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Mon syndic, FONCIA ROBACHE, me réclame des frais de relance d'un montant de 34,09 € pour les appels de charges du premier trimestre. Sachant que je n'avais pas reçu l'avis d'appel de charges (non envoyé par le syndic ou défaillance de la poste), ces frais sont-ils justifiés ? A ce jour, je n'avais jamais eu de problème avec le syndic ayant payé toujours mes charges sans retard. Après avoir reçu, un mois plus tard, une LRAR (4,34 €), j'ai été étonné. En fait, il s'est avéré que je n'avais payé cet appel de fond, j'ai donc demandé au syndic de m'envoyer cet appel de fond que j'ai immédiatement honoré, sauf les frais de relance qui ne me paraissaient pas justifiés. Il est vrai que le contrat de syndic prévoit cette somme pour une mise en demeure. Quels sont mles recours ? Merci
les charges sont éxigibles d'avance au 1er jour de chaque trimestre ou autre terme qui aurait été voté en AG. Vous auriez dû vous en inquiéter plus tôt. De toutes façons, même sans avis d'échéance, le montant à régler chaque trimestre est connu d'avance, puisqu'il correspond à 1/4 du budget voté en AG.
Si la lettre adressée par le syndic est une mise en demeure, vous devez en payer le prix prévu au contrat de syndic.
Ok, J'aurais voulu une réponse sur le fond juridique. Bon, 1/Du fait qu'il n'y a pas eu d'envoi de l'appel de charge, puisque pas de réception, avant la date d'exigibilité, il ne peut y avoir de réclamation de frais car la formalité d'usage a été omise. 2/De plus, les frais de relance estimés à 34,09 € ne sont pas bien sur illégaux, puisque prévus dans le contrat de syndic et approuvés lors de AG, mais ne correspondent à aucun travail précis et justifié. Il pourrait rentrer dans le forfait de base de la gestion courante ! Ma question est : A qui de prouver que l'appel de charge a bien été envoyé ?
Bipemn, je vous renvoie vers ces 2 articles qui je suis sûre vous intéresserons (clin d'oeil) ... car si les frais de mise en demeure sont légales les frais de relance (sans AR) ne le sont pas ... Ils font partis de la gestion courante !
Il vous faudrait un vrai juriste qui vous aide (nous aide) à savoir si pour les charges prévisionnelles, la créance est portable, c'est à dire si elle est due même sans appel préalable (c'est le cas des impots sur le revenu par exemple), ou quérable c'est à dire que seule la réception d'un appel détermine la date d'exigibilité. A ma connaissance, la loi ne parle plus d'appel de fonds, mais seulement d'un avis à envoyer préalablement à la date d'exigibilité que tout le monde connaît quand il s'agit des charges prévisionnelles, puisqu'elle est fixée par la loi au premier jour de chaque trimestre. On considèrera peut-être que vous auriez dû vous inquiéter avant la relance de l'absence d'avis. La situation est sans doute différente pour les charges exceptionnelles. Je serais donc prudente.
En ce qui concerne les frais de relance simple simple:il est vrai qu'ils ne peuvent être imputés au débiteur, ils doivent rester à la charge de la copropriété qui les a approuvés en même temps que le contrat de syndic (donc vous en paierez un petit bout quand même). Contrairement aux frais nécessaires engagés à partir de la mise en demeure, pour moi, ils n'ont pas à être justifiés autrement que par la production de la lettre de relance simple et le contrat de syndic. C'est au moment du vote sur la désignation du syndic et l'approbation de son contrat qu'il faut éventuellement contester la somme prévue (dont le montant ne correspond pas seulement au coût du timbre et du papier).
Il faudrait sans doute faire comme le propose l'ARC, et supprimer les relances simples: Il n'y a aucune raison pour donner aux copropriétaires, dans l'accomplissement de leurs obligations envers le syndicat (et non envers le syndic!) des délais qu'ils ne supporteraient pas de la part de leur employeur.
Attention, les contrats de syndics et notamment certains honoraires comportent parfois des erreurs (si si c'est possible et même de nombreuses pour certains) même si votés en AG ... Tout le monde y compris les membres de CS peuvent être dépassés par les erreurs cumulées d'un même syndic et croyez moi je sais de quoi je parle. Et puis contrairement à ce que l'on pourrait croire, certains CS font quand même relativement confiance à leur syndic ... c'est leur boulot après tout de gérer non ?! ... chacun les paye grassement pour cela !!! ... Alors certaines choses paraissent logiques au 1er abord comme payer des frais de relance ... (que reste-t-il alors dans la gestion courante je vous le demande ?!)
Ce groupe immobilier est un spécialiste des "anomalies" et il convient à chacun de vérifier cela malheureusement car tant que ça marche et bien on joue ...
Sur notre résidence nous avons lutté longtemps mais réussi à virer ses frais. Et puis n'oubliez pas que votre CS est là pour faire le relais en cas de difficulté (sans tomber trop dans le social ... l'union fait la force face à certains problèmes même minimes !) ... Je m'étonne toujours de cela ... La plupart du temps, chaque démarche individuelle est un avantage collectif ... alors faites en profiter et vos charges se porteront mieux.
Dans votre cas, bipemn, les frais de relance sont d'autant plus malvenus que vous n'êtes pas un "mauvais payeur" apparemment !
Deux dernières choses qui vous permettront de faire "arrêter" cela ... Pour tous les litiges avec ce groupe ... vous avez un service de litige (ses coordonnées figurent sur le contrat joint à la convoc de l'AG ... juste avant le calcul de ses honoraires !).
Sinon sachez que l'ARC et Foncia ont créée le système MARC pour les litiges entre copropriétaires (adhérents ... mais les conseils sont valables pour tous !) et le groupe. Et que lors de leurs accords Foncia s'est engagé à renoncer aux frais de relance !
Je cite l'article suivant ... "FONCIA a renoncé aux frais de rappel simple, mais beaucoup des cabinets du groupe multiplient désormais les relances après mise en demeure, moyen peu élégant de contourner l’accord."
Frais de relance non justifiés
Forum fermé
Posté - 28 mars 2008 : 14:57:34
