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 Posté - 04 déc. 2010 : 10:27:40
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Bonjour,
Ma compagne devait acheter une studette à sa mère à un prix tout à fait avantageux (sans pour autant être dérisoire).
L'acquisition se chiffre à 70000 euros, les frais de notaires sont de 6300 euros, l'apport de ma compagne de 8000 euros. Le bien est loué actuellement en meublé 550 euros.
Je l'ai accompagné chez son banquier pour faire une simulation. Sur 15 ans, le loyer perçu remboursait plus que les mensualités (vraiment, un très bon investissement...).
Le problème est que je me suis rendu compte que le banquier a oublié d'inclure ses charges (no comment).
Nous sommes retournés chez le banquier qui a corrigé l'erreur et nous a appris qu'un emprunt est impossible puisque le taux d'endettement est trop important (48% je crois).
Heureusement, le projet ne tombe pas à l'eau car le frère de ma compagne est ok pour rentrer dans le jeu. Ils achètent en commun.
Maintenant le calcul est qu'elle souhaite obtenir le prêt le plus important possible.
Les revenus de ma compagne sont de 1650 euros, ses charges (avant emprunt) sont de 531 euros (pas réellement, j'y reviendrais plus bas).
Je pars du principe que dans tous les cas sa part du loyer perçu est égal au remboursement du crédit.
Si elle obtient un remboursement de 100 euros par mois pour le crédit, son taux d'endettement serait de 36% --> ((531+100)/(1650+100))x100
Je me dis qu'à la rigueur, cela peut passer. Cependant, elle devait acheter cette studette seule au départ et l'idée est qu'elle arrive à avoir plus que ce remboursement qui lui permettrait sur 15 ans d'avoir 25% de la chambre.
Pour revenir à ses charges actuelles, elles sont en réalité de 265,50 euros car je paie la moitié du loyer de l'appartement (depuis 4 ans) où nous vivons mais je ne suis pas sur le bail.
Ma compagne a appelé le bailleur (logement social) cette semaine et il refuse de rajouter mon nom sur le bail ce qui dans certaines banques lui permettrait d'emprunter à hauteur de 50% du prix de vente. En effet, ses charges seraient divisés par 2 et son taux d'endettement avec un remboursement de 300 euros par mois pour un loyer perçu égal serait de ((265,50+300)/(1650+300))x100 = 29¨%
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1/ Sachant que je paie ma compagne de manière intégrale mais irrégulière (donc pas de virement permanent) mon banquier m'a dit que lui de son côté ne pouvait rien faire alors qu'avec un virement permanent, même si je ne suis pas sur le bail, il aurait pu l'aider.
Y aurait-il une procédure que je pourrais enclencher vis-à -vis du bailleur pour qu'une banque reconnaisse que je suis locataire et qu'elle intègre ce facteur pour accorder le prêt tant souhaité?
2/ Voyez-vous une solution possible ou faut-il tout de suite renoncer à l'idée de chercher un crédit prenant en compte que ses réels charges actuelles sont de 265,50 euros.
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Scorpion
Contributeur actif
477 message(s)
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1
 Posté - 04 déc. 2010 : 11:39:52
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Attention au prix de cession car si c'est trop bas le fisc risque de requalifier la vente en donation. |
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nefer
Modérateur
14629 message(s)
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 2
Posté - 04 déc. 2010 : 14:11:32
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un logement social est attribué selon des critères sociaux: la demande avait été faite par madame......
c'est madame qui est locataire.......à moins que vous ne soyez mariés........; |
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nefer
Modérateur
14629 message(s)
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3
Posté - 04 déc. 2010 : 14:13:31
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et concernant le prix, il peut y avoir préemption! |
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4
Posté - 04 déc. 2010 : 14:39:04
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Partons du principe qu'ils en font leur affaire de cette histoire de prix.
Il est avantageux, c'est à dire que le bien est vendu sur une base correspondant à 80% de sa valeur si je m'en tiens aux prix moyen du marché.
Pourriez-vous répondre plus spécifiquement aux questions que je me pose?
Nous ne sommes pas mariés,
Si je comprends bien ce qu'écrit Nerfertiti, même si je paie le loyer, dès lors que nous vivons en union libre, il n'y a rien à faire?
