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fox2
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 15 mai 2008 : 03:55:18
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Question pour tous copropriétaires.
Référence : LOI N°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la LOI "SRU" N°2000-1208 du 13 décembre 2000.
Sachant que l'article 42 alinéa premier de cette loi précise un délai de prescription de dix ans .
Sachant que la sanction de nullité de plein droit du mandat du syndic, visée par l'article 18 tiret 6 de l'article 18 de cette LOI ne concerne pas une nullité de décision votée par l'assemblé générale, puisque l'article 42 alinéa premier de cette loi précise un délai de prescription de dix ans.
Sachant que l'action en nullité de décision de l'A.G. est soumise à un délai de forclusion de deux mois par l'article 42 alinéa second de cette loi.
Existe-t-il une hierarchie entre la sanction de nullité de plein droit, visée par l'article 18 tiret 6 de l'article 18 de la LOI N°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la LOI "SRU" N°2000-1208 du 13 décembre 2000, et la sanction de nullité de la décision désignant le syndic votée par l'assemblé générale ?
Questions cruciales :
Dans le cas où le mandat du syndic est jugé nul de plein droit, la décision de l'A.G. désignant ce syndic peut-elle subsister en contradiction avec la nullité de plein droit du mandat du syndic prononcée forcément plus tard pour cause de procédure ?
En cas de nullité de plein droit du mandat du syndic la faute du syndic est-elle avérée ?Quelle est la valeur de la désignation du syndic par l'A.G. dans de telles conditions ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2008 : 09:20:13
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 Bonne question ..
La nullité "de plein droit" n'est pas automatique, contrairement à ce que cela peut sous entendre !
Elle doit être constater par le juge !
Dans la mesure où le syndic n'a pas satisfait à l'obligation prévue L.art.18 tiret 6 (ouverture compte séparé faute de dispense), il faut en apporter la preuve incontestable dans le cadre, par exemple, d'une requête sur fondement D.art.47 : désignation d'un administrateur provisoire pour un syndicat dépourvu de syndic ...
Sauf qu'ici, le pdt du TGI peut taper en touche en se déclarant incompétent et renvoyer l'affaire au fond : preuve insuffisante ....
Ce point a largement été abordé ici.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=65339
On retomberait dans la classique contestation de décision de L.art.42 prescrite sous 2 mois ??? ... ce fait impossible à respecter, puisque le délai fixé au syndic est de 3 mois !
Si le syndic fait son boulot et notifie le PV 15 jours après sa désignation, les 2 mois tombent avant les 3 mois pour l'ouverture du compte : impossible de contester la désignation !
Sauf qu'ici, il n'y a pas une hiérarchie de sanction sur cette question :
- Le défaut d'ouverture du compte séparé est une chose, l'action pour faire reconnaitre la nullité 'de plein droit' du mandat aussi,
- la contestation d'une décision d'AG en est une autre .. qui ici ne peut être à priori contestée puisque la désignation du syndic n'est sans doute pas irrégulière dans sa forme !
Ce sont 2 choses distinctes : le défaut d'ouverture dans le délai prévu du compte séparé faute de dispense ne relève pas d'une action en contestation de la décision d'AG ayant désigné le syndic !
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Edité par - gédehem le 15 mai 2008 09:26:18 |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 20:45:29
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Bonne question ..
La nullité "de plein droit" n'est pas automatique....
Sauf qu'ici, le pdt du TGI peut taper en touche en se déclarant incompétent et renvoyer l'affaire au fond : preuve insuffisante ....
Ce point a largement été abordé ici.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=65339
On retomberait dans la classique contestation de décision de L.art.42 prescrite sous 2 mois ??? ... ce fait impossible à respecter, puisque le délai fixé au syndic est de 3 mois !
Si le syndic fait son boulot et notifie le PV 15 jours après sa désignation, les 2 mois tombent avant les 3 mois pour l'ouverture du compte : impossible de contester la désignation !
Sauf qu'ici, il n'y a pas une hiérarchie de sanction sur cette question :
- Le défaut d'ouverture du compte séparé est une chose, l'action pour faire reconnaitre la nullité 'de plein droit' du mandat aussi,
- la contestation d'une décision d'AG en est une autre .. qui ici ne peut être à priori contestée puisque la désignation du syndic n'est sans doute pas irrégulière dans sa forme !
