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Feria
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 Posté - 05 déc. 2010 : 23:36:39
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Bonsoir,
Je veux acheter un 2 pièces à Paris et je suis OK sur le prix, mais le propriétaire (vente directe PAP) tergiverse et m'a dit qu'il voulait "payer moins de taxes"... Ce n'est pas sa résidence principale et j'imagine qu'il devrait payer sur une sacrée plus value vu l'envolée des prix.
Je lui ai proposé de racheter les meubles et les équipements (cuisine, SDB, etc.) et de sortir tout ça du prix de la vente, mais il n'a pas paru convaincu.
Du coup, je comprends qu'il veut un dessous de table pour qu'une partie plus importante soit au black (à part ça je ne vois pas où il voudrait en venir). Sous-entendu: sinon il fera affaire avec quelqu'un d'autre et l'appartement me passe sous le nez. Ca me répugne et en plus c'est risqué... Mais j'ai vraiment envie de l'appartement (et j'en ai besoin pour y habiter). Quelqu'un a une idée ?
Merci d'avance
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philippe30
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Posté - 06 déc. 2010 : 11:41:11
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Bonjour,
Il me semble que ce n'est pas légal .....
Est-ce que tu disposes des liquidités et comment va se faire l'échange avant ou apres la signature chez le notaire ????
Si vous echangez avant la signature est-ce qu'il va signer ensuite ?
Et au contraire si vous échanger après rien ne prouve que tu vas versé l'argent ...
Car si il veux effacer en partie sa plus value , le bien va être sous évalué par rapport au prix du marché avec tous les risques de redressemenst que cela comporte ....
Le notaire va demander si le prix est juste et sincère et qu'il n'y a pas de dissimulation de fonds , les notaire connaissent els prix du marché aussi....
Dernier point quand tu vas revendre , c'est toi qui va prendre la plus value au maxi ( sauf si résidence principale bien sur )
Laisse tomber ou fait dans les règles
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Posté - 06 déc. 2010 : 12:03:35
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Comme indiqué par philippe30, à éviter à tous prix...
Si vous avez un dossier "béton" avec apport personnel + garanties obtention de prêt... faites remarquer à votre vendeur qu'il est certain avec vous de vendre sans problème entre signature du compromis et signature acte de vente...
Je vous conseille de prendre votre propre notaire et de faire signer le compromis "chez lui" cela ne vous coûtera pas plus cher (inclus dans les frais notariés de vente) |
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Angie
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3
Posté - 06 déc. 2010 : 12:29:04
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Feria
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Posté - 06 déc. 2010 : 12:42:14
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"Si vous avez un dossier "béton" avec apport personnel + garanties obtention de prêt... faites remarquer à votre vendeur qu'il est certain avec vous de vendre sans problème entre signature du compromis et signature acte de vente..."
Est-ce que je peux lui proposer de renoncer dans le compromis de vente à la clause résolutoire d'obtention du prêt ?
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Posté - 06 déc. 2010 : 12:44:20
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citation: Est-ce que je peux lui proposer de renoncer dans le compromis de vente à la clause résolutoire d'obtention du prêt ?
Parlez-en auparavant avec votre notaire auparavant qui vous indiquera les + et les - |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 06 déc. 2010 : 13:59:52
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Feria
Nouveau Membre
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Posté - 06 déc. 2010 : 19:39:21
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En ce qui me concerne, le seul intérêt c'est que le vendeur fasse affaire avec moi et ne vende pas à un tiers moins scrupuleux sur le black.
Evidemment, il y aurait pour moi un gain sur les frais de notaire et de mutation puisque le prix officiel baisse, mais je considère que c'est vraiment marginal et je ne suis pas motivé par ça.
Pour le vendeur, ce qu'il escompte c'est bien sûr de diminuer sa plus-value. Mais plus j'y pense et plus je crois qu'il se fait des illusions car effectivement je ne crois pas que cela fasse une telle différence pour les taxes à payer. Tout ça (risque de se faire baiser, risque de redressement et de contrôle fiscal --il exerce une profession libérale--)... pour ça ?
