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muriel
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 Posté - 17 oct. 2010 : 00:37:17
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Bonjour, je suis sur un projet d'achat d'immeuble !
il est composé de 10 chambres meublées entre autre logement.
Nous avons visité aujourd'hui une partie des chambres, et deux sont louées depuis plusieurs années, elles font 2.70x3.10 soit 8.37 m2. Lors du départ du locataire actuel, ça arrivera bien un jour, risque t on un refus de la part des services d'hygiène pour louer cette chambre ? la norme est pour une chambre surface supérieure ou égale à 9.00 m2 je pense !
Actuellement, les locataires perçoivent l'aide au logement. Le bâtiment se trouve à Roubaix, ville pilote ou les services d'hygiène visitent les lieux et donnent leur aval pour le versement de l'aide CAF à chaque nouveau locataire, si le logement est décent ! comment savoir si cela va continuer ?
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 17 oct. 2010 : 07:20:32
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Bonjour,
Decret du 30 janvier 2002 :
Les critères de location sont au minimum une surface de 9 M2 ou un volume de 20M3.
Lien
www.adil75.org/pdf/av12.pdf+...35_32rv1bZeRA" target="_blank">http://docs.google.com/viewer?a=v&q...5_32rv1bZeRA
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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 Posté - 17 oct. 2010 : 07:33:30
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1/ Quel sont les volumes de ces chambres si les surface sont non conformes au ccritère de décence?
2/ Ou sont les wc et salle d'eau?
3/ Quel est le mode de distribution de l'électricité par exemple?
Qu'a réppondu le propriétaire a votre question sur les décences des logements?
Il ne s'agit pas d'un refus d'un service d'hygiène, mais du risque qui plane sur vous a tout moment d'un locataire de vous faire condamner, d'etre obliger de lui rembourser ses loyers et ou de le reloger, en plus d'une amende.
Il s'agit aussi tout simplement de se sentir loueur et non pas marchand de sommeil. |
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Posté - 17 oct. 2010 : 08:06:44
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Un peu en marge de la question...mais une réponse.....qui vaut ce qu'elle vaut ( ) sur la "décence" ....des logements.
Bref, une réponse qui botte en touche.....
citation: 13ème législature
Question N° : 78436 de Mme Valérie Rosso-Debord ( Union pour un Mouvement Populaire - Meurthe-et-Moselle ) Question écrite
Ministère interrogé > Logement et urbanisme Ministère attributaire > Logement et urbanisme
Rubrique > logement Tête d'analyse > accession à la propriété Analyse > état des biens vendus. information des acquéreurs
Question publiée au JO le : 11/05/2010 page : 5190
Réponse publiée au JO le : 12/10/2010 page : 11223
Texte de la question
Mme Valérie Rosso-Debord interroge M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les abus qui peuvent exister de la part de certains vendeurs de logements, qu'il s'agisse de particuliers ou de promoteurs. En effet, certains vendeurs n'hésitent pas à dissimuler volontairement des problèmes d'isolation, d'humidité ou de mauvaises finitions du bien. Ce genre de situation se rencontre de plus en plus fréquemment. Aussi il est indispensable d'attirer l'attention des futurs acquéreurs d'un bien immobilier sur les éventuels abus des vendeurs. Afin d'en informer le plus grand nombre, cette information pourrait passer par le biais d'un livret distribué par les banques puisque la plupart des achats nécessitent un prêt bancaire. Elle lui demande de bien vouloir lui indiquer si cette mesure est envisageable.
Texte de la réponse
L'information des acquéreurs d'un bien immobilier résulte notamment des différents états et diagnostics qui constituent le dossier de diagnostic technique fourni obligatoirement avant toute vente. Ces documents ont pour but de renseigner l'acquéreur sur l'état du bien qu'il envisage d'acquérir. Par ailleurs, un certain nombre de documents informatifs sont mis à la disposition des futurs acquéreurs, notamment des dépliants établis par l'Agence nationale d'information sur le logement (ANIL) et distribués par les mairies et les agences départementales d'information sur le logement. Enfin, il appartient aux futurs acquéreurs de prendre toute disposition afin de se rendre compte de l'état du bien, notamment de prendre l'avis d'un professionnel lors d'une visite. Pour toutes ces raisons, il ne peut être envisagé de demander aux banques de distribuer à leurs clients des livrets informatifs qui, de surcroît, ne sont pas directement en relation avec leur activité financière.
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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Posté - 17 oct. 2010 : 08:47:46
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Attention, cependant, à ne pas confondre la valeur de surface consignée dans un diagnostic de vendeur qui est une surface loi carrez, et la surface dont il est question dans ce fil et qui est une surface habitable.