Bonsoir, ( message pour fox et gedehem ) , avec tout le respect que je vous dois, mais etant concerné :
- par le jugement de la cour de cassation sur les compte séparé de notre copropriété... ( auquel vous vous referez .. )
- par vos remarques et questions juridiques que vous soulevez ( par exemple le delai de prescription de 10 ans.??.. )
Puis-je vous demander - car je ne suis pas juriste ! - d'utiliser un vocabulaire moins "technique ? " dans vos explications, vos conseils, et vos questions. Par intuition, j'ai l'impression que les points que vous soulevez peuvent etre precieux pour notre copropriété...et je suppose pour d'autres copropriétés...
merci cordialement JYL |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 mai 2008 : 23:09:31
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Pas commode de ne pas utiliser la terminologie adéquate
Un syndic est désigné le 2 mars 2008. Le 3 juin 2008 il doit être en mesure de justifier l'ouverture au nom du syndicat d'un compte séparé. A défaut un copropriétaire peut saisir le président du TGI en référé pour faire constater le défaut d'ouverture.
Le mandat de syndic conféré le 2 mars 2008 est annulé de plein droit par une ordonnance du 20 juillet 2008 et il semble maintenant admis que le juge peut désigner en même temps un administrateur provisoire (si la demande a été formulée avec celle d'annulation).
La décision de désignation est-elle annulée pour autant ? On peut gratter trente pages la dessus 15 pour oui, 15 pour non. La question présente-t-elle un intérêt pratique ?
A mon avis oui, pour la couverture par la RCP du syndic d'une autre faute éventuelle pendant les trois mois. Si on dit que le mandat n'a jamais existé, l'assureur dira qu'il n'y a pas eu d'assurance Il faut savoir résister aux emballements excessifs.
Dans l'affaire jugée par la Cour de cassation, pour faire court, il y avait bien un compte, mais immatriculé au nom du syndic.
La Cour de cassation a jugé fort justement que le compte doit être séparé et ouvert au nom du syndicat. D'où la conclusion qu'un compte, serait-il séparé, ne satisfait pas aux exigences de l'article 18 s'il est ouvert au nom du cabinet Dupont.
La portée de cet arrêt est donc plus étendue que celle des arrêts qui ont statué sur des " comptes individualisés ".
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 mai 2008 : 08:17:19
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Bonjour,
Boileau a dit:
Ce qui se conçoit bien s'énonce clairement et les mots pour le dire arrivent aisément...
Cette affirmation n'a pas été approuvée par tout le monde!
JPM a essayé d'expliquer en d'autres termes ce qui découle de la loi et de la jurisprudence.
Malgré cela,il restera une grande hermeticité pour un grand nombre d'internautes qui préfèreraient,sans doute, des discours plus cartésiens, frappant davantage le " bon sens " qui, dit on, est la chose la mieux partagée du monde ...
Mais dans ce domaine de la copropriété n'est ce pas une autre affaire, puisque les intérêts ne sont pas les mêmes, de part et d'autre dans le monde concerné.
oldman24 |
Edité par - oldman24 le 18 mai 2008 08:21:35 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 mai 2008 : 10:44:40
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A part " gratter ", que certains ne connaissent peut être pas pour " écrire " , je ne vois pas ce qu'il peut y avoir d'obscur dans mon dernier message.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 18 mai 2008 : 12:56:22
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JPM, pour moi il n'y a rien d'obscur ni dans votre précédent ni dernier message.Mais tout le monde n'a pas le même estomac
et la digestion ne sera pas facile pour certains lecteurs qui viennent lire les pages de ce site et devraient le faire aussi avec celles du votre.
PS Faisant une correction après le post de GYL53
je relève que votre dernier message lui parait plus
clair.Heureusement !Merci . |
Edité par - oldman24 le 18 mai 2008 17:48:50 |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 18 mai 2008 : 16:03:37
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Citation :
Initialement posté par JPM
Pas commode de ne pas utiliser la terminologie adéquate
Un syndic est désigné le 2 mars 2008. Le 3 juin 2008 il doit être en mesure de justifier l'ouverture au nom du syndicat d'un compte séparé. A défaut un copropriétaire peut saisir le président du TGI en référé pour faire constater le défaut d'ouverture.
