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pimpon
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664 réponses |
 Posté - 24 oct. 2006 : 10:57:22
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Bonjour à tous,
Je relève dans mes recherches sur le sujet de la question du compte séparé non ouvert par un syndic qui n’a pas demandé de dispense à l’AG qu’une « ordonnance de référé » pourrait suffire pour faire constater la nullité de son mandat et ensuite faire délivrer une sommation (j’espère que je ne confond pas…).
C’est ici : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36687
Dans un article du particulier, je lis aussi qu’il faut procéder par assignation d’huissier :
http://www.leparticulier.fr/vdq/justice/lire_fiche.asp?id_index=14&oparent_index=1&id_fiche=7
Mais sur quel fondement ?
art. 521-1 assorti d’une requête « au fond » (référé-suspension)
ou 521-2 du CJA suffit (liberté fondamentale) ?
A priori le concours d’un avocat n’est pas nécessaire, même devant le TGI.
Qui est habilité à déclencher cette procédure ?
le syndicat sur décision d’AG uniquement ?
ou tout copropriétaire qui peut agir seul dès après les 3 mois de la nomination du syndic ?
Qu’en pensez-vous 
Merci par avance de vos réflexions et conseils sur ces questions qui m’aideront à y voir plus clair…
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 24 oct. 2006 : 18:42:59
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| priori |
Edité par - priori le 22 déc. 2006 19:54:55 |
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Dantès
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967 réponses |
Posté - 07 nov. 2006 : 23:56:59
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Ne vous trompez pas de combat, si vous demandez la nullité du mandat sans l'assistance d'un avocat, vous ne l'obtiendrez pas.
Une demande mal fondée en référé vous conduira inévitablement à être débouté, car un simple oubli ne peut valoir la nullité du mandat même si elle semble être de droit.
Par contre, si vous démontrez que la question n'a pas été posée à l'ordre du jour, tentez d'abord l'amiable comme s'il s'agissait d'un oubli involontaire en mettant le syndic en demeure de réparer son omission en ouvrant un compte séparé sans délai.
Après refus ou inaction passé les 3 mois, sur la base de cette lettre RAR de réparation de son omission, vous pouvez déclencher le référé, non sur la nullité du mandat, mais sur la régularisation obligatoire du compte bancaire en compte séparé.
Cordialement.
Edmond  |
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 15:10:21
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merci Edmond pour cette réponse, j'avais donc bien compris et je compte bien suivre cette procédure !
La quesiton n'a jamais été posée à l'odj et nous avons déjà fait la démarche "amiable" de demander au syndic la régularisation d'ouverture de ce compte séparé lors de la vérif des comptes - et aussi via l'AG (cette demande est écrite dans la vérif officielle qui a été annexée au PV).
Reste à voir si cela est fait dans les 3 mois (oralement le syndic avait signalé lors de l'entretien de la vérif qu'il n'entendait pas le faire...).
Si je vous suis je dois donc adresser maintenant un rar de mise en demeure pour réparer l'omission d'ouverture de ce compte séparé ?
je peux le faire à titre personnel (il me semble que oui )?
et ensuite attendre 3 mois après l'AG pour lancer une procédure de référé pour une demande d'ouverture de ce compte,
c'est bien ça ?
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 16:29:59
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Il n'est plus nécessaire de revenir sur la question tous les trois ans comme avant.
Par défaut la gestion des fonds doit être assurée par le truchement d'un vrai compte séparé.
La seule question susceptible d'être posée à l'assemblée est celle d'une dispense d'ouvrir un compte séparé. Cette dispense peut être accordée par l'assemblée si bon lui semble. La durée de la dispense doit être fixée.
Si, aujourd'hui, le syndic ne peut ni justifier qu'il gère par compte séparé ni se prévaloir d'une dispense de l'assemblée, tout copropriétaire peut agir en référé pour faire la constater la nullité de plein droit du mandat. Dans la pratique, l'assistance d'un avocat est nécessaire. Le fondement de l'action est l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans la pratique aussi, l'annulation du mandat n'est que rarement une bonne solution. Il est préférable de faire valoir au syndic l'irrégularité de sa situation et lui proposer de régulariser en vitesse.
S'il fait valoir l'existence d'un compte individualisé, la réponse n'est pas satisfaisante. Un tel compte n'est pas un compte séparé.
Bien entendu, il faut être bien certain de connaître la situation exacte avant d'engager ces démarches.
