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ACTUS
Copropriétaires : de nouveaux pouvoirs face à leur syndic
Le
8/7/2015
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Les syndics de copropriété, comme les autres professionnels immobiliers, se sont rebellés contre des mesures de la loi ALUR qui les touchaient directement comme l'encadrement des honoraires, les documents à fournir aux acquéreurs avant la vente ou le compte séparé de copropriété. Mais ils sont visiblement loin d'avoir réalisé les conséquences de deux autres mesures qui vont les bousculer beaucoup plus radicalement : l'obligation de formation continue du haut en bas de la hiérarchie, et la mise en place de la Commission nationale de contrôle, indépendante et dotée d'un important pouvoir de sanction en cas de non respect du droit ou de manquements à un Code de déontologie en attente de publication ! Une voie royale de recours des clients, et notamment des copropriétaires, contre les libertés et approximations de trop nombreux professionnels dans l'application des règles légales, la mise en oeuvre du devoir de conseil, l'impartialité et le respect des minoritaires, ou encore les conflits d'intérêt...
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Un encadrement demandé par les professionnels eux-mêmes
Préoccupées par la mauvaise image des professions immobilières dans les médias et le grand public, et voyant leurs adhérents confrontés à de nouvelles formes d'exercice des métiers de la transaction par la montée des réseaux de mandataires indépendants, en concurrence directe avec les agences traditionnelles, les deux plus grandes fédérations d'agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété, la FNAIM et l'UNIS ont courageusement souhaité prendre la main sur un tour de vis réglementaire se profilant dans la turbulence créée par l'affaire Urbania (1). A l'issue d'"Etats généraux" tenus sans complaisance, elles ont présenté en mai 2011 un Livre Blanc dans lequel elles réclamaient le renforcement des exigences en matière de compétences professionnelles, notamment via une formation continue obligatoire, l'adoption d'un Code de déontologie s'appliquant à tous les professionnels, y compris ceux n'adhérant à aucune fédération, et enfin la création d’un Conseil des professions immobilières et d'une "commission nationale de discipline" permettant de sanctionner les écarts des professionnels indélicats. Ils ont été largement exaucés dans la loi "ALUR" du 24 mars 2014, qu'ils ont par ailleurs combattue pied à pied pour d'autres de ses aspects, notamment l'encadrement des loyers, la GUL (garantie universelle des loyers), l'encadrement de leurs honoraires, ou encore l'obligation de compte séparé...
La loi a en effet créé un "Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières" (CNTGI), installé il y a exactement un an, et chargé entre autres missions de proposer un "Code de déontologie" applicable à l'ensemble des professionnels concernés par la loi "Hoguet" (la loi du 2 janvier 1970 qui réglemente les professions immobilières), dont le contenu sera fixé par un décret actuellement en préparation.
Il est également chargé de redéfinir l'aptitude professionnelle requise pour la délivrance des cartes professionnelles sans lesquelles il est impossible d'exercer, et de définir par contre pour la première fois la nature de l'obligation de compétence professionnelle pour les collaborateurs salariés et non-salariés, ainsi que la nature et le contenu de la formation continue que devront suivre toutes les personnes concernées, titulaires de cartes professionnelles et collaborateurs. Ce travail est en cours et devrait déboucher sur des textes réglementaires d'ici la fin de l'année. Il s'agit là d'une grande novation puisque jusqu'ici, il n'existait que des contraintes de diplôme ou d'expérience, et pour les seuls dirigeants d'entreprises et directeurs de succursales. Cette fois, des contraintes d'aptitude et de formation initiale sont étendues aux collaborateurs : négociateurs, agents de location, gestionnaires, comptables, et voire même personnels d'accueil, en fait tout membre du personnel susceptible d'entrer en contact avec les clients ! Et par ailleurs, toutes ces personnes devront justifier - probablement tous les 3 ans, avoir suivi un certain nombre d'heures de formation ou équivalents (e-learning, etc.) dans les domaines juridiques et réglementaires de manière à assurer un niveau de compétence adapté au niveau de responsabilité assumé.
Enfin, la loi "ALUR" instaure une Commission de contrôle destinée à sanctionner les manquements au Code de déontologie, parmi lesquels le non-respect du droit et le conflit d'intérêts. Elle sera composée de représentants de l'Etat, d’un magistrat de l'ordre judiciaire, de membres d'une profession juridique ou judiciaire qualifiés dans le domaine de l'immobilier, de personnes ayant cessé d'exercer les activités visées par la loi "Hoguet", et de représentants des clients, le président étant choisi parmi les représentants de l’Etat. En particulier, il n'y siégera pas de professionnel en activité ! Elle pourra prononcer des avertissements, des blâmes, ou une interdiction d’exercer tout ou partie des activités, temporaire ou définitive, avec cependant possibilité de sursis.
