|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
Page suivante |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 05 nov. 2012 : 15:48:24
|
Bonjour Ă tous,
Je viens d'acheter un appartement dans lequel je viens d'emménager il y a un mois environ.
Suite à de fortes pluies, les plinthes en bois situées dans le salon et dans une chambre sur la façade la plus exposée ont gonflé, gondolé et se sont fendillées à divers endroits.
Cela a aussi altéré les peintures neuves des plinthes et du mur attenant, où quelques tâches d'humidité localisées ont apparu.
Au niveau du parapet extérieur situé sous nos fenêtres se trouvent des fissures visibles à l'oeil nu.
En lisant le PV d'AG de mai 2011, il est mentionné que la société X est intervenue dans le traitement des fissures qui pouvaient être infiltrantes au niveau de la façade de notre appartement. En effet certaines d'entres elles ont été colmatées et d'autre pas.
Je suis entrée en contact avec mon assurance habitation, afin de signaler le sinistre et de mettre en place la réfection des plinthes et peintures. Mon assureur vient de m'envoyer un « constat amiable dégâts des eaux » en me stipulant qu'il n'interviendrait qu'après réception de la facture de réparation des fissures infiltrantes.
Je me suis donc adressée au syndic qui, dans un 1er temps, a débouté ma demande, mettant en avant la convention CIDRE.
Or, un dégât des eaux occasionné par une fissure infiltrante n'entre pas dans le cadre de cet accord inter assurance.
Au vu des circonstances, j'aimerais savoir Ă qui il est possible d'imputer ce sinistre :
- Au constructeur de l'immeuble via la garantie décennale?
- A l'entreprise ayant effectué il y a plus d'un an la réparation des fissures au prétexte de l'obligation de résultats ?
- Autre ?
- Un expert de mon assurance habitation et de l'assurance de notre copropréité vont obligatoirement passer constater les dégâts?
Mon syndic est très peu réactif et prône l'inertie. De quels moyens puis-je disposer pour faire accélérer le process et surtout d'obtenir des réponses ?
Merci d'avance.
En espérant vous lire prochainement.
|
|
|
|
1
Posté - 05 nov. 2012 : 17:04:07
|
salleal : l'entretien des parties communes du syndicat sont Ă la charge du syndicat.
VOus avez fiat une déclaration d'assurances à votre assureur, c'est xe qu'il faut faire.
Il est important de savoir que les assureurs remboursent les dégats causés par de telles fuites et infiltrations.
AUCUNE assurance ne remboursera la réparation et l'intervention sue les fissures pour refaire l'étanchéité !!!
Le syndic DOIT faire une déclaration à l'assurance de la copropriété. Votre syndic DOIT vous donner le nom et le numéro de l'assurance de la copropriété, que vous remettrez à votre assureur.
Faites faire un devis que vous enverrez également à votre assureur. NE PAYEZ AUCUN TRAVAUX. C'est à votre assureur de rembourser les dégats. De plus sans interventions sur ces fissures, vous ne pouvez pas réparer les dégats, c'est ce que vous a dit votre assureur.
Vous mettes en demeure le syndic en RAR d'effecteur immédiatement toutes les réparations necessaire afin d'arrêter ces infiltrations. Cela n'a rien à voir avec les assurances, mais avec l'entetien de l'immeuble. Le syndic doit veiller à la sauvegarde de 'immeuble, si il ne bouge pass, il commet une grave erreur de gestion; vous le mettrez de nouveau en demeure de procéder à ces réparations sous huit jours en le menaçant d'aller en justice pour une injonction de faire.
Vous lui signifiez qu'il respecte la loi de la copropriété de 1965, et sa mission de suavegarde de l'immeuble, et aussi que la convention cidre n'a rien à voir avec l'entretien de l'immeuble, ici boucher ces fissures.
Si ces fissures sont dus à une malfaçon de l'immeuble et garantie par une DO? c'est au syndic de fiare jouer cette DO auprès du constructeur, cela ne vous concerne pas pour le moment. SI cet immeuvle a moins de 10 ans, et que votre syndic ne fait pas jouer cet DO c'est un grand incapable !!! Tous les copros paieront en charges générales ces réparations.
VOus donenz également copies de ces courriers au Conseil Syndical; si celui ci est sérieux il demandera au syndic de faire ces trvaux rapidement.
|
|
|
|
 2
Posté - 06 nov. 2012 : 07:32:31
|
|
Salleal, vous mentionnez la garantie décennale : est-elle encore en cours ? Dans ce cas les assurances multirisques n'ont rien à voir et c'est l'assurance "Dommages ouvrage que le syndic doit actionner ! |
|
|
|
salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
Statut:
|
|
3
 Posté - 06 nov. 2012 : 09:45:31
|
Bonjour et merci de vos retours Philippe338 et "RĂ©daction Universimmo",
Mon syndic a fini par remplir le constat amiable de "dégâts des eaux" et par me donner les références de notre DO.