L'un et l'autre n'ont rien à voir. |
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Posté - 17 oct. 2010 : 09:09:26
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citation: Nous sommes sur un projet immobilier ! un immeuble composé de 10 chambres meublées et un commerce.
La configuration : rdc : le commerce
Au 1er étage : 2 chambres meublées + 1 pièce avec un WC, un lavabo, une douche
Au 2eme 4 chambres
Au 3 eme : 4 chambres
Chaque chambre est composée d'un lit, une étagère, une table, une chaise, un wc, un lavabo !
Donc, pas de possibilité de cuisiner, pas de douche à chaque étage !
est ce un bon plan ??
Merci de vos avis et conseils ! Une chambre n'est pas louable en tant que telle, vous ne pouvez louer qu'un logement en nu, ou alors une chambre en meubéle avaec acces a des parties communes, mais comme elles ne semblent pas exister ici, cette seconde possibilité est exclue.
Pour un logement, outre la condition de surface OU de volume, il faut la présence du WC et aussi d'un point d'eau pour la cuisine et et il serait souhaitable qu'il y ait une simple douche.
http://www.adil75.org/pdf/LOGEMENT%...OLUTIONS.pdf
Vos chambres sont non décentes donc a plusieurs niveaux. |
Édité par - ribouldingue le 17 oct. 2010 09:20:46 |
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seborga
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Posté - 17 oct. 2010 : 10:51:00
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Vos chambres sont louables à condition que chaque bail (car je suppose que vous ferez des baux indépendants à chaque co-locataire) fasse état de l'usage collectif des parties communes. Dans cet immeuble, les parties communes sont les installations sanitaires (la pièce avec WC, lavabo et douche du premier étage).
Si j'ai tout compris de votre description, toutes les chambres ont un wc et 1 lavabo et pour la douche, les 10 chambres se partagent la douche de la salle du premier étage qui possède en plus 1 wc et 1 lavabo. Une seule douche pour 10 chambres, c'est peu mais ce n'est pas interdit.
Sachant que chaque chambre ne représente que la partie "chambre privative" de ce que vous mettrez en location et qu'on y ajoute la jouissance commune d'une pièce de service, il y a, à mon sens, respect de la surface au sens du décret sur le logement décent car les chambres ne sont pas "isolées" (au sens de l'indépendance, pas au sens de l'isolation thermique ). En plus, si ces chambres ont plus de 2.38 m de hauteur sous plafond, vous n'avez même plus de questions à vous poser.
Le profil idéal des locataires que vous cherchez est le lycéen en "internat externé". Il a besoin de quelque chose pour dormir et se laver et il prend tous ses repas au lycée. |
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muriel
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Posté - 17 oct. 2010 : 10:59:45
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Merci pour vos réponses !
Je vous apporte des informations complémentaires :
La configuration du bâtiment : rdc : le commerce
Au 1er étage : 2 chambres meublées + 1 pièce commune (avec un WC, un lavabo, une douche)
Au 2eme 4 chambres
Au 3 eme : 4 chambres (dont deux ont une surface de 8.37 m2 et un volume de 19.67 m3)
Chaque chambre est composée d'un lit, une étagère, une table, une chaise, un wc, un lavabo !
Donc, pas de possibilité de cuisiner, pas de douche à chaque étage !
donc, deux chambres sont non conformes !
Le chauffage est produit par une chaudière gaz commune ! l'électricité est commune ! Charge de 10e en été, 20e en hiver !
vous en pensez ?
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Posté - 17 oct. 2010 : 12:04:50
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Seborga propose de faire un logement unique de dix pièces?
Avec une seule douche pour dix logement???????????? et il faut pour certains descendre deux étages pour la douche????
Et il y a zero cuisine dans le T10, et il y a zero pièce principale dans ce T10 qui devient un T0?
Mais le T10 a 10 wc, en revanche.
Comment va etre rédigée la H2 de ce logement, je suis assez inquiet, ou amusé...
citation: Le profil idéal des locataires que vous cherchez est le lycéen en "internat externé" C'estnouveau ca?
Et sous quel régime fiscal le lycéen interne externé loue t'il la chambre?
Seborga, voous encouragez le vice, non? |
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Posté - 17 oct. 2010 : 12:09:08
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POur ma part j'avais deja visité quelque chose de semblable a Marvejols en Lozere, et j'en avais conclus que la seule utilisation possible consistait a entreprendre des travaux énormes pour faire des douze ou quatorze chambres quatre ou six logements.