Une voie royale de recours pour les copropriétaires
Cette disposition de la loi ALUR est probablement la plus porteuse de changements pour les consommateurs de services immobiliers et notamment pour les clients des syndics. Jusqu'ici en effet, un copropriétaire confronté à des irrégularités ou des agissements anormaux de son syndic devait convaincre une majorité des autres copropriétaires de le sanctionner commercialement en ne renouvelant pas son mandat, ou saisir lui-même la justice, mais à condition de subir un préjudice personnel. Dans la plupart des cas, l'action doit être alors dirigée contre le syndicat des copropriétaires, occasionnant des frais pour tout le monde, ce qui contribue à marginaliser le demandeur de justice vis à vis de la collectivité des autres copropriétaires, le faisant passer pour un faiseur d'histoires ! La situation est encore pire lorsque le syndic, la plupart du temps sous l'influence du conseil syndical, manque d'impartialité à l'égard d'un copropriétaire en bute à l'hostilité des autres (cas fréquent pour les professions libérales ou les commerçants dans les immeubles d'habitation).
Car le cliché d'une copropriété unie face à un syndic omnipotent correspond de moins en moins à la réalité : depuis la montée en puissance des associations de consommateurs, les conseils syndicaux ont pris le pouvoir sur des syndics de plus en plus aux ordres, pour le meilleur et pour le pire ! Les copropriétaires qui ne font pas partie de l'étroit cénacle autour d'un président autocrate n'ont aucune chance de se faire entendre, celui-ci dictant sa conduite au syndic, jusqu'à l'illégalité, malheureusement fréquente ! Ainsi tel conseil syndical fera voter unilatéralement un doublement des charges incombant à un cabinet médical, au motif que sa clientèle les aggrave par son passage, l'empêchera d'apposer des plaques professionnelles à l'entrée de l'immeuble alors qu'elles sont permises par le règlement de copropriété ou encore imposera des horaires de fermeture de l'immeuble incompatibles avec l'exercice de sa profession, tel autre fera porter un maximum de dépenses en imputation privative aux bailleurs, arguant que leurs locataires salissent et détériorent les parties communes, alors que ces imputations sont très strictement encadrées par la loi...
Vers une pluie de sanctions administratives ?
Décisions d'assemblée prises sans respect des conditions légales de majorité, accrocs aux répartitions des charges prévues par le règlement de copropriété, atteintes abusives aux droits de certains copropriétaires d'usage de leurs parties privatives ou des parties communes : les irrégularités sont légion, commises par des gestionnaires insuffisamment compétents et formés, ou qui veulent tout simplement avoir la paix avec ceux dont la voix compte dans la copropriété ! Sans compter les syndics sous la coupe d'un copropriétaire majoritaire décidé à faire la pluie et le beau temps dans l'immeuble, en piétinant en toute impunité les droits des autres copropriétaires...
La mise à disposition des copropriétaires en butte à ce type de comportements déviants d'une voie de recours gratuite, auprès d'une instance dotée de pouvoirs coercitifs puissants, va devoir être prise en compte sérieusement par les syndics professionnels, en commençant par une mise à niveau drastique des compétences juridiques de leur personnel. Car les risques pour les cabinets seront importants : tout manquement au droit sera susceptible d'être sanctionné, de même qu'au Code de déontologie, dont on ne tardera pas à connaître le contenu, mais qui comportera au moins le principe d'impartialité et de refus des conflits d'intérêt. Les directions devront renforcer leur supervision des gestionnaires, pas toujours transparents à leur égard, et redoubler de vigilance dans le traitement des réclamations. Si le sens de la responsabilité professionnelle n'a pas suffi à ce jour à faire de tous les syndics de scrupuleux gardiens du droit et de l'équité dans les copropriétés, une commission de contrôle prenant son rôle au sérieux a de grandes chances d'y parvenir, fût-ce par la peur du gendarme, pour le plus grand bénéfice des copropriétaires.
En revanche, si la compétence et la rigueur n'ont pas de prix, elles ont un coût, que les copropriétés devront pour la peine accepter de payer...
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Commentaire posté par
ALLIBERT Michel
, le
22/3/2017 à 18h45
A la fin des années 1990, l'ARC en collaboration avec d'autres associations de consommateurs et en concertation avec les principales associations de syndics ont élaboré le référentiel de qualité de service, basé notamment sur les recommandations de la Commission à la Copropriété. Avec la bienveillance de la DGCCRF, Patronné par Qualité France a été institué le label, la marque de Qualité Syndic. J'ai personnellement participé au Comité sectoriel Syndic à composition paritaire. C'est avec un grand respect que nous prêtions attention aux interventions de Monsieur Vigneron. Les cabinets de syndic étaient soumis à un audit initial et des audits périodiques de contrôle par Qualité France de la conformité de leurs pratiques aux critères du référentiel. Mais d'une part le coût des audits, d'autre part les difficultés accrues que posait la conformité aux critères du référentiel ont fait que le système a été abandonné.
Deux points me semblent devoir être relevés. D'une part les réactions de plusieurs syndics qui essaient de faire ressortir le défaut de compétences qu'ils imputent en général aux conseillers syndicaux. D'autre part le combat que doit mener l'ARC écarté de la Commission de contrôle.
