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agarros
Nouveau Membre
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 Posté - 10 févr. 2011 : 22:59:41
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Bonjour et tout d'abord merci pour vos réponses.
Voici le contexte et sujet de la perdition :
Famille de 4 personnes (2parents de 55ans + 2 enfants) souhaitent acheter un bien avec pour simplifier une valeur de 100 qui sera financer à 100% par un emprunt.
Pour cela, nous allons monter une SCI avec un minimum d'apport (part égale entre tous les associés).
Le but de cet achat est que les enfants jouisse de la nue-propriété et les parents de l'usufruit.
La question est simple : comment faire cela ?
De ce que j'ai compris, la nue-propriété sera 50 (moitié de la valeur du bien) et donc l'usufruit de 50 également ?
Si les parents donne la nue propriété, cela revient donc à une donation de 25.
Dans ce cas, les enfants peuvent-ils donner leur part d'usufruit aux parents ?
Merci de bien vouloir m'éclairer.
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 11 févr. 2011 : 07:41:36
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Bonjour,
Avez-vous réfléchit à certains aspects avant d'envisager du démembrement via une sci :
Si vous acheter à crédit 100% sans apport vous commencerez à toucher les bénéfices de l'usufruit vers 70 ans....
Il s'agit d'une location en nue avec des revenus de type fonciers ?
donc probablement SCI Ã l'IR ?
Ce qui implique que les revenus seront imposés au prorata des parts de chaque associé dans la SCI mais dans le cadre du démembrement vous aurez la satisfaction de payer des impôts en tant qu'usufruitier et vos enfants auront juste à payer le foncier et les grosses réparations en tant que nue propriétaire sauf clause spécifique dans les statuts.
La détermination de la nue propriétaire et sa valeur est fonction de l'age du propriétaire qui procède à ce type d'opérations pour votre tranche d'age , c'est effectivement du 50 / 50
http://www.investir-defiscaliser.ne...ropriete.htm
Vous procédez à votre achat via une SCI ( attention au taux d'assurance du fait de l'age des associés parents ).
Un apport serait plus intéressant et vous permettra de percevoir des revenus
citation: Le but de cet achat est que les enfants jouisse de la nue-propriété
Ca va surtout leur couter en foncier et grosses réparations ....
citation: Si les parents donne la nue propriété, cela revient donc à une donation de 25.
La nue propriété représente 50 et vous donnez 560 à chacun de vos 2 enfants donc nous arrivons bien à 25 pour chaque enfant.
citation: Dans ce cas, les enfants peuvent-ils donner leur part d'usufruit aux parents ?
Votre montage me semble compliqué car vos enfants seront de toute façon déjà propriétaire et usufruitier de 50 % du bien via leur part dans la SCI.
A mon avis , vous devriez acheter avec votre femme en prenant 90 % des parts et 10 % pour vos enfants ( je vous conseille un apport de 30 % de la valeur du bien pour obtenir un revenu )
Ensuite vous faites un démembrement de la nue propriétaire en faveur de vos enfants associés à 10 % des parts donc vous conserver 90% des revenus locatifs et eux disposent de 10 % en pleine propriété ( usufruit et propriété ) et 90 % en nue propriété.
Sinon vous achetez à 90% et 10% pour vos enfants et vous faites des donation de parts de SCI dans le temps en vous conservant les nombres de parts qui vous convient en montant de revenu locatifs.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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dethau
Contributeur actif
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 2
Posté - 11 févr. 2011 : 17:54:49
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qui sera financer à 100% par un emprunt
Comment l'emprunt sera-t-il remboursé ?
Par qui ? |
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agarros
Nouveau Membre
8 message(s)
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3
Posté - 12 févr. 2011 : 10:41:05
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Bonjour et merci de votre réponse,
Tout d'abord réponse à la première question :
qui sera financer à 100% par un emprunt(*financé, désolé pour la faute) :
L'emprunt sera remboursé par le revenu locatif.
Ensuite, cet achat n'a pas réellement pour but de donner un bénéfice aux parents qui auront d'autres revenus locatifs mais plus de transmettre ce bien aux enfants.
Effectivement le coût du foncier que supporterait les enfants est un point à étudier mais dans votre montage 90/10, n'est ce pas la même chose ? (sachant que ces coûts là ne devrait pas être élevés du fait de la rénovation complète du bien à l'achat).
Une autre question sur les frais de donation : A priori le calcul se fait sur l’ «actif net » et il est en rapport avec l’âge des donateurs (dans notre cas 70%).