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 17:25:23
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Bonsoir,
Lisez sur le site de Legifrance l'arrêt de la cour de cassation 2003/05504
du 15 novembre 2004.
Vous pourriez y trouver des éléments intéressants concernant le compte séparé dans les copropriétés régies par les dispositions de la L65 et du D67.
François |
Salutations
François |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 17:51:37
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Bonsoir,
Après vérification des coordonnées données ci dessus je ne peux pas relire cet arrêt de la Cour de cassation ,publié par son Service de documentation et d'études .
Il fait suite à une décision du Tribunal de Grande Instance de Toulouse : 02/2672.
J'ai alors essayé de supprimer ce message , mais sans succés !
Sorry |
Salutations
François |
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Dantès
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967 réponses |
Posté - 08 nov. 2006 : 23:27:50
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Comme le signale justement JPM, la nullité du mandat est de droit si la dispense n'a pas été soumise à vote.
Mais dans la pratique l'avocat du syndicat, car c'est le syndicat qui est attaqué et non le syndic, va plaider un simple oubli qu'il dira réparer au plus tôt sans que la nullité ne soit nécessaire et il aura gain de cause.
Ce cas concret est arrivé à la contributrice manja qui avait pourtant un dossier plus solide que la pierre et a pourtant été déboutée de toutes ses demandes.
Ceci est le second cas que je constate dans 2 barreaux différents.
La loi est une chose, son application en est une autre et celles relatives à la copropriété ne s'appliquent pas aussi rigoureusement que leur interprétation par des quidams.
Il faut savoir être très précis et se limiter à ce qui cause préjudice.
Changer de syndic est plus simple à réaliser par un prochain vote utile en assemblée, car une nullité du mandat impliquerait le passage sous administrateur judiciaire et tous les ennuis associés.
Donc un RAR de votre part, rappelant au syndic qu'en l'absence de dispense votée par le syndicat son obligation d'ouvrir un compte séparé sans quoi vous saisissez le tribunal des référés pour l'obliger à le mettre en place.
Dans tous les cas vos paiements par chèques sont à adresser à l'ordre du syndicat et jamais à l'ordre du syndic.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 09:33:48
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Pour ce qui est des chèques établis à l'ordre du syndicat des copropriétaires, le conseil est excellent mais je signale que la plupart des banques portent néanmoins ces chèques au crédit d'un compte unique de syndic.
La bonne solution est alors de demander une photocopie recto-verso du chèque encaissé à sa propre banque. La prestation est payante mais si vous prenez le temps d'aller faire une démarche à la banque du syndic, la tête du guichetier interrogé vaut le prix de la photocopie.
Par ailleurs la nullité de plein droit prévue par l'article L 18 interdit au magistrat de tenir compte d'un oubli du syndic.
Certains magistrats peuvent commettre l'erreur (on a vu récemment qu'un avocat général avait participé aux délibérations d'un jury d'assises !!!), mais c'est exceptionnel et c'est bien un cas exemplaire qui justifierait la mise en cause de la responsabilité personnelle du magistrat qui est actuellement d'actualité.
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 10:07:41
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merci à tous pour vos réponses
A Dantès :
Citation :
Initialement entré par Dantès
Mais dans la pratique l'avocat du syndicat, car c'est le syndicat qui est attaqué et non le syndic, va plaider un simple oubli qu'il dira réparer au plus tôt sans que la nullité ne soit nécessaire et il aura gain de cause..
Là j'avoue que je ne suis plus !...
Alors que c'est le syndic qui n'ouvre pas le compte séparé, êtes-vous bien certain que l’action doive être dirigée uniquement contre le syndicat ?
-------------------------------
Je résume donc notre situation actuelle, très claire et sans ambiguité aucune sur la nature du compte :
* compte "individualisé" et non "séparé" = fait constaté (et reconnu par le syndic), lequel a indiqué (oralement) qu'il refusait d'ouvrir un compte séparé,
* rappel écrit officiel a été fait au syndic lors du controle des comptes et en AG (annexé au PV), on n'est donc plus au temps des politesses amiables ni des doutes non levés, "le vin est tiré..."
* pour info : nous sommes 1 mois après l'AG de sa nomination (réelection)...
