Les acquéreurs soumis à une triple peine
Alors que pendant des années le marché immobilier a été nourri de crédit facile et bon marché, la crise des "subprime" et celle de liquidités qu'elle a provoqué dans le secteur bancaire et financier mettent à mal la solvabilité des acquéreurs potentiels d'un bien immobilier, en leur créant brutalement une triple difficulté :
- en augmentant le montant des mensualités pour un même montant emprunté, sous le double effet de la hausse des taux d'intérêt et de la diminution de la durée des crédits, les banques elles-mêmes étant forcées de se refinancer pour des durées plus courtes et plus cher,
- en poussant les banques, mises sous pression et rappelées à la prudence, à aggraver dans leurs critères d'octroi des crédits les exigences notamment de taux d'effort maximal, et d'apport personnel,
- en les amenant aussi, par la pénurie de liquidités, à être plus sélectives dans le cadre des enveloppes disponibles, et à refuser les financements aux emprunteurs de moindre qualité, ou les financements à plus haut risque comme les prêts relais...
Du coup, le marché se grippe à la fois par manque de primo-accédants que par l'abandon par de nombreux propriétaires actuels de projets d'achat du fait des difficultés de revente de leur logement actuel ! Car une des grandes caractéristiques des marchés immobiliers est que les acquéreurs, dans le neuf comme dans l'ancien, sont à 60 à 70% vendeurs d'un autre bien sur le marché de l'ancien, et qu'un freinage des achats des primo-accédants se propage rapidement au reste du marché par le blocage des ventes, alors même que les autres catégories d'acquéreurs seraient moins touchées par l'effet des restrictions mentionnées !
Or les conséquences d'un blocage prolongé peuvent être dramatiques, dans un premier temps chez les promoteurs, qui se retrouvent faute d'acquéreurs solvables avec des stocks de programmes déjà en construction ou achevés, et des programmes gelés, sur lesquels ils sont déjà au moins partiellement engagés, puis dans un second temps dans toute la filière du bâtiment, grande pourvoyeuse d'emplois ces dernières années, sans compter les agents immobiliers, diagnostiqueurs, etc.
L'aménagement des contraintes des bailleurs sociaux pour leur permettre d'acquérir des programmes qu'ils n'ont pas construits, prévue dans le "projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" qui vient en discussion au Parlement le 14 octobre, et un éventuel préfinancement pour l'acquisition de 30.000 logements en stock par les organismes HLM - c'est au mieux ainsi que l'on peut interpréter l'annonce très imprécise du président de la République le 1er octobre - peuvent apporter au secteur un ballon d'oxygène, mais l'effet ne peut être que temporaire, sans nouvel afflux d'acquéreurs, il est peu probable de voir les promoteurs se lancer dans de nouveaux projets...
Préserver à tous prix la primo-accession ?
S'il y a une action à engager pour éviter un blocage généralisé, c'est certainement sur le segment de la primo-accession qu'il faut la mener, les primo-accédants étant les seuls à pouvoir donner de l'air à un marché dont les autres acteurs se bloquent mutuellement !
Et c'est précisément sur ce segment, aux emprunteurs les plus fragiles car partant en général de rien dans leur projet immobilier, que les risques de "credit crunch" existent avec le plus d'acuité, susceptibles de provoquer par réaction en chaîne un effondrement généralisé du marché.
Bernard Vorms, directeur général de l'ANIL, et auteur de nombreux rapports sur le marché du logement, tire la sonnette d'alarme et propose des pistes pour sauver la filière de l'accession.
Les premières visent à permettre aux banques de lever des ressources sur le marché. Selon Bernard Vorms, l’exemple américain montre qu’à court terme, seule la garantie de l’Etat est de nature à rassurer les investisseurs. Or aujourd'hui une partie des prêts acquéreurs, notamment les prêts d'accession sociale (PAS) et les prêts à taux zéro (PTZ), garantis par le FGAS (Fonds de garantie à l’accession sociale à la propriété), bénéficient d’une garantie finale de l’Etat, mais celle-ci, dans le contexte actuel, présente deux grandes limites : elle ne concerne que les accédants bénéficiant de ressources modestes, et elle profite à la banque et non directement à celui qui a prêté à la banque, donc elle n’est pas assez visible.
