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 Sujet  |
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domos
Contributeur débutant
20 réponses |
 Posté - 07 juin 2008 : 17:08:20
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Bonjour,
je pose cette question pour une amie
dans sa copropriété, le conseil syndical se bagarre depuis un moment pour avoir communication des comptes de la copropriété. Le syndic, jusqu'alors, faisait la sourde oreille. Après diverses lettres (la dernière LRAR) il donne rendez-vous au C.S. dans une semaine, le temps d'une heure, et précise qu'il communiquera les documents mais qu'il n'y aura pas de photocopies.
comment effectuer des vérifications en si peu de temps (les comptes n'ont JAMAIS été communiqués au CS), sachant qu'il y a actuellement un chantier de ravalement de 660000€ avec interrogations sur le placement des appels de fonds (même compte de placement pour toutes les copropriétés dont il s'occupe: quid de la répartition des intérêts?...)
donc le CS voudrait copie de l'ensemble des documents bancaires, ou pouvoir emporter les originaux pour les étudier ultérieurement (en les restituant rapidement bien sur)
y-a-t-il un texte qui détermine comment doit se faire cette communication des comptes?
merci de vos réponses
Dominique
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 17:40:26
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les documents originaux ne doivent pas sortir des bureaux du syndic
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 17:42:31
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Loi de 1965 :
"Art. 21 - Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registre se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
(......)
Décret de 1967 :
"Art. 26 - Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l'élaboration du budget prévisionnel dont il suit l'exécution.
Il peut recevoir d'autres mission ou délégation de l'assemblée générale dans les conditions prévues à l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 21 du présent décret.
Un ou plusieurs membres du conseil syndical, habilités à cet effet par ce dernier, peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic, ou au lieu arrêté en accord avec lui, des diverses catégories de documents mentionnés au troisième alinéa de l'article 21, de la loi du 10 juillet 1965."
Les dispositions qui concernent le CS devraient être connus par cœur de tout conseiller syndical ... 
Le controle exercé par le CS est permanent. Il ne se limite pas à la vérification annuelles des comptes !
Au contraire, pour un bon controle des comptes par le CS, en particulier des dépenses, il devrait être effectué chaque trimestre
Après avoir demandé au syndic un RDV et copie de certains documents, il faut le "mettre en demeure" s'il ne bouge pas avec un délai de 8 jours pour s'exécuter, faute de quoi il faut l'y contraindre par une action devant le juge (injonction de faire, par exemple). |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 17:58:39
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voici l'article 18-1 de la loi d e65:
"Article 18-1 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi n°85-1470 du 31 décembre 1985 - art. 2 JORF 1er janvier 1986
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 - art. 35 JORF 24 juillet 1994
Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour."
pour les copropriétaires c'est au minimum un jour ouvré
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domos
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 18:33:44
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bonjour
merci de vos indications.
Il ne s'agit pas de voir les comptes avant l'AG, celle ci a lieu en décembre. Mais de voir les comptes , comme le CS en a le droit.
Je précise que la communication et la copie des documents bancaires ont bien été demandés par le CS dans sa lettre de demande de RV.
Le syndic répond (c'est une nouveauté, depuis plusieurs mois il faisait la sourde oreille) textuellement "comme il est prévu régulièrement, une consultation des comptes et relevés bancaires pourra être effectuée dans nos bureaux, aucune photocopie n'étant délivrée. A ce propos, conformément au contrat de syndic, les comptes sont vérifiables une fois l'an au cabinet du syndic en exercice et ce sans être soumis à un horaire de disponibilité"
Comme il limite le rendez-vous à une heure, il est impossible de vérifier correctement.
Comment donc obtenir les dites copies si les originaux ne doivent pas sortir de chez lui?par ailleurs, peut-il limiter le CS à une seule vérification annuelle comme il l'écrit?
merci à l'avance de vos réponses
Dominique |
Edité par - domos le 07 juin 2008 19:24:18 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 20:55:48
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Comme vous l'a dit gédehem
"Art. 21 - Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion."
"Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registre se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété."
"Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives.....
sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré..."
les dispositions ci-dessus ne s'applique pas au Conseil syndical
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Edité par - JB22 le 07 juin 2008 20:57:43 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 22:47:00
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C'est pourquoi votre syndic est un rigolo pour écrire au CS une bétise dans le genre :
"A ce propos, conformément au contrat de syndic, les comptes sont vérifiables une fois l'an au cabinet du syndic en exercice et ce sans être soumis à un horaire de disponibilité" |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 23:21:19
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Le conseil syndical peut librement voir les comptes au cabinet du syndic, sans en abuser bien entendu.
Il peut en outre demander à tout moment la photocopie de la balance comptable arrêté à une date significative (fin de mois en général).
Après la balance, le document principal est le grand livre.
Il ne faut pas demander en cours d'exercice les annexes prévues en fin d'exercice. Ces documents ne sont pas couramment édités. Ils ne présentent d'ailleurs pas d'intérêt.