Hier mon assurance habitation m'a dit qu'elle allait étudier mon dossier et voir s'ils allaient dépêcher un expert chez moi (ce que j'espère au vu des nombreuses fissures infiltrantes et d'une énorme fissure verticale en façade du sol au 4ème étage sur 6, visiblement mal colmatée...
Un des membres du conseil syndical a demandé par email hier au syndic de bien vouloir se déplacer pour voir les différents pbs de l'immeuble (dont les fissures). j'attends le retour du syndic.
Si mon assurance décide de ne pas m'envoyer d'expert, l'assurance de la copro (habitation ou DO?) m'enverra qd même un expert? Si oui, sous quel délai?
Je n'aimerais pas passer l'hiver sans que l'étanchéité des murs de façade soient repris et que les dommages chez moi n'empirent...
La femme du conseil syndical que j'ai invitée à passer chez moi dimanche m'a aussi dit qu'il fallait que je pose des joints en extérieur au niveau de la jointure bas de fenêtres et parapet. je n'arrive pas à savoir si c'est vraiment à moi la propriétaire de prendre en charge ces travaux ou si c'est à la copro (et donc à l'assurance MRH de l'immeuble ou à la DO?) de faire en sorte d'étanchéifier aussi cette partie? Sauriez-vous me répondre?
Philippe, comment met-on en demeure?
Je vais peut-être déjà voir ce que disent mon assurance (réponse sous 1 semaine) et le syndic.
Mais si ça ne bouge pas et qu'en plus les conditions météo font que l'intérieur de mon appartement refait à neuf se dégrade, là je vais passer à la vitesse supérieure!
La décennale vient de prendre fin ce week-end.
Mais rassurez-moi, si mon pb (et celui d'autres locataires/propriétaires de l'immeuble) n'est pas pris en charge par la décennale, la DO ne fonctionne pas non plus que 10 ans j'espère??!!
J'ai malheureusement appris lors de la petite réu organisée chez moi dimanche que visiblement le conseil syndical ne s'est pas bougé pdt la décénale alors que de nombreuses malfaçons ont été observées (notamment au niveau de l'étanchéité des terrasses, 1 toit terrasse + 1 petite terrasse au 4ème étage), beaucoup de dégâts des eaux, de fuites, d'infiltrations, j'en passe et des meilleurs (circuit de chauffage monté à l'envers dans certains appartements faisant partie des 3 étages montés il y a juste 10 ans).
Moi je suis au 3ème étage et je suis donc dans la partie construite en 1930.
Malgré tout ce laisser aller, puis-je encore faire jouer la DO pour des malfaçons et des pbs d'étanchéité avérés???
De toute façon j'imagine que mon assurance va se mettre en contact avec mon syndic pour lui demander les coordonnées de notre DO si celle ci peut jouer?
Merci encore de votre temps et de vos lumières
Une agréable journée à tous!
|
|
|
|
4
Posté - 06 nov. 2012 : 10:41:44
|
salleal: La DO ne pouvait pas concerner la aprtie de votre immeuble qui date de 1930 !!!
Il s'agit ici d'entretien de l'immeuble à la charge du syndicat. Votre CS et votre syndic connaissant ces problèmes anciens DEVAIENT proposer une résolution et des devis depuis longtemps à l'AG.
Le syndic engage sa propre responsabilité en ne faisant rien; il est responsable de la sauveagarde de l'immeuble, c'est le B.A.BA pour un syndic.
Une mise en demeure est un courrier en RAR : " suite aux dégats des eaux déclarés à mon assurance, dont la cause sont les fissures de façade et d'infiltatrion importante dans mon lot de copropriété que vous n'ignorez pas en tant que syndic de la copropriété, je vous mets en demeure de prendre toutes les mesures nécessaires et sous huit jours afin de boucher ces fissures et faire cesser les préjudices importants dans mes parties privatives. Sans réponses à ce courrier je saisierai le TGI en référé pour une injonction de faire., ............."
Vous devez aussi exiger de votre assureur, qui DOIT vous défendre dans ce dossier, la visite d'un expert dans votre appartement pour constater vos dégats qui seront pris en charge par votre assureur, et cet expert devra également faire un rapport sur ces fissures.
Vous ne devez pas effecteur et prendre en charge le bouchage de ces fissures, et le comamatge sous vos fenĂŞtres? C'est au syndicat, qui est en tort sur ce dossier, de prendre en charge TOUS ces frais. Vous paierez votre quote-part.
Le CS n'a pas à vous dicter les démarches à faire, surotut si cette femmme vous indique que vous devez intervenir sur les fenêtres !!
En résumé : votre assureur va prendre en charge les dégats dans votre appartement à 100%, vous n'avez qu'à fournir les devis.
L'assureur de l'immeuble ne va pas rembourser les réparations sur les fissures, car les assurances ne remboursent que les dégats et pas les causes des fuites.
C'est au syndicat de réparer et de colmater sérieusement ces fissures, sur cette façade de 1930. DO et assurance de l'immeuble ne sont rembourseront rien au SDC.
