consultation du CS, contrairement aux décisions d'AG. Je m'attendais sur ce dossier à une réaction positive de la part du syndic, pas à une telle aggravation dans ses décisions.
Mes questions portent sur l'approbation des comptes et les réserves envisageables lors de l'AG, parce que nous arrivons à cette extrémité, après que les demandes du CS au contrôle des comptes restent sans effet. Je pense que l'AG doit être informée des difficultés que nous rencontrons. |
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Gédehem
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Posté - 20 juin 2023 : 15:12:53
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Comprenez qu'il faut reprendre les choses dans le bon sens pour voir ce qui ne va pas, afin d'en tirer le constat, et donc les conséquences !
Pour l'AG, qui est l'instance décisionnelle unique dans cette affaire, il y avait une question sur la réalisation de travaux, sur la base d'un devis qui semblait très succinct, pour 1300 €. Ceci prévu à l'ODJ. Quid d'un devis "plus valide" ? Sur quelle base, qui en décide, qu'est-il proposé réellement à l'AG ?? C'est cela qu'il faut bien voir.
AG qui devait se prononcer sur 1300, sur 2200 ???
La nature de ces travaux, le chiffrage, n'étaient pas ignorés du CS. Pour que le syndic en arrive au chiffrage de 2200 €, c'est que l'analyse du chantier ne lui semblait pas correcte. Quid ici du CS ???
Ensuite vous parlez de ce devis caduque, qui doit être actualisé. OK, mais alors les travaux eux-mêmes tombent, l'AG ne pouvant statuer sur une proposition invalide.
Quid ici d'une décision d'AG approuvant ces travaux, même avec un budget "à la louche" (les 2200 ) ???
Ensuite encore, vous parlez d'une autre question (prévue à l'ODJ ?) qui prévoyait délégation au CS pour, je vous cite : "pour valider le devis de réparation dès réception (le devis initial n'était plus valide et devait être actualisé) et anticiper le coût de cette réparation à 2200 €.
OK : mais les 2 questions sont liées, se suivent, s'agissant de réaliser des travaux :
- la première sur la base du devis initial à 1300, question devenue sans objet.
- la seconde, du fait de cette 1ère résolution sans objet, pour déléguer (la décision) au CS, sur la base d'un nouveau devis attendu, actualisé à 2200 €.
Qu'est-ce donc cette histoire de report de cette seconde question "en fin d'AG". Question alors détachée de celle portant sur les travaux à 1300 € ???
IL y a là un point qui ne va pas, les 2 questions étant liées.
La délégation de pouvoir au CS relève de la majorité art.25, en son point a) (L.65 art.25a)
L.25-1 n'est pas une règle de majorité. Il défini une modalité passerelle (du 25 vers le 24), en fixant une condition.
Ce qui veut dire en pratique que lors de votre AG, le pdt devait faire voter l'assemblée sur la base de l'art.25. Constatant que cette majorité ne pouvait être atteinte, faute de "combattants", la décision ne pouvait être prise.
Mais que, toujours selon ce résultat, d'où le vote impérativement, il était possible de statuer à la majorité de l'art.24, le seuil du 1/3 prévu art.25-1 étant atteint.
De cela on ne sait rien, puisqu'il ne semble pas qu'un vote ait eu lieu.
Il résulte de tout cela qu'aucune décision d'aucune sorte n'a été prise, que les travaux initialement proposés à l'AG n'ont pas été approuvés, que personne n'a approuvé un marché de 2200 €, qu'aucune délégation n'a été donnée à qui que ce soit, ni au syndic ni au CS, pour passer un marché et engager des fonds proposés à 2200 e.
Voila la situation à ce jour.
Situation qu'il faut que chacun des copropriétaires comprenne bien, et tout particulièrement les membres du CS, qui doivent en faire 'information.
On vous demande maintenant d'approuver des dépenses pour des travaux qui n'ont jamais été décidés, pour approuver une dépense de 6000 et quelques € dont il n'avait jamais été question !!
Ce n'est pas de "réserve" dont il faut alors parler, mais du refus d'approuver cette dépense pour des travaux qui n'ont jamais été décidés, le syndic alors aucun pouvoir pour contracter et engager les fonds du syndicat.
Comprenez qu'il semble y avoir chez vous des dysfonctionnements à tous les étages, et qu'il est nécessaire de bien les voir pour rectifier la barre du navire.
Ce qui ne change rien à la faute professionnelle du syndic, qui ne peut ignorer en tant que 'professionnel' son impossibilité de contracter et d'engager des fonds sans vote d'une AG. Qui plus est s'agissant de travaux importants.
