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ma copropriété, est un ensemble de 3batiments (1étage + RdeC) de 12 appartements chacuns, un batiment (ancien lavoir transformés en 5 petits pavillons avec jardins), des garages, et des parcelles de terrains(non clotûrées) qui appartiennent à un propriétaire défini.Il y a également des espaces verts et des allées qui sont définies comme parties communes à l'ensemble de tous ces batiments et pavillons.
j'ai plusieurs questions:
1)est ce normal que la copropriété entretienne à ses frais, l'ensemble de parcelles non cloturées apartenant à un propriétaire? celui paie comme nous les charges d'entretien des espaces verts aux tantièmes mais nous entretenons ses parties privatives.
2)les pavillons sont ratachés au compteur général de la lyonnaise des eaux à un batiment(un compteur général par batiment). Chaques appartements et pavillons possédent un compteur divisionnaire pour la répartition de la consommation d'eau. quand la somme demandée par la lyonnaise ne correspond pas à l'addition de tous les compteurs concernés, le surplus est redistribué (selon le syndic) aux tantièmes sur les deux ensembles (batiments + pavillons). Seulement voilà, là je n'y comprend rien: il reste 1500 euros à payer et voici ce comment est répartie cette facture : 1300 euros pour le batiment et "quote part pavillons" 200 euros.
quel est le calcul à faire? la surface utile des pavillons est de 190M²(au sol), la surface de leurs jardins (divisés en 5parties bien cloturées) 224m² . le total des tantièmes est 10326. notre batiment fait 866m² en surface utile et répartit en 10000 tantièmes. le rapport 1300-200 euros me semble bien faible. Les jardins des pavillons comptent t'ils aux tantièmes pour la répartition de ces charges?(jespère que oui car les occupants remplissent les picine pour gamins l'été et arrose leurs fleurs et pelouse)(pour le RDcopro voir en bas de mon message à ce sujet)
c'est la première année que sur l'état des dépenses, les pavillons et notre batiment sont "séparés" pour la facture d'eau, d'où ma découverte de répartition.
3) les pavillons à la base n'avaient que le RdeChaussé d'aménagés, hors il se trouve que tous les pavillons ont aménagés leurs combles et les nouvelles surfaces habitables ne sont pas prises en compte, est ce normal?comment agir?
Les pavillons sont soumis aux meme réglement de copro que les apprtements sauf quelques mentions spéciales qui ont été notés lors de deux AG (une en 1996 et l'autre en 2001(rappel de 1996). "il appartient aux lots XXXXXXXXd'établir un additif au RDcopro signalant l'existence de terrains privatifs rattachés à ces memes lots en indiquant la superficie utile et les tantièmes correspondants. cet aditif devra bien évidement étre effectué par voie notariale et par la suite diffusé à l'ensemble des copropriétaires." que peut on faire si cette obligation de faire mettre à jour les tantièmes n'a pas été respectée et que finalement aujourd'hui les propriétaires de ces pavillons paient moins que ce qu'ils devraient depuis des années?
4) toujours sur l'état des dépenses 2007, quand je prends la facture totale demandée par la lyonnaise des eaux et que je divise par le nb de M3 que donne le syndic, je trouve un prix du m3 bien supérieur à celui noté sur les factures lyonnaise et le must c'est que d'un batiment à un autre, toujours en faisant ce meme calcul, le prix du m3 est différent...est ce moi qui calcul mal ou est ce que visiblement il y a un soucis?
merci d'avance de m'éclairer car pour les calculs je ne sais comment faire. valérie
Il faudrait savoir ce que vous entendez par jardins ou terrains privatifs.
En principe l'ensemble du terrain est commun et il peut avoir des parcelles faisant l'objet d'un droit de jouisssance exclusif. Dans ce cas un jardin ne peut être constitué en lot.
Dans certains cas les parcelles sont réellement l'objet d'un droit de propriété. Il y a alors un ténement (groupe de parcelles contigus.