A priori : Actif brut – prêt = actif net
70 - 100 =-30 et donc si mes calculs sont exact frais de donation = 0€.
Donc le montant d’exonération des donations-partages sera toujours à 100 % ? (150 000€)
Merci
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Édité par - agarros le 12 févr. 2011 10:42:00 |
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dethau
Contributeur actif
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Posté - 12 févr. 2011 : 11:16:24
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Vous pouvez tout simplement créer une SCI avec vos enfants, moyennant un faible apport de 1000 €. (par exemple), dont le capital social serait de 100 parts de 10 €.
Ces parts seraient détenues pour la nue-propriété par les enfants et pour l'usufruit pas les parents.
Ensuite, vous (les parents) faites l'acquisition, à titre personnel et non en votre qualité de détenteurs de parts, du bien immobilier pour l'usufruit seulement, et la SCI pour la nue-propriété.
Ce processus, vous permettrait s'assumer et d'assurer le remboursement de l'emprunt par l'encaissement des revenus locatifs.
A votre décès (il faut y penser malheureusement), votre usufruit détenu sur l'immeuble rejoindra la nue-propriété détenue par la SCI, et l'usufruit de vos parts la nue-propriété des leurs.
Bien entendu, vous conserverez précieusement tous les documents ayant trait à l'emprunt contracté et à son remboursement, notamment les relevés du compte bancaire.
Vous éviteriez les frais consécutifs à une donation-partage consentie au profit des enfants. Bien que cette transmission soit fiscalement couverte par les abattements de + de 150000 €, dont bénéficie chaque donataire, il ne faut omettre les frais annexes se greffant sur ce genre de transmission à titre gratuit. |
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agarros
Nouveau Membre
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5
Posté - 13 févr. 2011 : 16:03:41
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Bonjour et merci Dethau,
Ce montage semble intéressant mais comment faire pour que les enfants détiennent la nue propriété des parts et les parents l'usufruit ? Est-ce à la constitution de la SCI à mettre dans les statuts ? ou une donation après la création ?
Autre question : ne serait-il pas possible de créer la SCI avec 90% pour les parents et 10% pour les enfants et que ce soit la SCI qui acquière le bien ? Cela serait-il désavantageux ?
Merci |
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dethau
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Posté - 13 févr. 2011 : 16:59:44
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Votre objectif est, semble-t-il, de favoriser vos enfants tout en conservant les revenus du bien acquis (loyers) en vue du remboursement du prêt.
Dans la formule proposée, vous auriez acquis, à titre personnel, l'usufruit soit les revenus du bien, vos enfants ayant de leurs côtés le nue-propriété des parts et vous l'usufruit.
Vous pouvez,également constituer la SCI avec un apport minime, les parts étant attribuées aux seuls parents.
Dans un temps proche, vous faites donation de la nue-propriété aux enfants. Ces parts auraient alors une faible valeur puisque la SCI aurait pour tout capital le simple apport initial.
L'emprunt contracté, la SCI peut alors acquérir l'immeuble en question.
Cette donation de parts sociales peut se réaliser sans la participation d'un notaire, à l'aide d'une déclaration de "cession de droits sociaux" fournie par l'administration fiscale.
Bien entendu, au cours d'une A.G., cette transmission de la nue propriété des parts sera mentionnée et entérinée par l'adoption du P.V. de cette A.G. |
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agarros
Nouveau Membre
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Posté - 13 févr. 2011 : 18:08:11
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Lors d'une cession de part sociale, comment faire apparaître qu'il y uniquement cession de la nue propriété sur une donation de part d'une SCI ? |
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dethau
Contributeur actif
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Posté - 14 févr. 2011 : 08:40:38
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comment faire apparaître qu'il y uniquement cession de la nue propriété sur une donation de part d'une SCI ?
Mention est portée sur la déclaration de cession.
Ou, rédiger un acte sous seing privé simple constatant cette mutation des parts n° 1 à 100 de la SCI..?....pour la nue-propriété par M. ..X.. et Mme...Y...?.. son épouse, conservant l'usufruit, au profit de leurs enfants
communs M..XY 1...et Melle...XY 2..... -pas de donation antérieure-
Et présentez l'acte à l'enregistrement auprès de la recette des impôts sans droit à verser en raison des abattements dont jouissent les enfants.
Vous aurez ainsi un support-papier de cette mutation disponible dans les archives de la S.C.I. |
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SCI - Donation en nue propriété - perdu... 