Oubliez cette DO; vous n'avez pas Ă prendre en compte cet aspect de ce dossier; le syndic devait la faire marcher si elle Ă©tait encore valable, ce n'est pas le cas.
Expertise lancée par votre assureur et elle est importante, mise en demeure en RAR au syndic. Et si rien ne bouge, contactez votre assurance juridique pour un référé pour injonction de faire. N'attendez rien de votre CS incompétent, et de votre syndic !!! Bon Courage.
|
|
|
|
salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
Statut:
|
|
5
 Posté - 06 nov. 2012 : 11:35:06
|
ARGGG!
Si je comprends bien c'est l'assurance habitation de la copro (dont je fais partie) qui va devoir régler la douloureuse... :-(
Pour la mise en demeure au syndic, je vais voir cette semaine ce qui se passe.
Ensuite je vais écouter vos conseils mais en même temps j'ai besoin du syndic pour d'autres dossiers (je viens d'apprendre que le robinet d'eau de ma voisine se trouve chez moi...), je veux prendre rdv pour vérifier les comptes et les contrats de maintenance et d'assurance, etc. donc je ne veux pas non plus la guerre. Et pourtant le laisser aller général de cette copro (syndic + conseil syndical) et l'augmentation importante des charges (dixit le copropriétaire sur mon palier) me donne envie de foutre un grand coup de pied dans la fourmillière..........Grrrrrr
Quand vous dites que "c'est au syndic (en tort sur ce dossier) de prendre en charge TOUS les frais". Vous voulez dire qu'il va faire appel à l'assurance habitation de la copro et répartir les frais par tantièmes sur les copropriétaires, n'est ce pas?
Et comment prouver que le syndic a tort?
Malgré des relances, je n'ai tjrs pas reçu le compte rendu de la ou des sociétés intervenues sur ces pbs de fissures, ni les dates d'intervention! Il me faut des preuves avant d'attaquer. Comment récupérer ces comptes-rendus et tout l'historique de l'immeuble (en sachant que le carnet d'entretien de l'immeuble enfin reçu hier par email contient de maigres informations et rien ne figure sur l'intervention de 2011 pour les fissures infiltrantes de façade...)??
Il n'est pas possible de se retourner contre la dernière société intervenue en date l'année dernière pour lui demander de reprendre à sa charge, CORRECTEMENTet grâcieusement les travaux?
Le syndic m'a précisé que cette société n'avait pas de DO pour des reprises ponctuelles de fissures. D'abord, est-ce vrai? Et si elle n'a pas une DO, elle a sûrement une autre assurance garantissant la qualité et pérennité de ses travaux, non? N'a t-elle pas une obligation de résultats, surtout moins de 2 ans après son intervention? J'ai appris dimanche que cette société est intervenue un jour de pluie pour colmater des fissures!!! Est-ce "normal"/sérieux????
Concernant le passage de l'expert de mon assureur, comment l'exiger???
Et mon assurance m'a précisé qu'elle ne prendrait en charge les réparations intérieures de mon appartement si et seulement si ele recevait une facture attestant de l'étanchéification des murs extérieurs! Donc rien n'est fait...
Dernier point, je n'ai malheureusement pas de protection juridique :-(
J'en prends une demain mais elle ne s'appliquera malheureusement pas à mon problème actuel........
Merci encore Philippe de vos Ă©clairages bien utiles ^^
|
|
|
|
6
Posté - 06 nov. 2012 : 12:07:13
|
salleal :avant de donner des coups de pieds dans cette fourmilière, il vous faut bien comprendre comment fonctionne un syndicat de copropriétaire; le role du syndic, du CS et du syndicat, et leur responsabilité.
1. en tant que copropriétaire, non membre du CS, vous ne pouvez vérifier les comptes et les contrats du syndicat qu'entre la date de réception de la convocation de 'lAG et sa tenue. Le syndic refusera ce rendez-vous si vous n'êtes pas dans ce creneau fixé par la loi de la copropriété. !! et il sera dans son droit. Mais que vient faire une vérification des comptes du syndicat dans votre problème de dégats des eaux !
2. C'est le syndicat et non le syndic qui sera tenu responsable du non de l' entretien de l'immeuble. Le syndicat devra se retourner contre le syndic si celui-ci a commis des fautes graves de gestion.
Le syndic ne prendra pas en charge les travaux d'entretien mais le syndicat !!! vous paierez donc votre quote-part sur ces travaux de colmatage des fissures.
3.le syndic n'est pas tenue de vous répondre et vous donner copie des factures , des dates d'intervention, ... rapprochez vous de votre CS qui DOIT avoir tous ces docs.
4. si la société qui est intervenue sur les fissures a mal fait son travail, c'était au syndic de receptionner les travaux et de faire toutes les réserves. Tout cela est payé et vous n'avez pas à vous en préoccuper. Vous avez des dégats importants dans votre appartement dus à des fissures sur des murs, parties communes, le syndicat est en faute, le syndic n'a pas fait son trvail et le CS dort !!!
