ACTUS
Immobilier et logement : bilan 2009 et perspectives 2010
Le
4/1/2010
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Commencée au plus fort de la crise financière et économique, l'année 2009 se termine dans un climat de reprise, certes sensible mais mal assurée. Pris à contrepied en plein désengagement budgétaire dans le logement, le gouvernement a réagi vigoureusement avec le plan de relance : il a temporairement sauvé les promoteurs et amorti la récession du bâtiment, aidé par le régime de défiscalisation "Scellier" dont il n'a pas eu l'initiative, mais qui a opportunément donné un coup de fouet à un investissement locatif privé passablement essoufflé depuis le recentrage du "Robien". Mais la crise du logement demeure, et les politiques publiques, empêtrées dans les contradictions et la complexité des structures destinées à les mettre en oeuvre, sont encore loin d'être à la hauteur des enjeux...
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Le Scellier à point nommé
Né d'une initiative parlementaire dans le cadre du débat de la loi de finances rectificative pour 2008, le régime d'incitation fiscale qui porte le nom de son auteur, François Scellier, est venu à point nommé ranimer une promotion immobilière qui avait déjà vu s'essouffler les programmes en "Robien" et "Borloo", et qui venait de prendre de plein fouet les effets de la crise des "subprime". Proposé sous forme de réduction d'impôt et non plus d'amortissement, plus simple à comprendre, il était aussi mieux adapté que les Robien et Borloo aux contribuables à revenus moyens. Ces deux régimes, en disgrâce en raison des effets de surproduction constatés dans certaines villes moyennes, ont été conservés une année, mais leur arrêt a été programmé pour fin 2009 (v. Le Parlement donne la touche finale à l'avantage fiscal en faveur de l'immobilier locatif).
Le gouvernement, voyant l'accueil très favorable et comprenant après coup son intérêt, a dès le mois de mars étendu la réduction d'impôt "Scellier" au régime LMNP (loueurs en meublé non professionnels) pour certains investissements en meublé présentant un caractère d'intérêt général : résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidences pour étudiants, résidences de tourisme, agréées ou classées, etc. - réalisés en 2009 et 2010. Il a aussi assoupli un premier recentrage de l'ensemble de ces régimes dans les anciennes zones A, B1 et B2, il a réouvert le Scellier à la zone C là où les préfets peuvent estimer qu'il existe un besoin de logements (v. Les députés étendent la réduction d'impôt Scellier au LMNP et rétablissent partiellement les défiscalisations en zone C)...
Objet d'un véritable engouement en pleine crise immobilière, et alors que les ventes s'effondraient par ailleurs, on lui attribue près de 50.000 ventes en 2009 ! Après avoir tenté de le "verdir" dès 2010, le gouvernement y a provisoirement renoncé devant le tollé des promoteurs et de la filière du bâtiment (v. Défiscalisation : le Scellier maintenu en l'état en 2010). Par contre, à partir de 2011, la réduction d'impôt ne sera conservée à taux plein que pour les logements labellisés "BBC" (Bâtiment basse consommation), celle pour les autres logements, répondant à la réglementation thermique actuelle étant progressivement réduite jusqu'en fin 2012, terme provisoire de ce régime...
Le plan de relance au secours des promoteurs
Devant l'effondrement du marché du neuf dès le début de la crise financière, le gouvernement a mis le logement en bonne place dans les mesures de relance, dès octobre en incitant les sociétés et organismes HLM, SNI (filiale de la Caisse des Dépôts) en tête à acquérir en état futur d'achèvement, comme la loi "ENL" du 13 juillet 2006 les en a autorisés, 30.000 des logements invendus des promoteurs parmi ceux qui étaient déjà lancés ou en construction, afin d'éviter l'annulation ou l'arrêt des chantiers correspondants ; impulsion à vrai dire plus que vraie mesure (v. Rachat par l'Etat aux promoteurs de 30.000 invendus : pur effet d'annonce ?), elle a été néanmoins suivie d'effet . Aux dernières nouvelles, cet objectif était, malgré les difficultés sur le terrain, en passe d'être atteint...
A noter également une mesure qui paraissait prometteuse mais qui a fait flop en raison de la complexité du produit et du climat général : l'augmentation du plafond de revenus pour bénéficier des prêts "PAS" (Les prêts PAS deviennent accessibles à 60% des français )...
Par contre, si le plan de relance de l'économie a pu paraître décevant par rapport aux annonces, force est de constater qu'une des mesures a au moins eu un effet de soutien effectif sur les ventes de neuf : le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) (v. Les mesures de relance pour l'immobilier et le logement font pschittt... ).
Cela n'empêchera pas la construction de finir l'année au plus bas, à 332.000 logements mis en chantier au cours des douze mois se terminant en novembre 2009, alors que 500.000 nouveaux logements par an seraient nécessaires pendant plusieurs années pour résorber la crise du logement (v. La construction de logements neufs continue de reculer...) !
Quant aux perspectives pour 2010, elles ne sont pas roses : le plan de relance prend fin, et le doublement du PTZ n'a été prolongé que jusqu'à fin juin...
La loi "Boutin" pour la prise en mains du secteur social
Lancée avant la crise dans la foulée des "chantiers du logement" de septembre 2007, la loi de "mobilisation pour le logement" s'est transformée en un grand fourre-tout commencé avec la réforme de la gouvernance du secteur du 1% logement (avec une ponction de 850 millions par an pendant 3 ans pour l'Etat sur les cotisations des entreprises), un programme de requalification des quartiers anciens (v. Loi Boutin : des ambitions à la mesure des moyens...) et l'extension à l'immobilier collectif du "pass-foncier" et de la maison à 15 euro par jour devenue l'appartement à 20 euros... ; pendant quelque temps on a surtout retenu la bataille de la ministre contre le parlement concernant la prise en compte de l'accession sociale dans le quota de 20% de logements sociaux fixé par la loi "SRU" de 2000, soldée par une victoire de ce dernier (v. Loi Boutin : l'UMP enterre la hache de guerre avec le gouvernement ). A noter aussi plusieurs mesures pour assurer une plus grande mobilité dans le secteur social, ou faciliter vente des logements par les organismes HLM, qui malgré les incantations ne décolle pas (Ventes de HLM : le fiasco)...