Le mandat de syndic conféré le 2 mars 2008 est annulé de plein droit par une ordonnance du 20 juillet 2008 et il semble maintenant admis que le juge peut désigner en même temps un administrateur provisoire (si la demande a été formulée avec celle d'annulation).
La décision de désignation est-elle annulée pour autant ? On peut gratter trente pages la dessus 15 pour oui, 15 pour non. La question présente-t-elle un intérêt pratique ?
A mon avis oui, pour la couverture par la RCP du syndic d'une autre faute éventuelle pendant les trois mois. Si on dit que le mandat n'a jamais existé, l'assureur dira qu'il n'y a pas eu d'assurance Il faut savoir résister aux emballements excessifs.
Dans l'affaire jugée par la Cour de cassation, pour faire court, il y avait bien un compte, mais immatriculé au nom du syndic.
La Cour de cassation a jugé fort justement que le compte doit être séparé et ouvert au nom du syndicat. D'où la conclusion qu'un compte, serait-il séparé, ne satisfait pas aux exigences de l'article 18 s'il est ouvert au nom du cabinet Dupont.
La portée de cet arrêt est donc plus étendue que celle des arrêts qui ont statué sur des " comptes individualisés ".
merci, là c'est plus clair.. cordialement JYL |
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fox2
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 27 mai 2008 : 05:54:35
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de FOX2 suite au post du 15 mai 2008 à 03H55.
merci à tous pour vos réponses, lesquelles ont soulevé un point essentiel que je soumet à votre sagacité : " le point commun entre la sanction de nullité du mandat du syndic et la demande de nullité de la désignation du syndic par l'A.G. ."
je vous remercie par avance de vos remarques critiques et de vos suggestions.
Rappel du sujet :
" Sachant que l'action en nullité de décision de l'A.G. est soumise à un délai de forclusion de deux mois par l'article 42 alinéa second de cette loi.
Existe-t-il une hierarchie entre la sanction de nullité de plein droit, visée par l'article 18 tiret 6 de l'article 18 de la LOI N°65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la LOI "SRU" N°2000-1208 du 13 décembre 2000, et la sanction de nullité de la décision désignant le syndic votée par l'assemblé générale ?
Questions cruciales :
Dans le cas où le mandat du syndic est jugé nul de plein droit, la décision de l'A.G. désignant ce syndic peut-elle subsister en contradiction avec la nullité de plein droit du mandat du syndic prononcée forcément plus tard pour cause de procédure ? "
--------------------MISE AU POINT DE CE JOUR :
Il existe un point commun, par rapprochement, entre la sanction visée par l'article 18 tiret 6 de la loi, constituant le droit substantiel, qui provoque la nullité du mandat du syndic, et l'action en nullité de décision de l'A.G. qui est soumise à un délai de forclusion de deux mois par l'article 42 alinéa second de la même loi.
POSTULAT :
"La décision de l'A.G. désignant le syndic est subordonnée au droit substantiel précisé par l'article 18 tiret six de la loi."
Si le contrat de mandat du syndic est nul, alors comment valider la décision de l'A.G. désignant le syndic conformément à l'objet du contrat de mandat du syndic si celui-ci est nul par l'effet de la sanction visée par l'article 18 tiret six de la loi.
Et ce évidemment parceque la décision de l'A.G. désignant le syndic vise explicitement la désignation du syndic elle-même directement et indissolublement liée au contenu du contrat de mandat du syndic qui définit les modalités d'application de cette décision , car ce sont bien les clauses de ce contrat qui précisent les obligations réciproques et ce à condition que le contrat de mandat du syndic ne soit pas entaché de nullité par la sanction de nullité de pelin droit visée par l'article 18 tiret six de la loi.
Dans les deux cas, comment nier que l'inexistence du mandat du syndic est avérée puisque le " contrat de mandat du syndic" est nul de plein droit, de ce fait la décision de l'A.G. désignant le syndic n'a plus d'objet et n'a plus de sens puisqu'elle concerne l'acceptation d'un mandat nul de plein droit donc inexistant , dans ce cas la décision de l'A.G. n'a plus d'objet dans la mesure où elle concerne un mandat sans objet donc nul donc inexistant , donc cette décision (de l'A.G.) est vidée de son objet donc de sa substance et n'a plus aucune justification et se trouve dénuée de toute valeur juridique.