5. vous n'avez pas à vous soucier du passé, mais du préjudice actuel. Peu importe ce qui s'est pasé avant, de la qualité des entreprises, cela ne resoudra pas votre problème. C'est au syndic de s'occuper de tout cela, et pas les copropriétaires.
6. votre assureur a raison, les travaux de colmatage doivent être effectués avant de refaire votre appartement. Exigez de votre assureur qu'il envoie un expert ! vous dégats sont ils si importants ??
7. Vous n'avez pas saisi que l'assurance de la copropriété ne paiera pas le colmatage des fissures, cause de fuites !!! je repette ,les assureurs ne remboursent que les dégats MAIS pas les causes des dégats. Ici il s'agit d'un mauvais entretien des parties communes par le syndicat de copropriétaires.
8. Le syndicat paiera les trvaux, c'est à dire TOUS les copropriétaires.
Si vous attaquez le syndicat, et non le syndic !!! - pour qu'il répare ces fissures, cause de préjudices dans votre lot privatif, votre avocat pourra demander au tribunal que vous soyez éxonérés de payer votre quote-part.
|
|
|
|
salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 06 nov. 2012 : 12:40:28
|
Merci Philippe, je découvre avec vous pas mal de paramètres et notions que je ne maîtrise en effet pas du tout, puisque c'est mon 1er achat.
Je vais répondre/commenter vos points:
1- Je suis membre du CS depuis l'AG de juin 2012. Je peux donc demander un rdv pour éplucher les comptes et avoir accès aux comptes-rendus, non? Eplucher les comptes/contrats n'a rien à voir avec mon dégât des eaux. C'est juste que je commence à faire le tour des propriétaires et que certains se plaignent de l'augmentation des charges et de la mauvaise gestion. Je voudrais juste voir s'il n'est pas grand temps de faire des appels d'offre, surtout pour les gros contrats (ascenseur, chauffage, etc.).
2- Quand vous parlez de syndicat (par opposition au "syndic"), vous parlez du syndicat des copropriétaires? En quoi consiste ce "syndicat"? Quels sont ses "droits" et ses "devoirs"?
3- J'ai discuté avec les 2 autres membres du CS dimanche (président et scrutatrice) et leur ai demandé s'ils recevaient les devis du syndic, s'il étaient étaient régulièrement en contact pour les pbs en cours, etc., mais le CS m'a dit que non...que d'ailleurs il faudrait qu'ils repensent à faire un point avec le syndic à propos de certains dossiers laissés en suspens et pourtant impts.... Le syndic ne me donnera pas accès aux comptes/compte-rendus même si je fais partie du CS?
Le syndic s'était engagé par email à me transmettre le dernier compte rendu d'intervention de la société intervenue sur les fissures l'année dernière. Elle ne s'y est donc pas opposé...
4- Quelle mention doit faire figurer le syndic pour émettre des réserves sur le PV de réception des travaux, afin de se protéger en cas de malfaçons?
5- OK
6- Non les dégâts ne sont pas très importants pour le moment mais ce ne sont que les premières intempéries et mon appart vient juste d'être refait à neuf..peintures, etc.!
Mais les ex proprios ont comme par hasard faire refaire toutes les peintures dans les pièces donnant sur la façade où il y a les fissures infiltrantes en octobre 2011! Ils ont visiblement voulu cacher les dommages causés chez eux avant de vendre. Et d'après la scrutatrice du CS passée dimanche, ma cuisine avait le pan de mur en façade "tout vert" tellement il était infiltré! Je n'ai pas envie d'en arriver là ...
7- D'accord maintenant j'ai compris. Donc aucune assurance ne jouera pour le colmatage de ces fissures. Alors comment faire accélérer le process pour que l'étanchéfication se fasse au plus vite et donc sans attendre la prochaine AG de juin 2013? Par cette lettre de mise en demeure au syndic?
8- OK :-(
Attaquer le syndicat des copropriétaires? Ouh la la... Je n'ai pas d'avocat et j'espère pouvoir m'en passer.... Et les frais d'avocats me coûteraient sans doute au moins aussi chers que la facture des réparations des fissures, non?
Philippe, je peux vous demander d'où vous viennent vos connaissances en la matière? Etes-vous un propriétaire échaudé? Assureur? Avocat? Autre?
Dans tous les cas vos réponses sont très pertinentes et je vous remercie de la rapidité de vos retours :-) |
|
|
|
8
Posté - 06 nov. 2012 : 14:05:50
|
salleal : il vous faut très rapidement lire la loi de la copropriété de 1965; le décret de 1967, et votre RDC. Vous faites partie du CS, alors vous devez vous plonger dans ces textes. les autres membres de votre CS ne l'ont apparement pas fait.
Pour commencer il faut bien connaitre le vocabulaire :
0. syndicat et syndic de copropriété sont 2 choses très différentes ; aucune opposition la dedans; avant de vous lancer dans une bagarre avec un syndic pro. apprenez le vocabulaire de la copro.