Reste à le convaincre qu'avec moi il joue la légalité (en décomptant meubles et équipement du prix de vente pour rogner un peu) et la sécurité (en renonçant à la clause résolutoire d'obtention de prêt) et qu'il dormira mieux... On va voir si ça marche... Réponse théoriquement dans une semaine à dix jours. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 06 déc. 2010 : 20:26:43
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Luc Standon
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Posté - 06 déc. 2010 : 21:31:55
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citation: Initialement posté par philippe30
Je voudrais juste poser une question : Quel est l'intérêt pour l'acheteur Feria ????
=> Réduction du prix éventuellement et sinon ??
une baisse des taxes sur la plus-value
citation: Initialement posté par Feria
Évidemment, il y aurait pour moi un gain sur les frais de notaire et de mutation puisque le prix officiel baisse, mais je considère que c'est vraiment marginal et je ne suis pas motivé par ça.
Oui ça c'est marginal, mais pas les taxes sur la plus-value
citation: Initialement posté par Feria
Pour le vendeur, ce qu'il escompte c'est bien sûr de diminuer sa plus-value. Mais plus j'y pense et plus je crois qu'il se fait des illusions car effectivement je ne crois pas que cela fasse une telle différence pour les taxes à payer.
Petit exemple vulgarisé : Soit un bien en vente à 250K€
Vous arrivez à le faire passer de 250K€ à 230K€ (et vous payez en cash 20K€ pendant que le notaire est parti faire les cafés  ). Le vendeur fera alors un gain d'1K€ sur les impôts de sa plus-value ainsi calculé sur 230K€, alors qu'en réalité, il aura vendu pour 250K€ dont 20K€ en liquide.
citation: Initialement posté par Feria
Reste à le convaincre qu'avec moi il joue la légalité (en décomptant meubles et équipement du prix de vente pour rogner un peu)
Voilà où réside votre solution : dans la ventilation immobilier/mobilier.
Il n'y aura pas de plus-value sur la part mobilier, ni de taxes notariales. Donc il faut grossir le prix de la part mobilier et diminuer réciproquement la part immobilier.
citation: Initialement posté par Feria
et la sécurité (en renonçant à la clause résolutoire d'obtention de prêt)
Là vous prenez un risque qui ne peut pas encore être chiffré. Donc sur ce coup, mauvais plan, quelboulot a raison de vous avertir et d'en parler avec votre notaire, mais d'avance la réponse de votre notaire sera de protéger vos intérêts, et je présume qu'il vous dira que là c'est pas la meilleure des solution, surtout si à cause de la ventilation du prêt immobilier/mobilier la banque refuse de vous accorder le prêt.
En effet, certaines banques acceptent de faire passer la partie mobilière dans le prêt immobilier. Mais du fait de la ventilation immobilier/mobilier, la banque pourrait tout autant vous accorder un prêt immo sur la partie immobilière de la transaction (donc on tourne aux alentours de 3.5% sur 20 ans hors frais d'assurance emprunteur par exemple) + un prêt "mobilier" sur la partie mobilier. Et là par exemple vous pouvez retomber sur du 10 à 15% selon le montant de la ventilation. Ce qui change énormément la donne, et pas forcément en votre faveur.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Édité par - Luc Standon le 06 déc. 2010 21:34:35 |
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Feria
Nouveau Membre
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 Posté - 06 déc. 2010 : 22:01:06
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Je pense que l'on peut aller jusqu'à 20 K pour la part mobilier et équipements (davantage serait suspect à mon avis pour un deux pièces), ce qui représenterait près de 7% du prix total dans le cas qui m'intéresse. Mais est-ce que ce sera suffisamment intéressant pour le vendeur ? Là c'est la principale inconnue...
Vu que j'autofinance pour plus des deux tiers l'achat (frais notaire inclus), je pense que je ne risque rien côté banque pour le prêt immobilier et je n'aurai pas besoin de prêt pour la partie mobilier... ou je me trompe ?
