ACTUS
Immobilier neuf : la promotion privée, sauvée en 2009, pessimiste pour 2010
Le
7/2/2010
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L'accession à la propriété dans le neuf n'a jamais été aussi faible qu'en 2009 : c'est ce qui ressort des chiffres présentés le 4 février par la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs) ! Et les perspectives pour 2010 ne sont guère encourageantes...
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L'accession dans le neuf en chute libre
"On a évité le pire, mais on ne satisfait pas les besoins" : ainsi commentait le 4 février 2010 le nouveau président de la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs) les chiffres de sa fédération pour l'année 2009. Sur 105.000 ventes réalisées dans l'année - en net redressement par rapport aux 79.400 de 2008, année noire de la promotion - seules 35.000 ont été le fait d' "accédants" ; encore ceux-ci ont été surtout des primo-accédants fortement aidés par le doublement du prêt à taux zéro (PTZ), en sursis jusqu'au 30 juin prochain... "L'accession à la propriété reste en panne : nous enregistrons le chiffre le plus faible depuis plus de 15 ans" a notamment déclaré Marc Pigeon, le nouveau président de la FPC.
Le reste des ventes sont constituées par du "Scellier" - achats d'investisseurs bénéficiant d'une réduction d'impôt substantielle - et de ventes en bloc, dont 70% à des bailleurs sociaux. Parmi celles-ci en 2009, les 23.000 ventes dans le cadre du plan de relance sur un objectif qui avait été fixé de 30.000...
Les promoteurs sauvés, mais à quel prix ?
Et de rappeler qu'en 2006-2007, les chiffres atteints étaient globalement de 126 à 127.000 logements tous types confondus (appartements et maisons en lotissement dans une proportion de 90-10%), et que sur ces chiffres les ventes aux accédants atteignaient au moins 50%, soit dans les 65.000 unités. Si le "Scellier" a en quelque sorte sauvé les promoteurs en 2009, la FPC ne demande pas pour autant son renforcement et se déclare même hostile à son extension en zone C (qu'un amendement parlementaire tente de réintroduire)... Par contre, elle regrette que des fonds importants soient consacrés au PTZ dans l'ancien, qui selon elle n'a pas d'utilité économique, à moins qu'il ne soit lié à un investissement environnemental.
Enfin, elle s'interroge sur la pertinence de la politique gouvernementale à l'égard du logement, qui consiste par exemple à détourner, pour financer l'ANAH et la lutte contre l'habitat indigne, une grande partie de la collecte du 1% logement payé par les entreprises pour le logement de leurs salariés...
Elle propose aussi de créer un dispositif autonome de défiscalisation par réduction d'impôt pour les logements financés grâce au prêt locatif social (PLS), dont elle regrette qu'ils aient été exclus du bénéfice de la réduction d'impôt "Scellier"...
Naissance d'un observatoire très attendu
A noter que la FPC inaugurait pour l'occasion son tout nouvel "Observatoire", qui doit donner pour la première fois des chiffres fiables et détaillés sur la promotion immobilière (mises en vente, mises en chantier, ventes réelles, stocks, etc.). Pour le moment la montée en puissance n'en est qu'à la moitié, ce qui donne un caractère encore incomplet aux résultats présentés.
Les chiffres fournis permettent néanmoins de révéler une montée en charge des ventes aux accédants avec TVA réduite (à 5,5%) : plus de la moitié se font en "périmètre ANRU" (dans un rayon de 500 m d'une opération de rénovation urbaine) mais la part des constructions en "Pass-foncier" augmente (opérations avec financement différé de l'achat du terrain, étendu par la loi "Boutin" au collectif).
Autre innovation importante : les informations sur les prix réels auxquels les logements sont vendus, qui n'existaient pas jusqu'ici, rendant ce marché très opaque. Ne concernant pour le moment que quelques villes ou secteurs, ils révèlent une forte baisse des prix de vente dans les Alpes-Maritimes (-14,8%), et encore plus forte dans des villes comme Cannes (-27%), ou moins forte mais substantielle à Nice (-6%). Ailleurs l'évolution des prix oscille entre +3 et -4% ; parmi les hausses l'Ile-de-France (+2,9%), et parmi les baisses Grenoble (-2,1%), Lille (-3,8%) et Strasbourg (-4%)...
A suivre en 2010 avec des chiffres qui devraient rapidement couvrir 80 à 90% de la production et qui deviendront vraiment significatifs dans le détail. La FPC n'est guère optimiste pour 2010 et anticipe une baisse des ventes, sous le triple effet de l'atténuation et pour certaines la disparition des mesures du plan de relance, de la poursuite de la crise économique, et d'une possible remontée des taux d'intérêt au 2ème semestre...
Constatant une baisse des prix de la construction depuis deux ans après une forte croissance les années précédentes, la FPC dont les adhérents s'apprêtent à convertir dès 2010 la quasi-totalité de leur nouvelle production en "BBC" (bâtiments basse consommation) anticipe une remontée des coûts jusqu'à 10% en raison de ces nouvelles normes. Celles-ci imposent notamment une véritable rupture dans les méthodes de travail des promoteurs et leurs relations avec les architectes et bureaux d'études, et par conséquent une longue période d'apprentissage. De surcroît, ils craignent que les effets sur les consommations énergétiques ne soient pas à la hauteur des espoirs, ni visibles par tous les futurs acquéreurs : en effet, un bâtiment n'est BBC que globalement et pas logement par logement (par exemple pas pour les logement les plus mal exposés) ; de surcroît, la performance énergétique dépendra aussi de l'entretien (exemple le nettoyage régulier des panneaux photovoltaïques) ainsi que de l'usage du bâtiment et du comportement des utilisateurs...
La promotion privée : un tiers de la production de nouveaux logements en France
La promotion immobilière privée a représenté ces dernières décennies environ un bon tiers de la production de nouveaux logements en France, le reste étant constitué pour une part par la construction de maisons individuelles et pour une autre par la construction par ou pour des bailleurs sociaux ou institutionnels. En 2009, la production est estimée à 333.000 logements (contre 430.000 au plus haut, et un objectif de 500.000 affiché dans les programmes électoraux et les incantations gouvernementales !). Avec 90.000 logements mis en chantier (le reste des 105.000 unités vendues est constitué par du déstockage), la proportion n'est plus totalement respectée : le déficit vient bien des 30.000 ventes en accession qui manquent en 2009, à savoir la différence entre les 35.000 enregistrées et les 65.000 des "bonnes" années...
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