Il faut vérifier le fiche cadastrale de l'ensemble. Mais vous pouvez trouver la réponse dans votre acte d'acquisition et/ou dans le règlement de copropriété. Le terrain commun y est défini.
il s'agit bien de jardins privatifs ,en 2001 un rappel à été fait pour que les propriétaires des lots concernés en fassent acte devant le notaire, mais ces jardins privatifs n'ont pas de numéro de lots et rien n'a été fait devant notaire depuis.
sur le plan cadastral, il est état de ces parcelles à l'intérieur meme de notre copro, alors que la personne possédant des parcelles non cloturées , rien n'apparait (j'ai acheté en 2004). et rien n'est dit sur le RDC sur la localisation du terrain commun.
mon homme vient d'avoir le syndic pour comprendre la répartition de ces charges d'eau.
alors là je n'y comprends plus rien. le syndic nous explique son calcul pour la répartition: par rapport à la note totale et au relevé des compteurs, il fait une moyenne, par exemple si le batiment à déclaré consommé 4 fois plus que les pavillons, sur la facture restante, il fait payer le batiment 4 fois plus que les pavillons...et ensuite par tantièmes pour le batiment "pavillon" et pour le batiment "appart"..
or le RDC dit qu'il faut répartir selon les tantièmes...mais comme il n'est écrit nulpart, que les pavillons sont raccordés sur notre compteur général (le RDC étant antérieur à la construction de ces pavillons)çà ns avance pas à grand chose.
le syndic ne devrait il pas faire le calcul de tantièmes entre notre batiment et les pavillons?
il s'agit bien de jardins privatifs ,en 2001 un rappel à été fait pour que les propriétaires des lots concernés en fassent acte devant le notaire, mais ces jardins privatifs n'ont pas de numéro de lots et rien n'a été fait devant notaire depuis.
Donc si cela fait partie de la copropriété, il va être difficile de dire que cela est privatif.
Qui a fait le rappel, et à quel titre?
Pourquoi est-ce le syndicat qui avance ces frais, si ils sont soit-disant pas pour le bien de la copropriété?
mon appartement est bien à moi et pourtant il fait partie de la copropriété.
il en est de meme pour ces jardins privatifs qui initialement étaient des parties communes de copro et qui maintenant sont cloturées avec usage exclusif de chaques petits pavillons (ils sont d'ailleurs vendus avec).
je ne sais pas à quel titre il y a un rappel en 2001, toujours est il qu'il a été demandé aux propriétaires concernés de passer devant le notaire pour faire notifier que ces parties de terrains leurs appartiennent...meme si pour le coup, il y a "aliénation ou annexion" de ces parties et que il n'y a jamais eu de rachat ou de création de lots pour ces fameux jardinets, mon pb ne se situe pas là.
ces pavillons auraient dû voir leurs tantièmes modifiés pas seulement sur un PV d'AG mais aussi sur le RDC ce qui n'est pas le cas. Ces parties ne sont pas comptés pour la répartition des charges communes à ttes la copro (entretien des espaces verts et parking) ce qui au final tronque les répartitions.
pour le surplus de la facture d'eau de mon batiment, je voudrais savoir si la répartition de cette facture est normale? le RDC dit "au quote part des parties communes spéciales" et finalement le syndic fait un calcul sur un pourcentage de consommation entre notre batiment et les pavillons...
Oui, mais si l'usage est privatif, de facto, mais que le reglement de copropriété n'est pas modifié, il n'y au aucune facon que le syndic ne puisse changes les millièmes.
Citation : le RDC dit "au quote part des parties communes spéciales"
Même si ce n'est pas clair pour moi, je ne comprends du coup pas ce que fait votre syndic.
Oui, mais si l'usage est privatif, de facto, mais que le reglement de copropriété n'est pas modifié, il n'y au aucune facon que le syndic ne puisse changes les millièmes.
Citation : le RDC dit "au quote part des parties communes spéciales"
Même si ce n'est pas clair pour moi, je ne comprends du coup pas ce que fait votre syndic.
il est bien stipulé sur un PV d'AG (en 2001) qu'il appartient aux proprio concernés de faire un additif au RDC pour notifier que ces parties sont privatives et aussi modifier leurs tantièmes. cela n'a pas été fait.
quelqu'un peut il me dire si pour la répartition du surplus de la facture d'eau, le syndic a le droit de passer outre le RDC qui prevoit cela aux tantièmes alors que là ils fait d'abord un rapport de consommation entre batiments?
en tout cas merci de votre interet et de vos réponses ribouldingue
quel calculs dois je faire?
Forum fermé
Posté - 31 mars 2008 : 07:24:54