Citation :
Initialement entré par Dantès
Changer de syndic est plus simple à réaliser par un prochain vote utile en assemblée, car une nullité du mandat impliquerait le passage sous administrateur judiciaire et tous les ennuis associés.
sachant que l'AG ******** de cette copro ne votera jamais à la majorité pour un quelconque autre syndic, je n'ai donc pas d'autre choix pour faire valoir l'application du droit que de faire constater la nullité du mandat même si cela doit placer la copro sous admin judiciaire,
ceci démontrera au moins ********* que ce syndic les berne depuis plus de 20 ans, car cette irrégularité/couleuvre n'est ni la seule ni la première, et sans doute pas non plus la dernière...
même si je suis bien persuadé qu'ils sont fichus de le réélire l'an prochain (ou même dès la nomination judiciaire d'un administrateur...) avec dispense de compte séparé, et ce n'est pas moi qui pourrais les en dissuader car j'ai plus que mauvaise presse depuis la distribution d'un tract concernant le refus du quitus, mon pointage du doigt systématique des irrégularités commises par syndic et CS et mon éviction de ce dernier à gand coup de calomnies digérées sans problème par une majorité ignorante des lois mais qui détient tout pouvoir de décision grâce au fonctionnement "démocratique" applicable en copro...
Je vais donc adresser au syndic le "RAR de rappel d'ouverture de compte sinon tribunal des référés" et occuper les 2 mois qui restent avant de lancer cette procédure à étudier ma démarche et éventuellement me renseigner avec ma protection juridique.
Je rajouterai que je suis déterminé car il y a belle lurette que je posais régulièrement la question (avec tous les doutes que j'avais sur la nature de ce compte) et que le syndic ne faisait que me répondre que "ce compte était ouvert depuis longtemps... )".
Donc maintenant qu'il est démontré que c'est faux je ne vais pas me dégonfler...
ps : pour le libellé des chèques, je le pratique depuis longtemps sans que cela pose un quelconque souci d'encaissement à la banque du syndic, ce qui confirme ce que dit JPM...
les ****** : message modéré par l'auteur |
Edité par - pimpon le 10 nov. 2006 22:15:17 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 10:49:53
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Pimpon,
Recevez mes compliments pour votre fermeté.Ca peut vous coûter plus cher que ce que ça vous rapportera.
Mais au moins vous aurez fait appliquer le droit !.
S'agissant de la référence indiquée avez plus haut ,allez dans la jurisprudence des cours d'appel et tribunaux et vous trouveverz celui de la Cour d'appel de Toulouse :
Audience publique du 15 novembre 2004
N°de pourvoi : 2003/05504
Arrêt N° 480 N)RG : 03/05504 OC/EKM
Bonne continuation.
François |
Salutations
François |
Edité par - oldman24 le 09 nov. 2006 10:51:56 |
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 11:15:54
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oldman24 merci pour ces compliments,
je recherche depuis votre message d'hier cet arrêt que je ne retrouve pas, le site de la cour d'appel de Toulouse ne permettant pas d'accéder en ligne aux arrêts, ou alors je m'y prend mal...auriez-vous quelques conseils pour le consulter ?
plus besoin ! je l'ai enfin trouvée et la met en ligne pour ceux que cela peut intéresser (pour les liens un coup ça marche un coup pas  , mais là c'est bon...
http://www.ca-toulouse.justice.fr/courdappel/jurisprudence.php3?abstract=727
je note que cet arrêt concerne une action d'avant la loi SRU, à l'époque il n'y avait pas d'obligation de compte séparé mais celle de faire voter tous les 3 ans le choix de l'AG.
(en mauve mes corrections en mode édition ) |
Edité par - pimpon le 09 nov. 2006 12:16:13 |
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 12:18:20
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par ailleurs en relisant les sujets de manja, il me semble avoir compris que l'action dt il est question ds son sujet avait été déboutée car il y avait eu requête plutôt que référé, j'me trompe ?
quelqu'un peut-il m'éclairer ? |
Edité par - pimpon le 09 nov. 2006 12:18:59 |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 17:57:00
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Bonsoir,
Merci pour votre réponse et pour le lien relatif à l'arrêt de la Cour d'appel de Toulouse. Vous n'avez là qu'un condensé de l'affaire.
Pour lire cet arrêt in extenso :
Cliquez sur Legifrance
puis sur juridictions
ensuite sur cours d'appel
et enfin les coordonnées indiquées précédemment.
La disposition concernant le compte séparé date du 31 décembre 1985
C'est la loi dite Bonnemaison qui a modifié l'art 18 de la L/65.
Puis, une autre modification a été apportée par la loi dite SRU (13/12/2000.Ainsi l'obligation d'ouvrir un " compte séparé " date de plus de 20 ans.