Mais les travaux sont cosnidérables. |
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muriel
Nouveau Membre
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Posté - 17 oct. 2010 : 15:20:29
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Actuellement l'immeuble est occupé entièrement !
Les 10 chambres sont louées ! elles sont biens équipées chacune d'un wc et d'un lavabo ! et l'immeuble a bien une seule pièce commune comprenant un wc, une douche et un lavabo !
Le dernier locataire est arrivé il y a deux ans ! certains sont là depuis 15 ans ! A voir, il n'y a pas trop de "rotation" de locataire !
Je vous avoue que ça m'a choqué un peu ces petites chambres, avec le wc et lavabo juste à coté du lit ! c'était plus ou moins propre, malgré que les locataires n'étaient pas au courant de notre passage ! ils n'ont n'y frigo, ni plaque chauffante dans les chambre, ni dans la pièce commune (juste un lavabo, wc et douche).
Tout cela est il vraiment règlementaire ? qu'est ce que je peux demander comme document pour me mettre à l'abri de poursuite éventuelle ou vérifier que le proprio actuel est dans son bon droit ?
Le commerce au rdc est un café-petite restauration, tenu actuellement par le proprio de l'immeuble ! il revend le tout, commerce compris ! les locataires prennent souvent leurs repas au café ! je ne sais pas quels sont leur arrangement, mais par la suite, le fond de commerce sera revendu à une autre personne si on fait affaire !
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Posté - 17 oct. 2010 : 15:27:59
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J'aimagine qu'en rendement, ca doit être bon, voire stupéfiant.
Ces logements sont de manière évidente les résidences principales des locataires. |
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seborga
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Posté - 17 oct. 2010 : 18:50:04
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Ce bâtiment était certainement un ancien "hôtel au mois" comme on disait car cette appellation n'avait aucun fondement juridique. Avec le temps, et sans doute pour permettre aux "clients" de percevoir les aides de la CAF, les chambres ont perdu leur statut hôtelier pour prendre un statut "chambre meublée". Je ne vois rien d'irrégulier là dedans. La seule chose qui serait irrégulière c'est que le bailleur confisque les papiers des locataires et perçoive les loyers (évidemment hors de prix) en espèces    .
L'internat externé n'a rien à voir avec le monde du logement, ni le statut fiscal du revenu foncier; c'est un des statuts proposé par les lycées aux lycéens. Il se peut que ce statut n'existe que pour les élèves des classes préparatoires aux grandes écoles car c'est dans ce contexte que je le connais. Les lycées avec internat sont devenus très rares mais il en reste quand même quelques uns. Ils n'ont pas assez de places d'internat pour accueillir tous les élèves candidats à l'internat. Sachant que tous les parents d'élèves ne sont pas Crésus, les lycées proposent l'accès au réfectoire le midi et le soir : c'est cet accueil à la cantine du soir qui confère le statut "d'internat externé". Ainsi les parents d'élèves peuvent se contenter de chercher de simples chambres en ville pour leurs enfants et pas des logements complets. C'est quand même moins cher. En plus, mettez-vous un peu dans la peau de l'élève. Il est préférable qu'il mette les pieds sous la table à la cantine du lycée plutôt que de se prendre le chou en s'occupant de ses reps du soir.
Si je donnais cette indication à muriel, c'était pour l'inciter à se rapprocher des lycées de sa ville afin de déposer ses annonces pour trouver des locataires.
Vous vous scandalisez sur le fait qu'il n'y a qu'une seule douche pour 10 logements. Cela n'a rien de scandaleux. Ces 10 logements sont quand même conçus pour 10 célibataires. OK, il peut y avoir des couples...
Si le système de production d'eau chaude est instantané, il suffit que chacun respecte l'autre et ne traine pas pendant 3/4 d'heures dans la salle de douche ! Les locataires peuvent s'entendre pour disposer de l'accès à cette douche. En plus, au risque de choquer ceux qui n'imagine pas comment on peut faire pour vivre avec un SMIC à mi temps, la douche, c'est déjà un luxe. On peut parfaitement entretenir parfaitement son hygiène avec un simple lavabo. les globe-trotteurs qui vont dans les contrées déshéritées savent faire ! Ils ne sont pas les seuls.
Il y a des circonstances où il faut un peu sortir de son petit univers (bourgeois) pour analyser des cas. Pour moi, l'immeuble est juridiquement au point. Il serait quand même prudent de contrôler s'il est également au point sur le plan technique : correctement ventilé, s'il y a cohérence entre l'âge de l'immeuble et ses capacités de tenue au feu, s'il y a des extincteurs, de quoi désenfumer, si les coupures gaz sont bien identifiées, si les installations électriques sont sans danger. Pour un immeuble de cette configuration, les obligations techniques se limitent à pas grand chose mais il faut les respecter.
