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dan69
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 Posté - 25 oct. 2013 : 18:52:41
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Un copropriétaire assigne au TGI le Syndicat des copros en demandant l'annulation d'une résolution adoptée à une "bonne" majorité lors de la dernière AG.
Il prétend que les éléments fournis pour les travaux visés par cette résolution n'étaient pas suffisamment détaillés et précis pour que les votants se déterminent en "bonne connaissance" du projet.
Pourtant étaient joints à la convocation de l'AG, 3 devis d'entreprise avec le descriptif des travaux ce qui, pour la majorité, est apparu suffisant.
Le contestaire est promoteur immobilier et à ce titre se dit compétent pour effectuer un examen contradictoire du dossier technique élaboré par un bureau d'études reconnu pour son professionnalisme.
Jusqu'où peut-on admettre cette situation dans la mesure où il semble que la volonté profonde du contestataire soit de bloquer le projet en "pinaillant" sur des points d'éxécution pas primordiaux?
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sparte
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Posté - 26 oct. 2013 : 08:38:53
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Pourriez-vous préciser la nature des travaux votés?
Même si cette résolution a tout l'air d'avoir été adoptée conformément à D 11, l'éventuelle complexité des travaux prévus et/ou une diversité ou des différences au niveau des prix, des solutions techniques, des surfaces à traiter et comment etc...pourraient être de nature à remettre en cause le choix des copropriétaires qui ne disposent pas des compétences techniques suffisantes pour apprécier la meilleure solution à adopter.
Pas plus que le syndic qui n'a pas qualité de maître d'oeuvre mais seulement de maître d'ouvrage délégué. |
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Posté - 26 oct. 2013 : 08:39:43
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citation:
Jusqu'où peut-on admettre cette situation dans la mesure où il semble que la volonté profonde du contestataire soit de bloquer le projet en "pinaillant" sur des points d'éxécution pas primordiaux?
si 3 devis ont été joints à la convocation avec descriptif, le juge appréciera si la procédure a été respectée et non si les devis (tels que vous le présentez) sont suffisamment détaillé ou non...
citation: 3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
les conditions essentielles ne sont pas dans les détails.... |
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dan69
Contributeur actif
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3
Posté - 26 oct. 2013 : 08:52:27
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Les travaux visent le remplacement d'un équipement collectif de climatisation défectueux.
Rambouillet pourrait-il me préciser où je peux retrouver sa citation sur les "conditions essentielles"?
Est ce qu'un juge a les compétences techniques suffisantes pour apprécier si les conditions essentielles ont été présentées aux copropriétaires? |
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sparte
Contributeur senior
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4
Posté - 26 oct. 2013 : 09:12:48
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Les devis ont-ils été établis sur la base d'un cahier des charges unique établi par un thermicien et transmis à chaque entreprise? |
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dan69
Contributeur actif
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5
Posté - 26 oct. 2013 : 10:46:17
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Oui, le cahier des Charges a été étbli par un bureau d'études spécialisé en génie thermique qui a été choisi par le CS en vertu du mandat qui lui avait été donné lors de l'AG 2012.
Je tiens à préciser que le contestataire est membre du dit CS et qu'il avait, compte tenu de cela, tout loisir de suivre l'évolution du projet. |
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Sunbird
Pilier de forums
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 Posté - 26 oct. 2013 : 11:35:46
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Il a le droit d'assigner et également de se faire débouter.
Le juge va regarder si la loi a été respectée pour le reste si il y a 3 devis et que vous êtes passés par un BE le promoteur immobilier va devoir avoir des arguments et des éléments solides pour défendre son dossier. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 26 oct. 2013 : 12:09:40
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Rambouillet pourrait-il me préciser où je peux retrouver sa citation sur les "conditions essentielles"?
D.art.11.
mais il ne faut pas se méprendre : conditions essentielles " inclue le détail de travaux complexes.
S'il y a 5 pages de descriptif, on peut les ramener à 1 ou 2, étant entendu que ces 2 pages doivent permettre une pleine information des copropriétaires.