Sur la vérification ds comptes, le conseil syndical ne doit rien lacher. Aucune clause du contrat de syndic ne peut licitement limiter son droit de contrôle.
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domos
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 14:21:13
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Citation :
Initialement posté par JPM
Le conseil syndical peut librement voir les comptes au cabinet du syndic, sans en abuser bien entendu.
Il peut en outre demander à tout moment la photocopie de la balance comptable arrêté à une date significative (fin de mois en général).
bien sur, tout cela c'est la théorie, la réglementation.
mais en pratique, si le syndic ne répond pas, ne donne pas de RV quand c'est demandé, ne laisse consulter aucun document, que peut-on faire?? n'y a-t-il pas moyen de l'y obliger, à part aller en justice (ce que les copros refuseront de toute façon)
en résumé peut-on demander au syndic la copie des relevés bancaires (en particulier le CAT où il place les appels de fonds en attendant les travaux) Si oui et qu'il refuse, que fait-on??
merci à tous
Dominique
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 21:31:59
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Domos, pardon de le dire ainsi, mais un conseiller syndical qui pose la question "Peut on demander au syndic tel document ?? " n'a pas compris que le CS peut obtenir copie de TOUT DOCUMENT interessant le syndicat (L.art.21), ce qui n'indique aucune limite ou restriction à quelque document que ce soit interessant le syndicat, dont des extraits de comptes bancaires ...
Un CS qui se voit opposer un silence ou un refus du syndic pour la remise de copie de documents et tout particulièrement pour le controle des comptes n'a pas besoin de l'avis des copropriétaire pour rédiger une "injonction de faire" que l'on trouve dans tous les greffes de France et de Navarre.
Je ne parle pas du constat d'huisser (en plus, avant ..?.) à faire lorsqu'il vous accompagnera dans le cabinet du syndic à un RDV que vous aurez vous même fixé, en raison du silence ou du refus du syndic, constat qui peut être joint à l'injoction !
Efin, un syndic qui refuse que le CS controle les comptes du syndicat doit être mis à la porte !
Qu'attend le CS pour en cherchez un autre, inscrire sa candidature à l'ODJ dela prochaine AG et d'en informer les copropriétaires en motoivant sa démarche ???
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Edité par - gédehem le 08 juin 2008 21:37:02 |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 12:56:50
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Système D que j'ai appliqué A 0,38 € la photocopie, j'ai dit non.
J'y vais avec mon appareil photo numérique (merci le progrès), je le mets en mode macro et je photographie tous les documents que je souhaite étudier à tête reposée !  .
Pas de problème de lisibililté. Parfait |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 21:08:30
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| Finalement, c'est vachement bien ces appareils photos qui font téléphone ! |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 03:21:26
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Bonsoir.
Autre possibilité : ordi portable et scanner extra-plat alimenté par port USB : ça tient dans une mallette.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 18:45:43
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lamentable d'en arriver là, la même chose dans notre copro et en plus le syndic refuse sous prétexte que pas de temps et de place et que tout le monde veut venir dans la même semaine ...indeed puisque toutes les AG sont en juin ......
j'ai du me fâcher très fort .....et pour le micro je doute qu'on me laisse brancher une prise .....d'autant que les mêmes anomalies d'imputation signalées depuis 3 ans figurent dans les comptes au dossier de l'AG et que cette année notre syndic nous propose en prime dans les résolutions de mettre en charges générales des charges spécifiques sans parler des rénovations d'ascenseurs avec une seule ligne de devis pour une rénovation totale à plus de 100 KE par appareil (ils fonctionnent bien !)
la joie la copro dans certains cas Air J un petit stage chez nous pour voir la gestion courante de vos confrères ?
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domos
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 19:45:31
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Domos, pardon de le dire ainsi, mais un conseiller syndical qui pose la question "Peut on demander au syndic tel document ?? " n'a pas compris que le CS peut obtenir copie de TOUT DOCUMENT interessant le syndicat (L.art.21), ce qui n'indique aucune limite ou restriction à quelque document que ce soit interessant le syndicat, dont des extraits de comptes bancaires ...
???
je ne me formalise pas puis que je ne suis pas en cause, c'est la copro d'une amie
n'oubliez pas qu'il existe des gens qui sont de nouveaux conseillers syndicaux, qui découvrent tout un système et qui n'ont pas toutes vos connaissances. On a beau essayer de se renseigner, on trouve , dans les réponses (forums, sites internet, revues spécialisées) tout et son contraire. On a souvent des réponses "yaka", 'yfaut","ydoit" [le syndic], même venant d'associations de défense (ARC par ex)
et quand on dit "le conseil syndical" il n'est pas toujours uni: dans le cas présent, une bonne partie des conseillers ne "veut pas polémiquer" avec le syndic. C'est quoi la solution? : "yfaut" les remplacer. Ben oui, mais ça ne se fait pas comme ça...et les candidats ne se bousculent pas
ce syndic bénéficie d'un a-priori favorable de la part des "anciens" copropriétaires car "ils l'ont connu en culottes courtes" (il a vécu là enfant et sa famille y réside encore)
il fait partie en outre de certains "cercles" très recherchés de la ville.