Entendons nous : je ne parle pas de la nécessité ou pas de réaliser ces travaux. Il est question de la procédure, incontournable dans tous les cas, l'affaire concernant l'ensemble des propriétaires indivis de l'immeuble. On ne peut donc faire n'importe quoi, n'importe comment.
Sur le CS, faute de décision d'AG ou de délégation qui lui aurait été donné, au besoin alerté par n copropriétaire, il devait, dès l'arrivée du premier véhicule de l'entreprise, dès le 1er coup de pioche, faire arrêter le chantier et voir avec le syndic ce qu'il en était.
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Peypone
Nouveau Membre
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Posté - 20 juin 2023 : 16:54:30
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La résolution d'AG prévoyait un financement des travaux, chiffré sur la base du devis (caduc) de 1300 € : pour être prévoyant, la partie concernant la "réparation" elle-même a été doublée, pour aboutir à 2200 €.
Cette résolution n'ayant pas été votée, nous sommes bien d'accord que le syndic ne pouvait pas engager de travaux qui n'ont pas été décidés. Il va nous expliquer (comme en 2021) qu'il a dû agir dans l'urgence, car une évacuation s'était cassée. Que la facture s'élève à 9300 €, dont 3200 € à la charge d'un propriétaire pour démolir la dalle et accéder à son évacuation. Que l'évacuation s'est cassée à cause du mauvais état de la canalisation principale, donc les 6100 € restant sont à la charge de la copropriété. Sauf qu'il n'a fourni aucune justification de ce récit (par exemple la partie réparation de la facture tient en une ligne). Ce que vous soulignez, et qui confirme ce que je ressentais, c'est qu'il a agi hors de tout cadre réglementaire et nous demande à présent de bien vouloir accepter tout ça, y compris paiement et remboursement du déficit généré (sinon les comptes étaient à l'équilibre).
J'ignore si, pour la "conservation de l'immeuble", le syndic a le droit d'engager des fonds du syndicat de son propre chef : est-ce permis ? Ce sera sa principale explication.
Mais cela s'est fait sans consulter le CS, ni rendre compte des travaux (il n'y a rien dans la convocation à l'AG au sujet de cette dépense). Je voulais proposer d'émettre une réserve sur cette dépense, afin d'être conciliant et trouver une ouverture. Votre analyse rigoureuse m'indique bien qu'il faut la REFUSER. Merci beaucoup pour cela.
J'ignore quelles sont les conséquences financières et comptables : cette dépense devient-elle alors une "créance douteuse" ? Ou est-elle retirée des comptes de la copropriété ? La quote-part du montant de cette dépense sera-t-elle retirée du prochain appel de fonds (donc le déficit actuel retourne à l'équilibre) ? |
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Posté - 20 juin 2023 : 17:03:00
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Gédehem
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Posté - 20 juin 2023 : 17:11:21
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Un petit ajout, pour tenter de cerner un peu plus la situation, et y remédier.
Il faut être clair : ce n'est pas un problème de "carence du CS". C'est un problème de dysfonctionnement du syndicat dans son ensemble.
"Je n'ai pas réalisé que l'assemblée se vidait au point de ne plus avoir la majorité ...;"
- Vous n'étiez pas seul (et à quel titre) : Pdt, scrutateurs, syndic-secrétaire ne pouvaient pas ne pas voir le départ des uns et des autres.
Et quand bien même : ceux qui ne signalent pas leur départ sont réputés être présents jusqu'à la fin de la réunion décidée par le pdt.
Ce qui veut dire qu'il ne peuvent être opposants lors d'un vote.
- des copropriétaires qui quittent en nombre l'AG : ils s'ennuient, ils pensent ne plus servir à rien. Manque de conscience des enjeux, de l'importance de la réunion. D'implication dans la gestion de leur bien commun.
Cela doit poser question au CS : quid de l'intérêt de la "chose commune" par le plus grand nombre, si on les laisse toujours de coté ???
Vous attendiez du syndic qu'il informe davantage le CS. Mais dans cette histoire, personne ne semble relever que rien n' a été décidé. Ni les travaux eux-mêmes, et donc pas les fonds correspondant.
Question à poser au syndic : "Sur la base de quelle décision d'AG rapportée dans un PV avez vous pu passer un marché pour tels travaux et engager tels fonds du syndicat ?"
C'est un grand classique : agissant hors décision d'AG, hors cadre du syndicat, l'acte est personnel et non "es-qualité" syndic.