Cette durée ne semble pas suffisante pour certains syndics professionnels.Les syndics non professionnels n'ont pas le choix.
Pour ce qui est de la différence entre la requête et le référé vous avez quelques pages grâce au moteur de google et en cliquant sur " tribunal grande instance refere requete ".
Bonne lecture.
François |
Salutations
François |
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priori
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625 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 18:39:22
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| priori |
Edité par - priori le 22 déc. 2006 19:56:05 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 22:48:15
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Citation :
Initialement entré par priori
sois je passe pour une imbécile et je ne fais plus rien! Sois, je lance une procédure...mais, alors, les moutons...comme vous dites...ils ont pas fini de bêler 
./..
Il y a là une complicité entre le Syndic et la Banque, qu'il faudrait aussi démasquer lors d'une telle procédure, n'est-ce pas ???
perso ******* cela ne m'empêchera pas d'agir (avec le soutien moral de qq uns), je ne sauverai peut être que mon honneur et l'application du droit mais c'est toujours ça !
et si (au moins) ça pouvait faire bouger le CS sur sa mission de contrôle et d'information...! (là j'ai de sérieux doutes...)
quant à votre dernière phrase il me semble avoir lu qq part un arrêt caixabank, serait-ce en rapport ?
les ***** : modération par l'auteur |
Edité par - pimpon le 10 nov. 2006 22:17:50 |
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Dantès
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967 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 23:28:19
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Citation :
sachant que l'AG des moutons ignorants ou vlontairement aveugles de cette copro ne votera jamais à la majorité pour un quelconque autre syndic, je n'ai donc pas d'autre choix pour faire valoir l'application du droit que de faire constater la nullité du mandat même si cela doit placer la copro sous admin judiciaire,
Ne dites jamais cela, c'est à vous de vous investir pour éduquer et fédérer votre copropriété. Comme c'est le syndicat qui vote les résolutions, à vous seul vous ne pouvez agir.
Citation :
par ailleurs en relisant les sujets de manja, il me semble avoir compris que l'action dt il est question ds son sujet avait été déboutée car il y avait eu requête plutôt que référé, j'me trompe ?
quelqu'un peut-il m'éclairer ?
Exact, contrairement à une assignation, une requête n'est pas contradictoire mais se fait également par le Tribunal des référés mais elle s'impose dès lors que l'anomalie est démontrable sans l'ombre d'un doute.
N'oubliez pas qu'en droit celui qui assigne doit apporter la preuve incontestable de son allégation (attestation de la banque pour prouver le titulaire du compte utilisé, preuve du refus du syndic d'ouvrir le compte séparé mettant hors de cause sa négligence, les derniers PV définitifs)
Donc récupérer la copie de votre chèque recto verso vous permet de savoir le Numéro du compte et les coordonnées de la banque et ainsi de demander à la banque (en RAR) qui est titulaire du compte.
Le RAR envoyé au syndic permet avec la preuve de dépôt, l'accusé de réception de démontrer qu'il ne s'agit en aucun cas d'un oubli.
En cas de non réponse, envoyez un second courrier RAR 15 jours plus tard pour confirmer sa non réponse.
Avec tous ces éléments, plus les PV signés vous voilà monté pour attaquer un dossier dans de bonnes conditions, mais un avocat vous est indispensable.
Ne demandez la nullité du mandat qu'à titre subsidiaire, car elle ne vous apportera rien pour l'instant.
L'histoire des comptes individualisés, des sous-comptes, des comptes relais, des comptes tampons, j'en oublie n'est destinée qu'à égarer les gogos pour ne pas dévoiler le type de compte utilisé, propriété exclusive du syndic et ne vous permet en aucun cas de savoir l'historique des mouvements réalisés afin de les comparer aux comptes présentés à approbation.
Quand un syndic n'a rien à se reprocher, pourquoi ne permettrait-il pas ce contrôle légitime.
Cette technique abusive devrait conduire inévitablement le syndicat à ne jamais approuver les comptes si les copropriétaires ne tombaient pas sous le baratin du syndic.
Le législateur a prévu dès lors que si la dispense est acquise à la majorité absolue, les copropriétaires en acceptent le principe et les conséquences, mais cela ne semble pas le cas à ce jour dans votre copropriété.