Bon en tout cas, je retiens que la renonciation à la clause résolutoire ne doit être proposée qu'en dernier recours. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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11
Posté - 06 déc. 2010 : 22:10:51
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Ah bien si en plus vous auto-financer le projet d'achat au 2/3, c'est banco pour vous.
Car en fait, vous pourrez faire monter la partie mobilier un peu plus haut. Quoique 7% mais de combien, ça mystère* Essayer de faire grimper la mise de la partie mobilier à 10% du prix total, de toute façon , ce sera la vendeur qui rédigera l'estimation de cette partie. Donc il faut un inventaire avec les prix puis il n'a qu'à mettre entre parenthèses à côté du prix "valeur à neuf" par exemple.
Du coup le reste 1/3 passe directement par un emprunt immo avec la banque sans aucun soucie de ventilation.
* Pardon, Ã cette heure j'ai lu trop vite :
"Je pense que l'on peut aller jusqu'à 20 K pour la part mobilier et équipements ... ce qui représenterait près de 7% du prix total"
OK j'ai une idée du prix total sur la base que 20K€ représentant 7% du prix total, mais je n'ai pas eut le réflexe assez vif sur le coup
NB - Feria, vous êtes du Sud-Ouest ? |
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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Édité par - Luc Standon le 06 déc. 2010 22:22:34 |
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Angie
Contributeur vétéran
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12
Posté - 06 déc. 2010 : 22:17:39
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Feria
Nouveau Membre
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13
Posté - 06 déc. 2010 : 22:18:18
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Merci à tous pour ces conseils dont je vais essayer de tirer profit.
Non, je ne suis pas du sud-ouest mais j'ai vécu longtemps en Espagne et plus précisèment entre Madrid et l'Andalousie... d'où le pseudo |
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amepi
Contributeur senior
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Posté - 08 déc. 2010 : 12:05:30
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citation: Initialement posté par Feria
Bonsoir,
Je veux acheter un 2 pièces à Paris et je suis OK sur le prix, mais le propriétaire (vente directe PAP) tergiverse et m'a dit qu'il voulait "payer moins de taxes"... Ce n'est pas sa résidence principale et j'imagine qu'il devrait payer sur une sacrée plus value vu l'envolée des prix.
Je lui ai proposé de racheter les meubles et les équipements (cuisine, SDB, etc.) et de sortir tout ça du prix de la vente, mais il n'a pas paru convaincu.
Du coup, je comprends qu'il veut un dessous de table pour qu'une partie plus importante soit au black (à part ça je ne vois pas où il voudrait en venir). Sous-entendu: sinon il fera affaire avec quelqu'un d'autre et l'appartement me passe sous le nez. Ca me répugne et en plus c'est risqué... Mais j'ai vraiment envie de l'appartement (et j'en ai besoin pour y habiter). Quelqu'un a une idée ?
Merci d'avance
C'est très dangereux et sanctionné très sévèrement :
http://www.cimm-immobilier.fr/blog/...ger-161.html
Le vendeur doit rembourser. Quant à l'acquéreur il risque aussi des sanctions. |
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Feria
Nouveau Membre
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Posté - 10 déc. 2010 : 17:15:55
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Le vendeur m'a informé avoir donné la préférence à un autre acheteur en prétextant qu'il avait mis en vente l'année dernière (à un prix inférieur), que l'affaire n'avait pas pu se faire à l'époque et qu'il souhaitait "par correction" donner la priorité à ce mystérieux acheteur.
Cette annonce est intervenue au lendemain de la journée de visites qu'il m'avait dit vouloir organiser, une semaine après que j'ai moi-même visité le logement en vente.
Je ne crois pas à cette histoire d'acheteur fantôme. En effet, s'il voulait vraiment lui donner la priorité on ne voit pas pourquoi il ne l'a pas contacté avant de publier sur internet une petite annonce de mise en vente...
Le plus probable me semble qu'il a donné la préférence à un autre acheteur moins scrupuleux sur les versements en liquide.