Mais dans la mesure où l'intégralité des propositions (3) et descriptif travaux ont été joints à la convocation, on ne voit pas à priori ce qu'il y aurait lieu d'ajouter.
Que le demandeur prétende qu'il y a d'autres solutions, c'est son droit !
Que l'AG ait estimé que celle retenue répondait parfaitement à son attente n'est pas contestable.
Dans le cas d'une action en contestation abusive, il ne faut pas hésiter à demander la condamnation de contestataire.0
Ce type d'action entraine parfois la suspension des travaux par précaution.
Mais elle n'est pas suspensive de la mise en Å“uvre.
Dans la mesure où l'action est estimée abusive, et compte tenu de l'urgence ou non des travaux (un jugement = 18 mois) le syndicat peut décider de les mettre en œuvre. Un avis du Cs est indispensable, en plus de celui de l'avocat du syndicat. |
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Posté - 26 oct. 2013 : 12:14:46
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dan69 : ce copropriétaire à toutes les chances de se faire débouter et payer des DI au SDC !! Un cahier des charges établi par un bureau d'études en génie thermique, 3 devis concurrent établis avec le même chaier des charges, un vote de l'AG incontestable, ...
Le juge n'est pas un expert en climatisation, et si il ne suit pas ce chaier des charges établi par un pro. Il va bommer un expert, et ce copro. va dévoir payer cet expert !!
Beaucoup de dépenses pour un résultat très trsè aléatoire, car il n'y a aucune erreur ou irrégularité dans le montage du dossier proposé à l'AG, et dans la décisiion majoritaire de cette AG.
OU est donc le préjudice subi par ce copro, promoteur immobilier ??
Un cahier des charges et 3 devis, un débat à l'AG, .... tout fut réuni pour le choix des copropriétaires. 
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 26 oct. 2013 : 12:45:17
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A priori, votre copropriétaire contestataire est mal barré
Il a du trouver un avocat qui avait faim |
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nefer
Modérateur
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Posté - 26 oct. 2013 : 14:46:27
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citation: Initialement posté par sparteIl a du trouver un avocat qui avait faim
ou un copain...
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Posté - 26 oct. 2013 : 15:59:37
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gedehem a tout à fait répondu à la question sur ce qu'est "conditions essentielles" ; on doit retrouver l'identité de l'entreprise, la référence du syndicat, la nature des travaux et les prix suivant un niveau de détail qui permettent d'apprécier la nature des travaux (pas forcément si on met des vis de 6 ou des vis de 8mm...), le prix hors taxes, le taux de TVA utilisé pour un tarif TTC, les conditions de règlement. Cela est essentiel pour la prise décision d'une AG.
Un syndic peut d'ailleurs ne pas joindre les devis s'ils sont trop longs, mais peut faire un tableau récapitulatif de synthèse. |
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Posté - 26 oct. 2013 : 16:36:10
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Ce copropriétaire agent immobilier aveit le temps pendant ces 21 jours de prendre conseil auprès d'un expert, et d'expliquer son point de vue argumenté par ce rapport devant l'AG !!!
Ce délai légal a bien évidemment servi à tous els autres copropriétaires de se faire une bonneidée du dossier avant d'apdopter ces travaux !
Ce contestataire a t'il produi d'autres docs pendant l'AG pour etayer sa contestation ?
Si ce n'est pas le cas, qu'il court au TGI, le juge le calmera rapidement si son dossier est aussi vide.
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dan69
Contributeur actif
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Posté - 27 oct. 2013 : 08:38:15
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Tout dépend de ce que le juge voudra bien comme étant les "conditions essentielles" et même le Litrec qui est cité par le contestataire dans son assignation nest pas plus précis que le décret.
Une nouvelle fois on se retrouve face à l'interprétation que le juge peut faire dans le contexte de cette affaire.