Par ailleurs, mais c'est entrer dans des détails juridiques qui peuvent dépasser, il appartient à l'entreprise contractante de vérifier les pouvoirs du syndic.
"Cassation 30.05.2012 n° 11-11.993
Toute entreprise contractant avec un syndicat de copropriétaires devra à l’avenir s’assurer que les travaux commandés ont effectivement été votés en AG et que le syndic qui passe commande a bien le pouvoir de conclure l’acte.
Confirmation arrêt CA Paris 10° Ch. 8.12.2010."
Certes, l'arret de Cass n'a pas été publié. Il n'empêche pas d'en retenir la solution dans des cas identiques. Comme celui que vous exposez.
Car il y a chez beaucoup de copropriétaires, et donc de membres de CS, une méconnaissance sur ce point. Le mandat donné au syndic lors de sa désignation n'est pas "mandat général" pour faire tout et n'importe quoi. L'acte le désigne pour être le représentant légal du syndicat, "sa main et sa voix".
Mais c'est tout. Voir L.17 et 18 :
L.17"Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic .... "
L.18" I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
Hormis les quelques pouvoirs qu'il détient en propre, prévus par les textes, , tous les autres dépendent d'une décision de l'AG du syndicat. Incontournable pour réaliser des travaux. Exception pour les travaux dits "urgents", mais qui lui imposent de convoquer sans délai (2 jours) une AG pour statuer au final, ici par ratification.
Dans tous les cas, passage par une décision d'AG.
Pas d'AG l'autorisant à contracter, et donc à engager les fonds correspondants : syndic agissant hors mandat, à titre personnel. Qu'il s'en débrouille avec son assurance RCP. |
Édité par - Gédehem le 20 juin 2023 17:30:14 |
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Gédehem
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Posté - 20 juin 2023 : 17:37:03
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Copro 33 :
"(Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes)
Le devis doit mentionner :
La date du devis.
Le nom et l'adresse de la société.
Le nom du client.
La date de début et la durée estimée des travaux.
Le décompte détaillé de chaque prestation, en quantité et en prix unitaire.
Le prix de la main d'Å“uvre.
Les frais de déplacement.
La somme globale à payer HT et TTC.
http://www.economie.gouv.fr/dgccrf/...tiques/Devis"
En relisant bien l'exposé, on constate que le devis présenté à l'AG ne répond pas à ces obligations, sans détail des travaux, qui plus est pour une somme de 1300 €.
Et qu'il était attendu un nouveau devis, pour un total de 2200 €.
Qui se transforme au final, sans que rien n'ait été décidé, par une facture de 6000 et quelques euros.
Cherchez l'erreur !!
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Gédehem
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12
Posté - 21 juin 2023 : 15:53:31
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Il n'a pas été répondu à une question de Peypone, importante :
"J'ignore si, pour la "conservation de l'immeuble", le syndic a le droit d'engager des fonds du syndicat de son propre chef : est-ce permis ? Ce sera sa principale explication. "
Membre du CS, ou même copropriétaire, on ne peut ignorer ce point : L.65 art.18 et D.67 art.37 traitent de l'affaire.
Le syndic peut, et même doit, engager les travaux nécessaires "à la sauvegarde de l’immeuble, ceux indispensables au maintien de la sécurité des personnes et des biens, touchant à la salubrité ou la solidité de l'immeuble et qu'il faut entreprendre dans les meilleurs délais afin d’éviter un préjudice imminent."
Mais dans ce cas d'urgence, le syndic est dans l'obligation de convoquer aussitôt, donc sans délai (2 jours par exemple), une AG qui devra statuer sur la réalisation des travaux, de sauvegarde si c'est le cas, et aussi de réparation, si tout a été fait aussitôt.
On est alors dans la ratification des travaux engagés en urgence, ratification des fonds nécessaires.
Ce qui revient à dire que dans tous les cas, urgence ou pas, une AG est obligatoire pour décider de travaux, pour décider des fonds nécessaires à leur réalisation.
Dit autrement : le syndic ne peut contracter et engager les fonds du syndicat sans qu'une AG ne l'ai décidé. Urgence ou pas.
Si on résume l'exposé, on part d'une proposition mal ficelée, imprécise (ce n'est pas un devis) pour 1300 € de travaux, à leur facturation pour un montant de 9300 € payés par le syndicat .......
Aucune AG n'ayant décidé ou ratifié quoi que ce soit .....
Pas difficile de trouver l'erreur !
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Réserves à l'approbation ? Compte d'attente ? 