C'est pourquoi avant de passer au vote de cette question, il faut très bien expliquer aux copropriétaires présents les conséquences juridiques d'une telle décision, peut-être la plus importante après le choix du syndic et que l'économie de quelques centaines d'euros par ans ne justifie en aucun cas cette dissimulation acquise des relevés bancaires.
Cordialement.
Edmond |
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 09 nov. 2006 : 23:48:31
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merci Dantès,
donc si je comprends bien il me faut intenter une procédure de référé qui constatera la nullité du mandat ?
vous dites qu'un avocat m'est "indispensable", est-ce un conseil par obligation ou seulement à titre préventif pour ne pas perdre ?
(parce que si je peux m'en passer en faisant préalablement valider mon projet par simple consultation je préférerais)
"à titre subsidiaire", qu'est-ce ???
quant à tenter de "fédérer" ma copro, je m'y casse les dents depuis 5 ans avec toutes les méthodes relationnelles et psychologiques possibles...sans résultat majoritaire (compte tenu des courbes de fléchissement il y faudrait encore 15 ans et je n'ai plus la patience !  ) |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 10 nov. 2006 : 00:18:37
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Non, vous demandez à titre principal l'application du compte séparé sans oublier l'exécution provisoire du jugement (loi SRU 2000) et à titre subsidiaire la nullité du mandat car si vous ne demandez que la nullité, les chances de l'obtenir sont infimes.
Ne demandez qu'un article 700 minimal (200€) pour bien montrer au juge que cela n'est pas l'objet de votre procédure.
Rien n'est plus délicat que le référé car il faut gagner dès la 1ere instance, car si vous faites une seule erreur en plaidant la partie adverse qui aura un avocat va vous démolir.
Si vous avez gain de cause, vous avez toutes les chances que le syndic fasse appel.
Votre objectif premier est l'application du compte bancaire séparé afin de pouvoir aller vérifier les comptes avec les relevés à l'appui la semaine qui précédera la prochaine assemblée générale.
En agissant par étape, c'est peut-être là votre chance d'y arriver en dénonçant preuves écrites à l'appui les anomalies constatées lors de votre vérification approfondie des comptes avec comparaison des RB.
Cordialement.
Edmond |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 11 nov. 2006 : 15:30:18
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| priori |
Edité par - priori le 22 déc. 2006 19:57:10 |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 16:05:53
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je reviens pour la suite depuis mon dernier post :
nous avons reçu du syndic une lettre à entête de la banque qui confirme "que le compte est ouvert au nom de la copropriété" et que le compte "ne fait l'objet d'aucune fusion".
Intitulé exact du compte :
Copro MACHIN
Cabinet TRUC
Adresse TRUC
Vos commentaires sur la terminologie employée
et aussi une soi-disant convention d'ouverture de compte, document qui ne retrace, après tél au banquier, que les infos rentrés dans leur base après leur rachat (de la banque) et qui n'est pas les 2 pages de la convention officielle d'ouverture, les voici :
raison sociale : un blanc (c'est à dire rien) - les infos ont-elles été effacés par le syndic avant de nous l'envoyer ?
forme : syndicat de copropriété
autre hic : il s'agit d'un ancien numéro de compte et pas de celui actuel...
Le syndic a réuni le CS pour les convaincre et expliquer le fonctionnement du compte : via un compte de transition pour les remises de chèques de charges et les paiements des factures, écrits à l'appui.
En AG il avait parlé d'un compte "pivot"...qui devient maintenant "transition"...
Il écrit également que c'est ce même compte de transition qui a induit en erreur les copropriétaires qui doutaient...
bien sur le silence sur le controle des comptes qui a constaté que PAS de COMPTE SEPARE et sur ses propos oraux antérieurs le confirmant...
fonctionnement de notre compte soi-disant séparé :
1. les chèques sont remis sur le compte du syndic (celui de "transition") - après tél à la banque ce compte est ouvert au nom du syndic
2. la banque fait automatiquement les virements d'un compte à l'autre (celui de "transition" vers ceux des "copropriétés")
la banque me dit d'écrire à son service juridique lorsque je lui demande comment 2 comptes d'entités juridiques différentes (transition du syndic et soi-disant séparé des syndicats) peuvent être mouvementés en parallèle...et comment le syndic peut, sur un compte à lui, encaisser des chèques pour les copros qu'il gère en comptes séparés ?
Qu'en pensez-vous ? séparé ou pas ? faute de la banque ou pas ?
merci d'avance de vos commentaires et réponses
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nullité du mandat de syndic/compte séparé
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