donc aller en justice, le remplacer...c'est perdu d'avance, du moins pour le moment. Peu à peu, d'autres copropriétaires arriveront et le rapport de forces s'inversera
pour l'instant, il a encore de belles années devant lui
Dominique
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Edité par - domos le 10 juin 2008 19:49:15 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 21:26:41
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Citation :
Initialement posté par océan
la joie la copro dans certains cas
Air J un petit stage chez nous pour voir la gestion courante de vos confrères ?
oh non ocean, je ne connais que trop bien la gestion de certains mes confrères
Presque 5 ans que je travaille maintenant, et je peux vous dire que j'ai vu des choses incroyables  |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 22:13:32
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et nous donc .......!!!! mais comme sur un autre post sur l'émission prévue sur Caznal+ le 16 juin vous avez l'Air de dire le contraire ....
j'ai le dossier de notre AG sous les yeux et je ne le crois pas : même anomalies d'imputation, pas de présentation des comptes suivant les nouvelles normes, pour le syndic une seule résolution pour sa nomination et son contrat ou celle d'un autre syndic, les travaux des escaliers prévus en charges générales alors qu'une clé spéciale existe et que tous ne sont pas concernés, bien entendu c'est le CS qui décide du choix des entreprises !!! et 2 résolutions de travaux sans devis !
qu'est ce qu'on rigole.... noir de colère......
je ne parle pas des honoraires sur travaux, des simples relances ou LRAR, Air Jordan car llà c'est pire que la sardine du Vieux Port !!! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 22:18:55
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Citation :
Initialement posté par océan
et nous donc .......!!!! mais comme sur un autre post sur l'émission prévue sur Caznal+ le 16 juin vous avez l'Air de dire le contraire ....
hello ocean,
j'ai simplement dit que beaucoup de syndics ne sont pas des escrocs,et ne truquent pas les devis,ne faussent pas la concurrence
en revanche des erreurs de gestion, des énormités juridiques,j'en ai vu pas mal
il y a quand même une différence entre ces deux choses ! |
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domos
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 10:14:14
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bonjour,
pour vous (re)dire à quel point les avis divergent
mon amie a posé la question à un syndic (via une de ses employées). Eh bien celui-ci donne raison à son confrère : vérification des comptes une fois l'an avant l'AG (je parle bien du CS et pas des copropriétaires)et pas de copie des comptes!!!
Dans le "Juris classeur" (dans contrôle du conseil syndical), il y a bien "le CS peut prendre connaissance et copie ...", et aussi "il est habilité à l'exercer en permanence sur l'ensemble de la gestion du syndic sans être limitée à son aspect purement comptable ou financier" ... Au paragraphe suivant, il y a "pour le contrôle financier, la vérification des comptes s'effectue préalablement à la tenue de l'AG..."Mais, dans le mm paragraphe, il est dit "les pouvoirs ainsi accordés doivent être exercés par le CS que son président doit réunir chaque fois que les circonstances l'exigent avec la présence si besoin du syndic, en vue notamment des prochaines réunions de l'AG ... il importe effectivement d'éviter les risques d'une gestion laxiste ou hasardeuse ou encore l'opacité des comptes du syndic qui lui est souvent reprochée".
alors que faut-il croire : une fois c'est oui, une fois c'est non , une autre fois c'est peut-être...
tout celà semble fait pour encourager les syndics à faire à leur guise
encore merci de toutes vos indications
cordialement
Dominique |
Edité par - domos le 12 juin 2008 10:17:19 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 12 juin 2008 : 14:28:58
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Je vous confirme que c'est la pratique que je connais : refus d'accès aux comptes ou limité aux strictes factures des comptes. Chacun sait qu'un contrôle des comptes ne sert pas à grand chose en copropriété si on a pas les contrats, les OS, les relevés de banque etc et que ce n'est pas faisable en 1 ou 2h même pour quelqu'un qui en a l'habitude ....
ce n'est pas juste avant l'AG qu'il faudrait pouvoir vérifier mais dès février : un syndic travaillant normalement devrait travailler avec le CS, faire les engagements, enregistrer les factures au fur à mesure, les factures et préparer les comptes en janvier et laisser ccès avant que le dossier d'AG ne soit présenté aux cpropriétaires. de toutes façons ils disent après qu'ils ne peuvent modifier ou qu'il faut attendre l'année suivante ..et bien sûr ce n'est pas fait !
qui a un syndic qui laisse la consultation liibre en ses locaux ou sur internet ????
voilà souvent les syndics savent que les copros n'y comprennent rien et refusent ceux qui s'y connaissent.... la dernière fois on m'a dit le CS est déjà venu (aucune consultation des comptes en un an ) |
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photocopier les comptes de la copropriété?
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