Pas un mince espoir? Je souhaite avant tout que ma compagne puisse faire l'investissement le plus avantageux possible en ayant le maximum de part dans son acquisition. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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5
Posté - 04 déc. 2010 : 19:31:17
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citation: Initialement posté par nefer
un logement social est attribué selon des critères sociaux: la demande avait été faite par madame......
c'est madame qui est locataire.......à moins que vous ne soyez mariés........;
Ou PACSé, ou vie marital en union libre, ou déclarer comme concubin notoire...
citation: Art. 14 de la loi du 6 juillet 1989 :
En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
- au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
- au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.
En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
Donc je me dit que si Monsieur lastudette peut établir la preuve qu'il est réellement le concubin notoire de Madame pas-encore-lastudette, c'est jouable, et le bailleur sociale n'a plus qu'à faire un avenant modificatif au contrat de bail (dit social) précisant bien que M. lastudette est bien co-locataire du logement social.
Qui plus est, tous les ans, en logement social le bailleur HLM doit remplir la déclaration de ressource et de composition du foyer pour un truc à voir avec les barèmes et les surloyers issue de la Loi BOUTIN (et oui, encore elle, en référence à un autre sujet) pour lutter contre la sous-occupation des logements HLM. Donc il est fort possible que Mme pas-encore-lastudette ai déjà déclaré auprès du bailleur M. lastudette & ses ressources ?
Simple à vérifier : Quel est l'adresse fiscale de Monsieur lastudette. Si cela correspond, il y a bien la preuve qu'il y a vie en concubinage, non ? Après, il y a aussi les trois dernières factures d'un téléphone mobile, la CNI (si à jour), ou d'autres documents officiels pour prouver la vie en concubinage notoire. |
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Posté - 05 déc. 2010 : 11:09:03
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Mon adresse fiscale est bien l'adresse où j'habite avec Madame Lastudette mais le bailleur n'a jusqu'à présent pas vent de cela. Madame ne m'a pas déclaré.
J'ai différents documents prouvant (le téléphone fixe est à mon nom par exemple) que je suis occupant de fait depuis plusieurs années.
Vous pensez donc que je peux imposer au bailleur de me mettre sur le bail? |
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Posté - 05 déc. 2010 : 11:18:33
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Pourquoi tout simplement ne pas proposer au banquier de vous porter co-emprunteur, pour améliorer la solvabilité de votre compagne, et la faire passer sous les 33% d'endettement ? |
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| Signature de moulinsart2009 |
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Posté - 05 déc. 2010 : 11:40:37
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Actuellement, j'ai un revenu mensuel fixe de 700 euros par mois...  |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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Posté - 05 déc. 2010 : 18:43:16
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Bonjour La Studette,
Au vue des posts précédents , j'ai compris que votre compagne souhaitait racheter un studio à sa mère au prix du marché , tout va bien.
Par contre je viens de réagir au vue du montant de votre salaire ( ne le prenez pas mal bien entendu ) , il s'agit d'un montant peu élevé au vue de l'investissement et des mensualités et le salaire de votre compagne déduction faite des charges est un peu juste , je vous dis ça par rapport aux réactions de la banque , taux d'endettement etc....
N'oubliez pas une chose , vous signez pour 15 à 550 e/ mois de remboursement même si dans un monde ou tout va bien et le loyer = crédit c'est la règle de base , vous allez être confronté à différent aspects qui n'ont pas été évoqué :
- La fiscalité des revenus locatifs ( CET , CSG etc ...) et le foncier.
- Les charges de copropriété
- La remise en état après départ d'un locataire
- Le délai entre deux locations ...
Et aussi les problèmes liés à la location ( impayé etc ....)
Si vous passez par une agence cela vous couteras 8 % environ des montants perçus , avec une assurance impayé cela coute 2.5 % des revenus locatifs => déjà 10% du loyer en moins par mois....
Ce que je veux vous dire , c'est que cela semble un affaire intéressante mais il ne faut pas "verser" dans l'affectif et forcement reprendre un bien appartenant à la mère de votre compagne.
Avez-vous regarder les prix dans ce quartier , êtes vous sur du montant du bien car pour ce type d'achat familial attention au prix ( le fisc , le frère etc ..)
De plus c'est un endettement sur une longue durée , il faut bien réfléchir
Bon courage
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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