1. Tous les copropriétaires sont obligatoirement et sans aucune formalité groupés en un syndicat. Dès la vente de 2 lots, le syndicat, la copropriété existe.
2. Le syndicat de copropriétaires est responsable de ses actions par le biais des décisions qu'il prend en assemblée générale ou de ses inactions à propos de la copropriété;comme les réparations de ces fissures.
3. Le syndic est un professionnel élu par l'AG pour gérer le syndicat. Vous trouverez dans votre RDC, mais surtout dans la loi de 1965 et le décret de 1967 son rôle précise, ainsi que du CS. Vous y trouverez toute l'organisation de la copropriété, et le fonctionnement d'un AG.
4. un copropriétaire achète un lot de copropriété, et une quote-part des parties communes du syndicat. La liste des parties privatives et des parties communes est inscrite dans le RDC, ainsi que les répartions de charges communes ou spéciales.
5. Le CS sont des copropriétaires élus par l'AG aves une mission précise fixée pa cette loi. Le role du CS est de vérifier les comptes, la gestion du syndic, de rendre compte de sa mission devant l'AG. Son role n'et que consultatif, le CS n'a aucun pouvoir de décision.
Les membres élisent leur président, c'est une obligation. mais attnetion aux termes, il n'existe pas de srutateurs dans un CS. Il y a confusion avec le bureau de l'AG : président de séance ( un copropriétaire, le; président du CS, et même un mandataire), le secréataire ( syndic en place ou un copropriétaire), et les scrutateurs !!!
6. le CS ne gère pas le syndicat !!! il doit avoir tous els docs concernant le syndicat : grand livre de comptes, balance, relevés du compte bancaire, contrats en cours, devis, factures, ......
7. le syndic doit faire la réception des travaux, et la présence de membres du CS est souhaitée. Lors de la récoetion des trvaux, le syndic emettra des réserves sur la qualité des trvaux, et demandera que l'entreprise termine ceci correctement avant de payer le solde de facture.
8. le syndic n'a pas à attendre une AG pour entretenir l'immeuble. L'AG a voté un budget de fonctionnement et aurait du prévoir ce genre d'intervention si ce budget a été fait correctement en concertation avec le CS. mais votre CS regarde plutot la télé, sans rien suivre de la gestion du syndic !!!
9. Pour faire respecter ses droits de copropriétaires, le apssage au TG est obligatoire. Il faut le faire sur des dossiers bétons. Vos frais d'avocats seront remboursés en partie avec l'article 700.
mais cela n'a rien à voir avec le paiement des travaux de fissures, que vous n'avez pas à régler, sauf votre quote-part des charges communes ( vos tantièmes de copropriété !)
Pour info : je me suis engagé comme vous au CS pour vérifier la gestion d'un grand syndic, et les comptes du SDC pour commencer; il y a 8 ans. Le plus important : loi de 1965, décret de 1967, RDC, doivent être vos livres de chevet. Des visites sur ce site vous apporteront beaucoup en expériences vécues par les Uinautes.
Première chose à faire : mise en demeure en RAR au syndic pour qu'il effectue sous huit jours TOUS les travaux nécessaires pour stopper ces infiltrations, avec copie au président du CS ( cela lui fera au moins un premier doc !!  ) |
|
|
|
salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 06 nov. 2012 : 15:30:14
|
Eh bien Philippe, me voilà équipée pour mes longues soirées d'hiver, si je ne savais pas quoi faire!! ;-)
Une petite question par rapport au point 9., à savoir "Pour faire respecter ses droits de copropriétaires, le apssage au TG est obligatoire. Il faut le faire sur des dossiers bétons. Vos frais d'avocats seront remboursés en partie avec l'article 700.".
- C'est quoi le "TG"? Tribunal?
- Et que voulez-vous dire par "Pour faire respecter ses droits de copropriétaires, le apssage au TG est obligatoire"? 
Merci encore Philippe!
J'espère qu'après 8 années vous avez enfin pu changer de lectures... ;-)
|
|
|
|
10
Posté - 06 nov. 2012 : 16:03:05
|
salleal : Le TGI, c'est le tribunal de grande d'instance ( j'ai zappé le I !!).
SI votre syndic ne réponds pas à votre mise en demeure de réparer ces fissures, et pour que le syndicat repsecte la loi, vous ne pourrez qu'aller en justice. le syndicat a obligation d'entretenir et de réparer les parties communes; il est en tort et le tribunal condamnera votre syndicat pour ne pas avoir respecter la loi et ses obligations envers les copropriétaires !!
N'étant pas juriste, la copropriété étant 90% de juridique, et notre résidence assez complexe - plusieurs syndicats et une Union de syndicats pour les parties communes - chaque semaine je replonge dans le RDC et les Statuts de notre Union. En 8 ans ma lecture de ces textes a évolué.
salleal : mais ne vous inquiétez pas, j'ai d'autres lectures. |
|
|
|
salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 06 nov. 2012 : 16:54:57
|
Philippe,
Si je vais en justice, c'est en mon nom, n'est ce pas? Pas au nom du CS ou du syndicat de copropriétaires?
