ACTUS
La copropriété en France à la croisée des chemins - 2ème partie : les vrais enjeux de la copropriété
Le
10/10/2009
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Sans la principale association de consommateurs spécialisée dans le domaine, le Salon de la copropriété de la Porte de Versailles s'est tenu dans une ambiance plus feutrée : privilégiant désormais les professionnels et semi-professionnels - syndics bénévoles et présidents de conseils syndicaux -, ses organisateurs en ont exclu l'ARC (Association des responsables de copropriété), qui a organisé un contre-salon aux mêmes dates, drainant une bonne partie des mécontents d'un mode de propriété générateur de nombreux litiges et frustrations. Cibles faciles, pas toujours clairs sur leurs prestations et leur tarification, ni toujours rigoureux dans l'application du droit, les syndics en font les frais en premier lieu. Pourtant les vrais enjeux de la copropriété ne sont-ils pas ailleurs, et notamment dans l'adaptation d'un parc immobilier vieillissant aux exigences de qualité, de sécurité et de performance énergétique qui s'imposent progressivement ?
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(Suite de la 1ère partie : syndics et copropriétaires font salon séparé)
Les vrais enjeux de la copropriété
Avec des prix de l'énergie durablement orientés à la hausse et une taxe carbone appelée à augmenter à mesure que l'on approchera de l'échéance des objectifs de la loi "Grenelle 1 (réduction des consommations d'énergie du parc des bâtiments existants d'au moins 38% d'ici à 2020 !), les copropriétés, et notamment les plus anciennes qui sont autant d' "épaves" ou "passoires" thermiques, n'échapperont pas à la nécessité de mettre en route des travaux d'isolation, et de rénovation de chaufferies. Certaines sortiront tout juste de ceux de sécurisation des ascenseurs, et devront aussi éliminer leurs réseaux de canalisations en plomb, sans compter le fardeau des travaux de pur entretien, croissant avec le vieillissement du parc immobilier...
Devant de tels enjeux, l'intérêt bien compris des copropriétaires sera d'avoir en face d'eux des syndics professionnels à la hauteur, au fait des technologies innovantes de la performance énergétique, dotés des compétences nouvelles qui leur seront nécessaires pour mettre en mouvement les copropriétés, s'y retrouver dans les financements multiples qui se mettent progressivement en place, informer et mobiliser leur clientèle, analyser avec rigueur les offres des entreprises, signer des contrats de performance énergétique, etc.
Dans ce contexte, il importera plus aux copropriétaires de tester les capacités de leurs syndics dans ces domaines, de vérifier que les principaux et gestionnaires d'immeuble qu'ils leurs proposent ont été formés dans ces matières, voire qu'ils ont déjà des références en termes de réalisations concrètes, plutôt que recourir systématiquement au moins disant et ne comparer que les tarifs des photocopies...
Dépasser les polémiques sur les honoraires
Certes, les copropriétés doivent en avoir pour leur argent et il ne s'agit pas de cautionner des dérives qui ont desservi la profession de syndic : les syndics ne pourront faire l'économie de mettre de l'ordre dans des barèmes de facturation devenus surréalistes, ce qu'ils ont d'ailleurs assez largement commencé à faire, et il faut rendre hommage au travail de normalisation que les principales fédérations professionnelles - FNAIM et UNIS notamment - ont effectué à la suite de l'avis du Conseil national de la consommation (CNC) du 27 septembre 2007 fixant la liste des prestations devant être incluses dans leur forfait de gestion courante et ne pas être facturées au titre des "prestations particulières".
Les associations de consommateurs - l'ARC, bien entendu mais aussi la CLCV, l'INC (60 millions de consommateurs ou l'UFC (Que Choisir) - et des revues comme Le Particulier trouvent l'application de l'avis insuffisante et réclament un arrêté réglementaire, que le gouvernement a hésité à prendre jusqu'ici. Ne serait-ce pas en fin de compte la meilleure solution pour faire cesser les attaques répétées, largement reprises dans les grands médias et mal vécues par le gros des troupes d'une profession plutôt à la peine, et qui a gardé le souvenir du confort des barèmes préfectoraux d'avant la libération de prix ?... Beaucoup chez les syndics ne sont pas loin de le penser, alors qu'ils se sentent par ailleurs menacés par la financiarisation des grands groupes au mains de banques, qui dominent progressivement le marché, sans contribuer de manière décisive à redorer l'image de la profession, ni changer les conditions de son exercice.
En attendant, les copropriétaires sont plus capables qu'on ne le croit de calculer ce que leur coûte leur syndic ou leur coûtera un candidat pressenti pour ce poste pour les prestations récurrentes, celles qui sont rendues de manière constante d'une année sur l'autre, même si toutes ne sont pas incluses dans le forfait de base, devenu au fil du temps un prix d'appel plus qu'un tarif tout compris. Aux syndics d'améliorer la crédibilité de leur approche commerciale, comme d'aménager certaines de leurs pratiques qui ne contribuent pas à l'établissement du climat de confiance nécessaire face aux enjeux mentionnés : citons notamment leur attachement aux honoraires en pourcentage sur les travaux, ou leur résistance à accepter le compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires - alors même que cette résistance, qui a jusqu'ici empêché le gouvernement de le rendre obligatoire, a pour effet de fausser la concurrence entre ceux qui peuvent, par leur taille, "faire du produit financier" à grande échelle avec la trésorerie des copropriétés, et ceux qui ne le peuvent pas ou ne le peuvent que manière très marginale...
Avec un parc géré de près de 8 millions de logements, dont plus de la moitié construits entre 1950 et 1970, les syndics auront pourtant un rôle majeur à jouer, face à des copropriétaires encore trop souvent réticents ou mal informés à leur égard. Sortir de l’immobilisme, dans des copropriétés à la composition souvent très diverse, et face à des copropriétaires aux intérêts contradictoires – copropriétaires « de passage », commerçants, bailleurs, etc. –, ne sera pas chose facile ! Il n'est pas trop tôt pour entreprendre, de part et d'autre, à établir une nouvelle relation de partenariat sans laquelle rien ne sera possible. Des signes encourageants révèlent, côté consommateurs comme chez les fédérations de professionnels, une certaine disponibilité en ce sens...
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