Je suis tout à fait ulcéré et je m'interroge sur mes possibilités de recours juridique. La demande de dessous de table est évidemment quasiment impossible à établir en l'état mais ne pourrais-je pas, puisque j'étais le premier visiteur après la parution de l'annonce et que j'ai accepté le prix devant témoin, invoquer l'article 1583 du Code civil ? Ce texte stipule que "la propriété est acquise de plein droit à l'acheteur dès qu'on est convenu de la chose et du prix".
De deux choses l'une:
- soit cet acheteur fantôme existe, et j'aurais la priorité car il n'était en réalité pas le premier à accepter d'acquérir le logement aux conditions proposées;
- soit cet acheteur n'existe pas et il est probable que la vente sest conclue à un prix figurant dans le compromis de vente à un montant inférieur à celui de l'annonce et que j'avais accepté. Cette circonstance, bien difficile à expliquer par le vendeur, prouverait non seulement que je suis bien prioritaire, mais constituerait également une forte présomption de fraude.
Evidemment, un simple témoignage suffit-il à faire jouer l'article 1583 du Code civil en établissant que j'ai donné mon accord sur le prix ? Il est vrai que j'ai aussi un courriel envoyé au propriétaire pour lui confirmer mon offre et qu'il y a répondu une semaine après pour me dire qu'il vendait à son acheteur fantôme, ce qui prouve qu'il avait bien reçu le premier...
Qu'en pensez-vous ? Voyez-vous cela faisable avec de bonnes chances de succès ?
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Édité par - Feria le 10 déc. 2010 19:43:08 |
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Scorpion
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Posté - 10 déc. 2010 : 22:25:25
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citation: Initialement posté par Feria
Qu'en pensez-vous ? Voyez-vous cela faisable avec de bonnes chances de succès ?
Laissez votre code civil de coté, et cherchez un autre appartement. Ou alors demandez lui son acte de propriété ainsi que sa carte d'identité. |
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Feria
Nouveau Membre
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17
Posté - 10 déc. 2010 : 22:34:42
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La loi n'est-elle pas faite pour être respectée ? C'est ce que j'ai fait et c'est moi qui me retrouve lésé... C'est pas comme ça qu'on va moraliser le marché...
En ce qui concerne l'identité du vendeur j'ai tout ce qu'il faut: nom, prénom, profession, domicile, lieu de travail, téléphone portable, téléphone privé, téléphone professionnel... (c'est fou ce que les gens, même malhonnêtes, sont bavards et ce qu'on peut faire avec internet)
Pour l'acte de propriété, c'est facile: un extrait du cadastre à la mairie de l'arrondissement devrait être suffisant.
Mais pourquoi réclamer ces documents ? |
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Édité par - Feria le 10 déc. 2010 22:39:42 |
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Scorpion
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18
Posté - 11 déc. 2010 : 06:14:17
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citation: Initialement posté par Feria
Mais pourquoi réclamer ces documents ?
Uniquement pour s'assurer qu'il est bien le propriétaire du logement qu'il vend. Y'a des petits malins qui tentent de vendre un logement qui ne leur appartient pas. |
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MichaelL
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France
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19
Posté - 11 déc. 2010 : 12:31:37
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Face à une proposition malhonnête de ce genre, ne faudrait-il pas jouer le jeu du vendeur et lui annoncer que l'on accepte ses conditions pour ensuite lui remettre la somme complémentaire devant un témoin choisi, tel qu'un huissier ou un gendarme, que l'on aurait fait passer pour une simple connaissance ? Cela devrait faciliter le dépôt de plainte. |
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Scorpion
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20
Posté - 11 déc. 2010 : 20:51:19
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citation: Initialement posté par MichaelL
Face à une proposition malhonnête de ce genre, ne faudrait-il pas jouer le jeu du vendeur et lui annoncer que l'on accepte ses conditions pour ensuite lui remettre la somme complémentaire devant un témoin choisi, tel qu'un huissier ou un gendarme, que l'on aurait fait passer pour une simple connaissance ? Cela devrait faciliter le dépôt de plainte.
Juste un conseil. Occupez vous de ce qui vous regarde. Si vous voulez vous mettre en travers des "affaires" des autres, vous finirez par avoir des soucis. |
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