Or, rappelle Bernard Vorms, la faillite des rehausseurs de crédit américains, les monoline, explique peut-être le peu de cas que les investisseurs font aujourd’hui des dispositifs de garantie autonome. Il faut donc mettre en évidence à leurs yeux, la garantie de l’Etat.
Il faudrait donc mettre en oeuvre la garantie du FGAS de telle sorte que celui qui prête à la banque bénéficie d’une créance dotée de la garantie finale de l’Etat. Et par ailleurs, afin d'élargir le champ des financements qui bénéficieraient de la garantie de l'Etat, il suffirait de relever temporairement le plafond de ressources ouvrant droit aux PAS de façon à couvrir l’essentiel des prêts destinés aux accédants, en attendant que la situation se normalise ! Selon certaines informations diffusées dans la presse, il semblerait que sur cet élargissement il soit en passe d'être entendu...
Rappelons qu'une telle mesure serait dans le droit fil de certaines propositions de l'actuel président de la République du temps où il était candidat à la fonction !
Bernard Vorms rappelle aussi que si l’attention est actuellement focalisée sur l’irresponsabilité de ceux qui ont fait prendre des risques démesurés aux emprunteurs américains, anglais ou espagnols, ceci ne doit pas faire oublier qu’il y a moins de deux ans la préoccupation des pouvoirs publics français était à l’inverse de lever les réticences des établissements de crédit à prêter à des catégories supposées plus fragiles, notamment les ménages disposant de revenus irréguliers. Cette question, sur laquelle il avait réalisé un rapport avec Claude Taffin (1), reste à l’ordre du jour.
C’est en effet une chose, indique Bernard Vorms, de s’assurer que les prêts que l’on propose aux accédants ne présentent pas de risque intrinsèque, c’en est une autre de ne prêter qu’aux clients les plus sûrs. Dans la mesure où certains ménages présentent des risques plus élevés que la moyenne (modicité des revenus, faible marge de manoeuvre) ou d’une nature particulière (irrégularité de ces mêmes revenus, santé, âge, etc..), ils doivent se voir proposer des prêts dont le profil, les caractéristiques, les modalités de commercialisation et de gestion sont adaptés à leur situation. Dès lors que la collectivité aide ou encourage un ménage à acheter son logement, sa responsabilité est engagée et elle ne peut se désintéresser des conditions dans lesquelles l’opération est conduite.
D'où la préconisation de toiletter les règles de fonctionnement du FGAS pour lui permettre d’orienter l’activité des prêteurs vers les groupes que la collectivité entend aider, de s’assurer que les prêts proposés sont adaptés aux divers segments de la clientèle sociale auxquels ils sont destinés, mais aussi d’aider les établissements de crédit à lever des ressources sur le marché en rassurant les porteurs des créances.
Enfin, une autre proposition viserait à accroître la part des ressources maîtrisées par le secteur bancaire dans le financement du logement. Jusqu'en 2001, relève Bernard Vorms, la trésorerie libre de l'épargne logement (plans d'épargne logements ou PEL et comptes d'épargne logement ou CEL) fournissait aux banques généralistes près de la moitié des ressources qui leur servaient à adosser les prêts au logement. Depuis, de nouveaux placements plus attractifs sont venus drainer l’épargne des ménages, et l'attractivité de ces vieux "produits" a été de surcroît restreinte par la réforme de la fiscalité des PEL en 2005-2006. Aujourd'hui elle ne représente globalement qu'une part marginale des encours de crédits immobiliers des banques, qui il est vrai se sont beaucoup accrus depuis.
Avec la fin de l’abondance des liquidités au niveau mondial, la crise montre qu’il serait rassurant de disposer d’une ressource qui place une partie du financement du logement à l’abri des fluctuations conjoncturelles des marchés financiers. C’est ce qui fait regretter à certains, surtout parmi les banquiers généralistes, l’équilibre ancien de l’épargne logement. Certains d’entre eux pensent même, suggère Bernard Vorms, qu’une modification des paramètres du CEL pourrait avoir un effet immédiat sur la trésorerie des banques.
A suivre...
(1)Rapport Taffin et Vorms : "Elargir l’accès au crédit aux emprunteurs atypiques"
UniversImmo.com
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