Avant d'envoyer ma lettre de mise en demeure de faire les travaux, j'imagine qu'il vaut mieux que je tienne les 2 autres membres du CS informés, non?
Et si je vais en justice, j'imagine aussi que j'ai avantage Ă faire le tour de la copro pour lister tout ce qui ne tourne pas rond et que le syndic (et CS!) laissent vraisemblablement filer, histoire d'apporter un maximum de preuves, non?
D'après ce que j'ai pu entendre jusqu'à aujourd'hui, il n'y a pas de passage chez les copropriétaires/locataires avant une AG.
J'ai ma petite voisine qui subit les mêmes dommages que moi à cause des fissures infiltrantes et qui souffre en sus d'une fuite dans sa sdb. Le propriétaire ne fait rien et ne passe jamais. J'en ai profité dimanche pour qu'on tape tous ensemble à la porte de ma voisine pour que les 2 autres membres du CS constatent les dégâts et incitent le proprio à se bouger, car il reste muet aux appels de ma voisine qui est étrangère, seule et peu argentée. Je suis aussi allée voir mon autre voisin de palier. Je compte faire de même avec toute la copro au fur et à mesure. D'abord pour me présenter en tant que nouvelle copropriétaire, ensuite pour leur dit que je fais partie du CS et qu'en tant que tel j'ai besoin de prendre la température (voir s'ils ont des dégâts chez eux, et si oui de quel(s) type(s), s'ils ont des récriminations, etc.).
Moi qui découvre cette copro, j'ai besoin de connaître où je mets les pieds pour palier aux problèmes et faire peu à peu bouger les choses. Et je compte bien faire le tour des habitants de l'immeuble avant la prochaine AG pour si nécessaire compléter la liste de points que j'ai déjà commencée à dresser. 
En ce qui concerne la complexité des textes de lois et leur évolution au fil du temps, j'imagine donc que vous pourriez y consacrer chaque année quelques sympathiques petites soirées!
Mon dieu, dans quoi ai-je mis les pieds???
|
|
|
|
12
Posté - 06 nov. 2012 : 17:42:12
|
salleal : attention, lisez bien le role du CS !!! L'interlocuteur des copropriétaires est le syndic; le CS ne représente pas les copropriétaires.
Je parle de vos problèmes de dégats des eaux, qui est un problème qui concerne vos parties privatives. Vous n'avez rien à demander à personne, c'est un contentieux entre vous ET le syndicat. Un copie de votre mise en demeure au président de votre CS pour qu'il se bouge un peu !!!
Un copropriétaire, membre du CS ou non, ne va pas en justice pour le compte du CS, ou du Syndicat !!! ou des autres copropriétaires ! la justice française ne fonctionne pas comme cela !
Si un ou plusieurs autres copropriétaires ont aussi des problèmes d'infiltration, c'est à eux de se débrouiller !! Chacun déposera une plainte séparement !! IL en informereont le CS si il le désire, il n'y a aucune obligation à celà .
Les copropriétaires sont des gens responsables et c'est eux qui votent en AG !!!!
Un CS n'a pas à se substiuter au syndic. Le CS ne gère pas le syndicat et pas les copropriétaires !!! attention c'est une dérive courante, et totalement illégale.
le CS a un role de controle des comptes, de la gestion du syndic, il peut se saisir de tous les dossiers concernants le SDC, c'est à dire ce qui concerne les parties communes. Le SDC existe pour gérer les parties communes et ne s'occupent pas de parties privatives.
salleal :" Le propriétaire ne fait rien et ne passe jamais."
OUH LA! LA !!!!!!
ATTENTION : Ce n'est pas au CS de relancer les copropriétaires sur des problèmes avec leurs locataires !!! La bonne façon de faire et juridiquement valable : c'est le locataire qui contacte son bailleur copropriétaires, qui contactera le syndic.
Le CS n'a aucun droit de relancer les copropriétaires sur des problèmes non réglés avec leurs bailleurs. Si problème il y a avec un locataire, c'est au SEUL syndic de contacter le copro. bailleur; en aucun cas le CS.
Le CS n'a pas à gérer les résidents locataires ou copropriétaires !!! Vous faites fausse route sur le role d'un CS. Un CS ne visite pas les lots privatifs pour voir ou il met les pieds, il n'a aucun droit de le faire, sauf sur une invitationd'un voisin copro !!! il ne vérifie pas si les voisins ont besoin de travaux ou non !!! OUH LA !!!!
Lisez donc les textes avant de vous lancer !!! repsecter votre role de conseiller syndical, et pas plus !!! Vous êtes pour l'instant à coté de ce role fixé par la loi de 1965.