En conséquence ce serait donc la sanction de nullité du mandat du syndic visée par l'article 18 tiret six de la loi qui l'emporterait sur la décision de l'A.G. , ce serait donc le délai de prescription de dix ans de l'article 42 alinéa premier qui serait applicable et non pas le délai de deux mois de l'article 42 alinéa second.
De plus il faut considérer le texte de l'article 43 de la même loi qui précise :
<<Toutes clause contraires aux dispositions des article 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.>>
Ces articles sont donc d'ordre public.
Cordialement, à vous lire , FOX2 le 27 mai 2008.
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Edité par - fox2 le 27 mai 2008 15:46:13 |
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fox2
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 27 mai 2008 : 16:13:14
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Pour JYL53(message du 17/05/2008 à 20:45) De l'intérêt de la "terminologie" pour tous les copropriétaires curieux et actifs et conscients de leurs droits et obligations !
Comme le dit fort justement JPM, pour être clair et précis on doit utiliser le vocabulaire juridique même si on n'est pas juriste professionnel sinon risque de confusion et problèmes ultérieurs.
Une remarque générale s'impose , il convient d'être très prudent et de comparer soigneusement le sens des mots du vocabulaire courant avec celui du vocabulaire juridique qui peut être trompeur pour le non initié, malgré les efforts consentis par le législateur ces dernières années . Le bon sens ne suffit pas toujours face aux subtilités dont usent ou abusent certains sophistes.
Pour les copropriétaitres curieux, il faut au minimum disposer d'un lexique des termes juridiques du Code Civil et du Nouveau Code de Procédure Civile et du Code de la Copropriété annoté, publié par plusieurs editeurs, dont les editions : "D....." , sans faire de publicité nominative, mais ces ouvrages de qualité sont de couleur rouge , on peut les trouver facilement dans les bonnes librairies .
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Pour JPM (message du 17/05/2008 à 23:09).
A propos d'autres fautes éventuelles du syndic, la violation par le syndic des dispositions du règlement de copropriété (R.C.), cf Loi article 18 premier alinéa, est sans doute généralisée , voir le détail dans le R.C. .
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A tous les copropriétaires .
Le problème majeur dans une demande d'annulation d'une décision contestable inscrite par le syndic à l'ordre du jour ( O.D.J.) de l'assemblée générale ( A.G. ) et votée par l'A.G. , c'est qu'il faut assigner le syndicat des copropriétaires (donc l'ensemble des copropriétaires par ricochet) alors que si c'est le syndic qui a délibérément commis la faute ( par exemple dans le cas de défaut d'ouverture du compte séparé au nom du syndicat dans le délai de trois mois ) seul le syndic responsable ( et non pas le syndicat ) devrait voir sa responsabilité personnelle engagée.
N'y a-t-il pas là une faille juridique dont profitent certains syndics peu scrupuleux, la loi ne devrait-elle pas être modifiée sur ce point ?
D'autre part , le délai de forclusion de deux mois pour l'action en nullité de décision d' A.G. selon l'article 42, alinéa second, de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, fait la part belle à certains "syndics cyniques et arrogants" qui n'hésitent pas à inscrire à l'O.D.J. de l'A.G. des questions et projets de résolutions contestables en espérant qu'aucun copropriétaire n'en demandera l'annulation dans le bref délai de deux mois .
De même, si la faute est uniquement imputable au syndic , par exemple le refus déguisé d'ouverture d'un véritable compte séparé ouvert exclusivement au nom officiel du syndicat dans le délai de trois mois suivant la désignation du syndic ( le nom officiel c'est celui qui est connu au fichier immobiler tenu par le cadastre et le service des hypothèques et qui doit être précisé dans le règlement de copropriété ), ----------
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Alors , afin de protéger efficacement les copropriétaires contre les sophismes, ruses ou autres pièges utilisés par certains syndics, pourquoi ne pas modifier la loi en ajoutant à la loi une disposition sanctionnant par la nullité automatique "de plano" la désignation du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires qui aurait été trompée par les manoeuvres du syndic et en ajoutant une sanction vraiment très dissuasive( forte amende ? et dommages et intérêts au profit du syndicat ) contre les syndics qui utilisent de tels procédés indignes ?