Quelqu'un aurait-il une jurisprudence sur un problème comparable à me signaler? Merci. |
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Posté - 27 oct. 2013 : 08:41:57
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ne vous focalisez pas sur la jurisprudence, car il y a peu de chance que vous trouveriez une affaire qui soit identique à la votre et le juge peut très bien ne pas en tenir compte pour ce motif , si des fois l'avocat en trouvait une. |
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Posté - 27 oct. 2013 : 09:50:29
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dan69 : Une nouvelle fois on se retrouve face à l'interprétation que le juge peut faire dans le contexte de cette affaire.
ESter en justice avec comme seul argument la chance que le juge prenne en compte ce dossier - totalement vide - et donne raison au contestataire est prendre beaucoup de risque.
L'AG a adopté régulièrement cette décision difficilement contrestable avec les éléments fournis avec l'OdJ et en particulier un rapport d'expert, que le juge suivra à 100%. Cette résolution est contestable en cas d'absence totale de docs, mais 3 devis concurrents et 1 rapport d'expert est PLUS que suffisant.
Et en 21 jours de délai légal ce copro n'a rien apporté à l'AG pour contester ce rapport d'expert joint à l'OdJ. "Pinaller" sur des points d'éxécution n'est pas suffisant pour que lte TGI suive ce copro.
Laissez donc celui-ci contester, il reviendra avec sa condamnation !! et un beau chèque à faire au SDC.
N'y a t'il pas plutot un conflit personnel entre ce copro et le SDC, ou le syndic ?? |
Édité par - philippe388 le 27 oct. 2013 09:51:39 |
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Posté - 27 oct. 2013 : 10:33:40
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l'inconvénient est que cette procédure repousse de plusieurs mois (peut-être 1 à 2 ans) l'exécution des travaux...  |
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nefer
Modérateur
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Posté - 27 oct. 2013 : 12:10:07
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a quelle majorité ces travaux ont ils été votés?
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Posté - 27 oct. 2013 : 12:32:46
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ces travaux d'entretien d'un élément commun comme la chaudière et cet équipement collectif de clim défectueux se vote à l'article 24, par conséquent le syndic peut lancer ces travaux immédiatemement !!
Il doit attendre toute contestation dans les 2 mois, article 42, pour les travaux votés à l'article 25 ou 26.
Le syndic n'a donc pas à attendre le jugement de cette assignation, qui toutte els chances d'être rejettée par ailleurs ! |
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Posté - 27 oct. 2013 : 18:24:17
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attention philippe, les textes disent en effet que le syndic doit attendre le délai de 2 mois après la notification si les travaux concernent ceux votés à la majorité 25 ou 26. Il ne dit pas que les travaux peuvent être lancés même s'il y a une assignation qui les concerne, quand ils sont votés à l'article 24.
le bon sens et pour éviter toutes contestations ultérieures, le syndic doit suspendre tous travaux lorsqu'ils sont concernés par une assignation sinon il engage sa responsabilité en cas d'annulation de la résolution des travaux. |
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Posté - 27 oct. 2013 : 18:36:35
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rambouillet : le SDC vote le changement à l'article 24de chaudière et un copro conteste les devis et le rapport d'expert et assigne le SDC, le syndic doit donc attendre 1, 2 ou 3 ans avant de commander la chaudière et chauffer l'immeuble, ou de changer l'asenceur d'un immeuble de 25 étages ??
Cette majorité est justement faite pour que ce genre de blocage de certains copros ne porte préjudice à la majorité qui a bien adopté ces travaux.
Le législateur a également modifié la loi pour que les trvavaux à l'article 25 puissent être réalisés en votant la passerelle 25.1, et une vote au 24.
Ce dossier est vide, il n'y a pas de passage en force, le dossier est plus que complet, il en s"agit que d'un copro. procédurier, qui se dit compétent comme promoteur immobilier pour faire une expertise contradictoire au report d'un expert reconnu !!
Le syndic ne prend aucun risque, la majorité a voté ces trvaux sur un dossier béton, ce qui est rare en copropriété.
Ce copro. n'a et ne subira aucun préjudice suite à cette décision. ET il sera déboutter de sa demande d'annulation d'AG. |
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