Un conseil : le CS et son président ne sont pas les " patrons" ou les " chefs" de la copropriété !!  |
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
13
Posté - 06 nov. 2012 : 19:40:49
|
salleal, souhaiter collecter tous les problèmes de dégâts d'infiltrations est une démarche qui a l'ambition de faire le tour d'une question dans le but de minimiser le coût des réparations (car un seul chantier). Hélas, c'est un peu une boîte de Pandore, j'ai été tenté par de telles enquêtes et j'y ai renoncé pour certaines. Je partage l'avis de philippe388.
Si des copropriétaires ont des soucis avec des infiltrations et qu'ils n'ont pas réagi auprès du syndic ou du CS, c'est que le souci est mineur pour eux et c'est leur seul avis qui compte.
Vous risquez de susciter de nombreuse indemnisations d'assurance, y compris par des indélicats qui vont profiter de quelques fissures pour remettre à neuf leur salon. La prime d'assurance verrait des augmentations que tout le monde déplorera à cause de quelques uns qui ne se sont pas bougés car leur souci n'en valait pas la peine pour eux.
Il y a d'autres sujets où une enquête auprès des copropriétaires pour une action collective est tout-à -fait souhaitable. Pas celui-là .
Vous avez certainement d'autres sujets sur lequel apporter votre disponibilité de Conseiller Syndical.
Bienvenue dans le monde de la copropriété. |
|
|
|
Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
Statut:
|
|
14
Posté - 06 nov. 2012 : 22:59:29
|
|
citation: Initialement posté par Louis92citation: Bienvenue dans le monde MERVEILLEUX de la copropriété.
|
 |
|
 |
 |
 |
Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
|
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
Statut:
|
|
15
Posté - 07 nov. 2012 : 09:39:33
|
Merci Luc Standon pour les encouragements ;-)
Philippe, je vous remercie de m'avoir spécifié le rôle de chacun. J'ai commencé mes lectures à ce sujet et vais en effet écouter vos sages conseils et me contenter de gérer mes pbs.
Mais sachez que je m'occupe de la petite voisine seulement à titre personnel, car elle parle mal français et ne connaît pas les procédures. Donc je lui donne un coup de main pour rédiger les lettres aux assurances et à son propriétaire. Je ne compte pas le faire avec tout le monde, j'ai déjà bien à faire ;-)
Et merci également à Louis pour son témoignage et ses conseils.
Je vous tiendrai informés des suites concernant ce dossier.
Par contre j'ai un autre dossier qui me turlupine et pour lequel j'ai ouvert un post (« Robinet d'arrêt d'eau du voisin dans ma cuisine »): http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=13270
Auriez-vous des conseils pour savoir que faire en pareil cas? (le CS m'a dit que c'était privatif et que c'était au propriétaire de ma petite voisine d'installer un robinet d'arrêt chez elle; d'autres m'ont dit que c'était un point à soulever à l'AG, d'autant que les 3 1ers étages ont ce même problème).
Merci d'avance à tous et une très bonne journée!
|
|
|
|
16
Posté - 07 nov. 2012 : 14:30:05
|
salleal: rien ne vous empĂŞche d'aider votre voisine locataire, Ă titre personnel mais en aucun cas au titre du conseil syndical, ou comme membre de ce Conseil Syndical, cela n'est pas le role du CS.
Un Conseil Syndical est un collège de copropriétaires ou tout les membres s'expriment et donnent leur opinion et avis, que le président transmettra au syndic, sur tous les problèmes concernant le syndicat, c'est à dire la gestion des parties communes, et non privatives. |
|
|
|
salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
Statut:
|
|
17
Posté - 08 nov. 2012 : 09:46:39
|
Bien chef
Et un conseil concernant mon pb de robinet?
PS: maintenant j'ai une protection juridique |
|
|
|
salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
Statut:
|
|
18
Posté - 12 nov. 2012 : 13:41:50
|
Bonjour Ă tous,
Dans le cadre de mon problème de fissures infiltrantes, mon assureur vient de me dire qu'ils n'enverront pas d'expert car le dommage vient des parties communes. Est-ce recevable??
Ils m'ont demandé si un expert de l'assurance de la copro avait été mandaté. Comme je n'en sais rien, ils m'ont conseillé de demander directement au syndic s'ils avaient bien mandaté un expert de passer chez moi constater les dégâts et la date du passage de cet expert. Ils m'ont aussi conseillé de demander au syndic quand est-ce que j'allais recevoir la "Convocation d'expertise", dont une copie devra être retournée à mon assureur. Est-ce la procédure "normale"?
Enfin, ils m'ont dit que je pouvais directement contacter l'assurance de la copro pour voir avec eux directement si le syndic leur a bien déclaré le sinistre et s'ils ont mandaté un expert (+ sa date de passage). Cela se fait couramment? (mon assureur m'a dit qu'il est fréquent que la syndic ne déclare pas les sinistres à l'assureur et qu'ils veulent tout gérer eux-mêmes! Est-ce la triste réalité??)