Alors que tout syndic digne de ce nom s'interdit de tromper les copropriétaires .
------- Ce problème ne pourrait-il pas faire l'objet d'une question posée par un parlementaire député ou sénateur aux ministres compétents ou mieux faire l'objet d'une proposition d'amendement de la loi ou d'un projet de loi plus protecteur des intérêts des copropriétaires individuels et du syndicat des copropriétaires ?
De plus on ne peut qu'être extremement circonspect devant les revirements de la jurisprudence de la cour de cassation dans les cas semblables !
Cordialement , à vous lire , FOX2 le 27 mai 2008 à 16H08.
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Edité par - fox2 le 27 mai 2008 16:40:42 |
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JYL53
Contributeur vétéran
124 réponses |
Posté - 27 mai 2008 : 19:30:31
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Citation :
Initialement posté par fox2
Pour JYL53(message du 17/05/2008 à 20:45) De l'intérêt de la "terminologie" pour tous les copropriétaires curieux et actifs et conscients de leurs droits et obligations !
Comme le dit fort justement JPM, pour être clair et précis on doit utiliser le vocabulaire juridique même si on n'est pas juriste professionnel sinon risque de confusion et problèmes ultérieurs.
Je vais me lâcher un peu, mais comme nous avons chacun notre spécialité professionnelle – et que la mienne n’est pas le droit immobilier, ni celui des copropriétés, voilà pourquoi j’ose demander que l’on parle plus simplementdans ce forum...et - au travers un bel hors sujet - vous exprimez ce que je pense...
Avec humour, voilà comment on peut définir une livraison à l’international, si je dis en tant qu’acheteur : :
1) Livraison du 40’ CIF Barcelone 40’ 1 juin 2008 quai n 15
2) Il s’agit de la livraison d’un conteneur maritime de 40 pieds qui arrivera par bateau dans le port de Barcelone le 1 juin 2008, livraison quai n 15 et toutes les règles qui s’imposent : (, transfert de risque au moment du passage du bastingage dans le port de départ ) ( transfert de frais au moment du passage du bastingage dans le port de Barcelone ) frais de déchargement à ma charge selon les coûts spécifiques au port de Barcelone, et ensuite dédouanement du conteneur, ou mise sous douane, ou transit, réception par un transitaire puis réexpédition, déclaration de TVA. Je sais qu’avec ce CIF la marchandise est assurée, mais si elle est abîmée ou perdue pendant son transport maritime ( fortune de mer ? ) je devrais de toute façon payer la marchandise au vendeur, et ensuite me retourner contre la compagnie d’assurance ( sur une valeur marchandise + transport + 10% ) sans compter les documents nécessaires, les experts divers et variés etc…
Chacun sa spécialité, quand on me parle droit et gestion des copropriétés je préfère, qu’on m’écrive sous la présentation 2 que la présentation 1… au risque de paraitre " béotien" mais j'assume..
Pour le reste, vous posez une question très très pertinente,- qui doit interesser beaucoup de cop)ropriété - la réponse et les appréciations de JPM seront les bienvenues... |
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fox2
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 28 mai 2008 : 02:33:28
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De FOX2 à JYL53,
Suite message 27/05/2008 à 19H30,
Bon exemple et remarque pertinente sur le jargon professionnel donc utilisé et compris par une profession particulère, cependant chaque citoyen peut être confronté au droit dans sa vie de tous les jours et devrait disposer du minimum d'initiation aux termes juridiques sans être qualifié "béotien" s'il n'a pas eu la chance ou l'opportunité de s'intéresser au droit .
Mais il semble que vous souhaitiez quasiment une initiation au cours de droit dans le style " la copropriété expliquée à ma fille", ce serait manifestement insuffisant et risqué.
C'est pourquoi, dans votre intérêt bien compris, l'acquisition du vocabulaire spécialisé est indispensable pour assurer votre sécurité juridique face à certains spécialistes du coup tordu que l'on peut rencontrer dans les copropriétés , une règle simple : " sécurité d'abord " , à bon entendeur ...
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Edité par - fox2 le 28 mai 2008 02:49:05 |
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