La différence est que les syndics et leurs collaborateurs sont réputés être des professionnels, donc présentant des compétences certaines. Alors que les Conseillers syndicaux ne sont que des bénévoles, prenant sur leur temps libre. Les articles du Code civil et les jurisprudence disposent de quelque indulgence envers les mandataires bénévoles.
Les syndics essaient, à l'image de plusieurs corps professionnels avant eux de donner une image améliorée de la profession pour justifier le relèvement des honoraires, au détriment d'une part des clients ou usagers mais aussi des futurs postulants à la profession.
Enfin, de concert avec les syndics, nous copropriétaires ne pouvons que déplorer les contraintes supplémentaires imposées aux copropriétaires, à toute ALUR.
Wolfram
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Commentaire posté par
ALLIBERT Michel
, le
21/3/2017 à 17h39
Merci on a déjà donné.
Il y a de cela près de 20 ans les multiples scandales suscités par les malversations des syndics ont conduit certains d'entre les leaders de la FNAIM de chercher des voies de collaboration paritaire par une première commission avec l'Association des Responsables de Copropriété. Nous avons eu quelques réunions où nous avons examiné les litiges soumis par des adhérents de l'ARC et examinés par cette commission paritaire. Dont les décisions ont conduit à indemniser les copropriétés. Personnellement dans mon IGH le Cabinet REICH avait fait voter les travaux d'installation de condensateurs afin de réduire la consommation d'énergie réactive facturée par EDF pendant la période de "l'hiver électrique". Mais je me suis aperçu quelques années plus tard, grâce à une info d'EDF, que le système n'avait jamais été activé. L" commission ARC-FNAIM a accepté de nous indemniser du montant des factures que le dispositif aurait permis d'éviter s'il avait été mis en fonctionnement. Merci Monsieur SEVILLA.
Par la suite Monsieur TERRIOUX de la FNAIM a sabordé cette commission sous les réclamations de syndics qui étaient lassés de devoir indemniser les copropriétés. Michel ALLIBERT ex vice-pdt de l'ARC wolfram sur Universimmo.
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Commentaire posté par
Mimmo
, le
17/11/2015 à 19h42
A l'évidence, il va falloir beaucoup de temps pour que la loi ALUR soir respectée par tous les syndic. Nombreux sont encore ceux qui fonctionnent "à l'ancienne".
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Commentaire posté par
Roca
, le
15/7/2015 à 15h37
Bonjour , la loi ALUR cela ne change rien ,
Pour preuve un administrateur judiciaire nous à fait parvenir 3 contrat non conforme . Je lui téléphone pour lui dire pourquoi nous avions des contrats non conforme à la loi ALUR . La réponse ca vous surprendre ( Mme vous pouvez l'annuler des procédurières comme vous nous en avons tout les jours)et le le 9 juillet 2015 l'administrateur judiciaire à fait voter le fameux contrat du cabinet Cxxet aurait dit que je n'avais qu'à aller à la plage et de plus ennuyer avec la loi ALUR. Un copropriétaire ayant mis anonymement dans ma boite aux lettres un enregistrement du show fait par le juriste employé chez l'administrateur Donc Je doute de l'application si pas de sanctions exemplaires
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Commentaire posté par
mimo26
, le
14/7/2015 à 18h21
Cette note d'information est extrêmement intéressante pour tous les copropriétaires. Il est très intéressant de savoir que la FNAIM (et l'UNIS) est à l'origine de cette initiative. Encore faudrait-il qu'elle commence par demander à certain(s) de ses adhérents de "balayer devant leur porte" et de respecter à minima une certaine déontologie !
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Commentaire posté par
JPM
, le
13/7/2015 à 22h24
D'accord sur les insuffisances de la compétence en matière juridique. Mais il n'est pas possible de considérer le syndic, serait-il très compétent, comme le gardien du droit et à fortiori de l'équité.
Le syndic peut relever de la Commission pour des erreurs procédurales propres, mais pour le reste il ne peut que formuler des conseils sans disposer de moyens propres à les faire respecter.
Le président de l'assemblée peut prendre n'importe quelle décision et l'assemblée elle même vote comme elle l'entend.
Il ne faut pas laisser aux copropriétaires l'espoir d'obtenir de la Commission l'annulation d'une décision d'assemblée !!
Par ailleurs il va falloir pour de bon relever les erreurs juridiques imputables aux associations de défense des copropriétaires ou à des institutions voisines et vérifier la compétence des personnes consultant pour leur compte.
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Commentaire posté par
JPM
, le
9/7/2015 à 13h55
Dès la constitution de la Commission de contrôle il sera intéressant de vérifier les niveaux des connaissances de ses membres dans les différentes matières susceptibles d'être traitées.
Cela va se passer au moment où l'on a fini par devoir constater les insuffisances manifestes des conseils de prud'hommes.
Par ailleurs l'article met en exergue les abus des conseils syndicaux. Il faut donc envisager sérieusement l'exercice d'actions en responsabilité contre les présidents et membres de ces conseils. C'est un sujet tabou qui devient criard.
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