On vient aussi de me confirmer que le passage de l'expert pouvait prendre des mois voire plus... Que faire pour faire avancer le schmilblick?
Merci encore de vos conseils et une bonne journée!
|
|
|
|
19
Posté - 12 nov. 2012 : 14:38:54
|
salleal : votre assureur vous raconte des histoires !!!
Ce genre de sinistres se règlent entre assureur du copro. et assureur du SDC.
Sans déclaration du syndic à l'assurance de la coprorpiété, votre assureur ne vous remboursera RIEN !!! Vous avez déclaré ce sinistre, avez vous envoyé copie au syndic pour qu'il déclare ce dégats des eaux du aux parties communes.
Exigez du syndic copie du courrier de la décalration de déagts des eaux envoyé à l'assureur du SDC, suite à la demande de votre proproe assureur, cela en RAR.
Le syndic a obligation de déclarer un dégats des eaux !! il est responsable de la sauvegarde de l'immeuble, il est en tort dans ce dossier.
Avez mis en demeure le syndic de réparer les fissures causes de dégats importants dans votre lot de copropriété; en lui signifiant que irez en justice pour une injonction de faire avec des DI ??
Toutes ces bavardages téléphoniques ne servent à rien, que du Bla!Bla !!!! Seuls les courreirs en RAR sont juridiquement valables !! |
|
|
|
salleal
Contributeur débutant
France
64 message(s)
Statut:
|
|
20
Posté - 12 nov. 2012 : 23:19:01
|
Philippe,
Le syndic et moi-même avons rempli le constat amiable dégâts des eaux, puis je l'ai moi-même posté à mon assureur. J'ai posté au syndic les 2 derniers volets de ce constat, comme il m'a demandé de le faire pour qu'il les donne à l'assureur de la copro.
Maintenant, je n'ai aucune preuve écrite que ce dernier a bien déclaré le sinistre à l'assureur...
Ce soir j'ai un mail d'un des 2 autres membres du CS qui me demande, "étant donné que le syndic ne répond ni à nos mails, ni à nos appels téléphoniques, si j'ai la possibilité d'envoyer un courrier en RAR avec les photos des nouveaux dégâts signifiés hier", dans la mesure où elle est débordée.
Par rapport à mes 2 pbs actuels, j'ai préparé la lettre de mise en demeure suivante à l'intention du syndic. Vous paraît-elle bien?
Madame,
Il semblerait que votre attention ait déjà été attirée sur des dégradations apparentes et incontestables de notre copropriété. J’ai pu moi-même vous en avertir par téléphone et à diverses reprises par email. Or, nous constatons que vous ne prenez pas de dispositions pour y remédier.
Je vous rappelle que conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tout syndic est tenu d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
En conséquence, nous vous mettons en demeure de prendre toutes les mesures nécessaires et de faire procéder aux travaux qu’impose la dégradation de l’immeuble afin que cessent les préjudices aussi bien dans mes parties privatives que dans les parties communes. Je vous rappelle en effet que nous vous avons informé le 21 octobre dernier de plusieurs infiltrations d’eau au niveau de notre salon et de la chambre, tous deux situés sur la façade principale de l’immeuble. Nos peintures tout juste refaites sont endommagées, des cloques apparaissent et des plinthes sont déformées, fendillées. A la lecture du procès verbal de l’Assemblée Générale de mai 2011, ces dommages ne sont pas nouveaux et l’ancien propriétaire a refait faire toutes les peintures côté façade infiltrée avant la vente de son appartement.
De plus, hier nous vous avons informé que des morceaux de béton faisant partie de la façade et situés sous l’une de nos fenêtres côté cour sont sur le point de tomber du haut de notre étage. Vous verrez sur les photos jointes que le béton n’est retenu que par la peinture.
Vous comprendrez aisément l’urgence de la situation pour assurer la sécurité de chaque copropriétaire. Sans réponse de votre part dans un délai de 8 jours à compter de la date d'envoi de cette présente lettre recommandée, nous saisirons la juridiction compétente pour une injonction de faire avec des dommages et intérêts.
PS : dans le cadre du dossier « fissures infiltrantes », je vous demande de m’envoyer la copie du courrier de la déclaration de dégâts des eaux envoyé à l'assureur du syndicat de copropriété suite à la demande de mon propre assureur, et de me dire quand je vais recevoir la convocation d’expertise.
Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Madame, l'expression de ma considération distinguée.
Copie Conseil syndical
Je compte envoyer des photos du béton qui s'effondre. Me conseillez-vous aussi de joindre des photos des dégâts des eaux causés chez moi?
PS: "Dans le cadre de mon problème de fissures infiltrantes, mon assureur vient de me dire qu'ils n'enverront pas d'expert car le dommage vient des parties communes. Est-ce recevable? SI la réponse est NON (comme a priori je le comprends...), que faire pour que mon assureur m'envoie un expert??
Très bonne fin de soirée et encore 1000 mercis de vos éclairages 
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