Mais la loi "Boutin" a aussi servi aux différents lobbies - mais aussi à des associations de consommateurs, notamment dans le domaine du locatif et de la copropriété - pour faire passer de multiples amendements (v. Retour du projet de loi Boutin au Parlement en pleine crise de l'immobilier et du bâtiment).
A noter aussi une mesure allant dans le sens du "Grenelle de l'environnement", à savoir la possibilité pour les propriétaires qui font des travaux visant à faire des économies d'énergie de demander à leurs locataires une participation sur les économies réalisées (v. Participation des locataires au coût des travaux d'économie d'énergie : parution des textes d'application).
Le Grenelle de l'environnement
2009 sera sans contestation possible l'année du lancement du "Plan bâtiment Grenelle", du vote de la loi Grenelle 1 (v. La loi Grenelle 1 définitivement votée), du lancement de l'Eco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) (v.Grenelle de l'environnement : lancement en fanfare de l'éco-PTZ) et également de la mise en route du "Chantier copropriété" du plan bâtiment (v. Les syndics et les copropriétaires pour la première fois dans une même association).
La loi de finances pour 2009 avait aussi majoré le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition ou la construction de l'habitation principale, lorsque le logement est acquis neuf et respecte des normes énergétiques et thermiques supérieures à celles actuellement en vigueur (v. Loi de finances pour 2009 : les mesures intéressant l'immobilier). En fin d'année - rigueur budgétaire oblige -, le projet de loi de finances pour 2010 maintient les taux de crédit d'impôt majorés pour ces logements, mais organise leur réduction progressive pour les autres, qu’ils soient anciens ou neufs (v. Réduction progressive des taux du crédit d'impôt pour intérêts d'emprunt au titre de la résidence principale).
Parallèlement le gouvernement revoit aussi en baisse certains crédits d'impôt "développement durable" (v. Modification à compter du 1er janvier 2010 des crédits d'impôt développement durable).
L'immobilier ancien sans soutien
Après avoir touché le fond au 1er trimestre 2009, l'immobilier ancien est reparti doucement, freiné par le blocage persistant du marché de la revente, lui-même "plombé" par la perte de confiance dans l'avenir des classes moyennes (v. Immobilier : la crise n'est pas finie et menace l'économie toute entière). Pourtant les prix ne se sont pas effondrés et frémissent même légèrement à la hausse (v. Marché et prix de l'immobilier : quelles perspectives pour 2010 et 2011 ?).
Sollicité par les professionnels, le gouvernement reste sourd aux demandes de soutien, formulées notamment avec éclat lors du congrès de décembre 2009 du principal syndicat d'agents immobiliers, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), dont le président réclame depuis des mois l'extension à l'ancien du doublement du prêt à taux zéro, quitte à supprimer en contrepartie pour ce secteur le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt...
La GRL : un facilitateur de l'accès au parc locatif privé ?
Concernant l'immobilier locatif privé, l'année 2009 aura été indéniablement l'année de l'accouchement, non sans douleurs de la "nouvelle GRL" (garantie, dite désormais universelle, des risques locatifs). Partie d'une promesse de campagne présidentielle - celle d'une formule de sécurisation généralisée des bailleurs, pour faciliter l'accès au parc privé de locataires jusqu'ici exclus en raison de leurs revenus modestes ou de la précarité de leur situation professionnelle, et en contrepartie pour faciliter encore plus cet accès d'une suppression du dépôt de garantie et de la caution personnelle -, recyclant au passage le projet de "CLU" (couverture logement universelle) de la gauche en 2002 et partiellement mise en place sous le ministère de Jean-Louis Borloo sous la forme de la GRL 1ère version, elle va pouvoir voir le jour dès le début de 2010 (v. La GRL nouvelle arrive au 1er janvier 2010).
Préparée par une réduction à un mois du dépôt de garantie demandé aux locataires entrants dès 2008, puis par une mesure de la loi "Boutin" interdisant aux assureurs d'exiger des propriétaires ayant souscrit un contrat contre les impayés de se couvrir par la demande à leurs locataires de leur fournir une caution personnelle, la mise en place du nouveau dispositif n'a pas été sans mal ni sans incohérences (v. Les propriétaires pourront à nouveau demander une caution aux étudiants et apprentis, même s'ils sont assurés contre les impayés)...
Révolutionnera-t-elle l'accès à la location pour les millions de français qui en sont pour le moment exclus ? Rien n'est moins sûr : encore faut-il que les assureurs et administrateurs de biens jouent le jeu et proposent largement cette garantie à un coût qui ne soit pas dissuasif, et que les propriétaires bailleurs y adhèrent en masse, alors qu'ils ne sont encore qu'un sur cinq à s'assurer pour les risques d'impayés au moyen des systèmes de garantie classiques sur le marché depuis près de 30 ans.
En attendant, cet accès risque d'être temporairement rendu plus difficile par la suppression prématurée de la garantie "Loca-pass", qui bénéficiait à des centaines de milliers de locataires chaque année depuis une petite décennie (v. Bailleurs et locataires : fin du Loca-pass garantie de loyers au 31 décembre 2009) ! Allez comprendre...
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