Evidemment, j'espère que les montants des loyers de ces chambres meublées sont assez bas, c'est à dire cohérent avec le côté spartiate de l'ensemble.
citation: Et il y a zero cuisine dans le T10, et il y a zero pièce principale dans ce T10 qui devient un T0?
Mais le T10 a 10 wc, en revanche.
Comment va etre rédigée la H2 de ce logement, je suis assez inquiet, ou amusé.. Une chambre est une pièce principale, il y a 10 pièces principales. La déclaration H2 est celle d'un immeuble à 10 chambres meublées et une salle de douche commune. La cuisine n'est pas obligatoire dans ce cas. Le règlement d'immeuble peut interdire de cuisiner et ne tolérer que les cafetières et bouilloires électriques.
En dernier lieu, pour que ce soit carré, il faut impérativement que Muriel fasse assurer l'entretien régulier de la salle d'eau commune par une entreprise (et charge récupérable). Elle n'a pas le droit d'imposer que les locataires fassent ce ménage eux-mêmes, même si elle peut imposer que chacun fasse tout son possible pour laisser ce lieu dans l'état où il souhaite le trouver en entrant.
En dernier lieu, muriel reste libre de supprimer un des logements pour le transformer en cuisine commune, ou d'en supprimer 2 pour créer une cuisine et un salon communs. Mais ce type d'idée va être long à mettre en musique car elle ne pourra pas modifier les baux en cours sauf aux dates d'échéances. parce que si elle décide de faire ces transformations, elle va sans doute vouloir augmenter les loyers.
Si le commerce ferme, elle peut préférer le transformer en "cuisine et salon communs", voire à y ajouter 1 ou 2 chambres si la configuration le permet.
muriel demandait quels sont les documents à consulter avant d'acheter. Il me semble quelle doit demander les documents qu'elle demanderait pour un locatif plus standard :
- tous les baux
- les 3 à 4 derniers avis de taxe foncière
- le règlement d'immeuble (espérant qu'il existe, je dis bien règlement d'immeuble, rien à voir avec un règlement de copropriété d'autant que ce n'est pas une copropriété)
- les comptes de charges,
- les comptes de chaque locataire (pour savoir s'il y a des impayés)
- la grille de répartition des charges
muriel doit également de renseigner à l'urbanisme pour savoir si la transformation du commerce en logement est possible au cas où elle ait envie de faire ces transformations.
Si muriel veut poursuivre la destination de commerce en rez-de-chaussée, elle doit impérativement lire les supers énormes pavés des grands éditeurs juridiques sur les baux commerciaux et ne pas se lancer là -dedans sans expérience ou sans s'entourer d'un bon conseiller juridique.
Je n'encourage pas le vice mais j'ouvre simplement les yeux sur le fait que la population qui peut vivre dans une chambre meublée existe et peut être satisfaite. Moi, ce que je vois, c'est que ces chambres sont en 1e et 2e étage, c'est quand même mieux que s'ils étaient en "sous-sol" (ça devient très tendance !) et c'est moins fatiguant à rejoindre que les combles des 7e étage sans ascenseur, souvent dans des immeubles très classieux mais dont l'ascenseur est interdit aux locataires des ex chambres de bonnes.
Pour moi, il y a plus de vice dans les 2 dernières configurations que j'évoque... pouvant être loués par des bourgeois bien pensant qui m'accusent de pousser au vice... car j'ai bien conscience que ribouldingue expose un avis qui est certainement très répandu.
Avant de donner une opinion sur un fait, il faut toujours le regarder sous plein d'angles différents. |
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Posté - 17 oct. 2010 : 20:08:32
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citation: sans doute pour permettre aux "clients" de percevoir les aides de la CAF, les chambres ont perdu leur statut hôtelier pour prendre un statut "chambre meublée Une condition ESSENTIELLE pour toucher la caf est que le logement soit DECENT
citation: Je ne vois rien d'irrégulier là dedans. Posez la question a la caf, puisque apparemment vous n'avez peut-etre jamais rempli un formulaire pour un locataire...
Si , c'est PARFAITEMENT IRREGULIER
http://www.caf.fr/web/Web341.nsf/Vu...opendocument
citation: Ainsi les parents d'élèves peuvent se contenter de chercher de simples chambres en ville pour leurs enfants et pas des logements complets. C'est quand même moins cher. En plus, mettez-vous un peu dans la peau de l'élève. Si il s'agit de location au titre de résidence principale, il faut qu'il y ait uen cuisine...
Vous proposez donc que ces locations ne soient PAS faites au titre de résidence principale?
Il s'agirait de 10 colocataires?
citation: La cuisine n'est pas obligatoire dans ce cas CE cas, quel cas, dans quelle case classez vous ces logements qui ne sont pas d'habitation?
De quel texte ou de quel législatioin découle le fait que la cuisine n'est pas obligatoire?
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Édité par - ribouldingue le 17 oct. 2010 20:43:20 |
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Posté - 17 oct. 2010 : 20:12:55
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citation: Pour moi, il y a plus de vice dans les 2 dernières configurations que j'évoque... pouvant être loués par des bourgeois bien pensant qui m'accusent de pousser au vice... car j'ai bien conscience que ribouldingue expose un avis qui est certainement très répandu.
Avant de donner une opinion sur un fait, il faut toujours le regarder sous plein d'angles différents J'aimerais surtout, plus que ces considérations parfaitement inutiles, que vous indiquiez quel type de bail vous proposez, et comment vous pensez faire bénéficier ces locataires des allocations logement.....
Sauf à ce que ces locataires ne soient pas dans leurs logement principal, mais il faudra m'expliquer comment en ce cas vous envisagez quand même qu'ils bénéficient de l'allocation caf... |
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joulia
Contributeur vétéran
1769 message(s)
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Posté - 18 oct. 2010 : 21:51:30
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une question: si pas de cuisine, ni possibilité de cuisine,
où mangent-ils ???
muriel: qui sont ces locataires en fait ?
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muriel
Nouveau Membre
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Posté - 18 oct. 2010 : 21:59:12
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Donc, si j'en crois Seborga, que je remercie au passage pour toutes ces informations, je peux me lancer dans ce projet, sans craindre pour la façon dont sont aménagées les chambres, la pièce commune !
Au cas ou j'aurai un départ de locataire existant actuellement, je pourrais relouer la chambre sans être inquiétée par le service d'hygiène ! les chambres faisant plus de 20 m3 !
J'utiliserai un bail de logement meublé, avec une pièce commune ! tout en sachant que ce sera déclaré comme leur résidence principale il me semble !
Est ce que je me trompe ? y a t il autre chose à prévoir ? à vérifier ?
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mont75
Nouveau Membre
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Posté - 18 oct. 2010 : 23:05:26
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S'agit il d'un immeuble d'habitation ou d'un immeuble à usage d'hotel?
Je pense que c'est l'information principale manquante pour analyser le sujet |
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muriel
Nouveau Membre
France
25 message(s)
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Posté - 18 oct. 2010 : 23:38:46
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Je retourne mercredi soir visiter les chambres non vue la première fois ! sinon, les locataires sont pour la plupart des personnes d'une 50 aine d'année environ, ou plus, sans travail !
Le point fort du vendeur est vos revenus sont garantis ! règlement direct par la caf ! le surplus à récupérer aux locataires est minime !
Le vendeur gère le café restauration rapide au rdc ! lors de notre visite, 3 des locataires étaient au café, et un attendait son repas ! je ne sais s'ils mangent là tous les jours !
Je pensais déjà réaménager la pièce commune en y ajoutant un évier et une gazinière ! et peut être retirer le lavabo ! il y en a un dans chaque chambre, cette pièce pourrait même être séparée en deux pour bien marqué chaque utilisation ! un coin cuisine, un coin douche et toilette !
Je ne cherche pas du tout à profiter de personne de ce genre ! au contraire, j'ai été un peu choqué de voir ça ! c'est propre mais ça me parait petit, l'un sur l'autre, et une douche pour dix chambres ....
JE gère par ailleurs un immeuble de studios pour étudiants principalement ! nos studios font 28 m2 minimum, avec baignoire, wc, cuisine dans chaque studio, ils sont autonome ! propre, clair ! alors quand on tombe sur un immeuble comme celui ci : ça choque ! |
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Posté - 19 oct. 2010 : 07:59:20
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citation: les chambres faisant plus de 20 m3 ! Toutes?
Ca change un peu les choses, mais sans coin cuisine, ni coin douche, je ne vois toujours pas comment Seborga peut vous garantir que vous pouvez louer en meublé au titre de la résidence principale du locataire.
Moi, jene le fais pas.
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nefer
Modérateur
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Posté - 19 oct. 2010 : 08:26:27
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ces logements sans cuisine ou coin cuisine ne répondent pas au décret de 2002 sur le logement décent:
merci de lire l'article 3 alinéa 3:
"Article 3
Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :
1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;
2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
"
On peut supposer que ces logements n'ont pas fait l'objet d'un contrôle ou d'une réclamation de la part d'un locataire......... |
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