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papypapy
Nouveau Membre
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 Posté - 26 sept. 2012 : 21:58:40
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Bonjour à tous,
je suis actuellement en train d'étudier un projet de promotion de bureaux/commerces en VEFA pour un prix de vente TTC de l'ordre de 1 MEUR. Je souhaite négocier une Garantie Financière d'Achèvement pour vendre le projet. Je suis non professionnel de l'immobilier et je suis associé avec les dirigeants d'une société de construction de maison individuelle. Au regard de ces critères, nous ne sommes pas considérés comme des professionnels de la promotion.
Les premiers sondages auprès de courtiers en GFA sont assez négatifs, avec pêle-même ce type de recours:
- taille du projet trop petite : pas intéressés
- ne regardent pas les projets non professionnels
- actes de réservation ferme de 50% au moins + nantissement de liquidités à hauteur de 30/50% du prix de vente TTC + caution solidaire des associés ... (soit un prix de construction couvert à plus de 100% ...)
Après avoir interrogé un premier réseau bancaire, les critères sont moins durs d'un point de vue financier (15% de fonds propre, 50% de résa ferme, caution solidaire) mais les projets non professionnels ne sont pas retenus par principe.
Je serais intéressé par vos expériences sur le sujet, je souhaiterais notamment savoir si certains organismes financiers sont plus souples sur l'aspect non-profesionnel, si le marché de la GFA est tendu temporairement en raison du contexte actuel de la promotion immobilière, etc ...
Merci d'avance pour vos témoignages !
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doctor
Contributeur actif
255 message(s)
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1
Posté - 28 sept. 2012 : 15:32:42
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Bonjour,
une garantie extrinsèque sera difficilement accessible sans un montant élevé de réservations et surtout sans une expérience professionnelle avérée.
Reste la garantie intrinsèque. Toutefois, celle-ci peut décourager les acquéreurs et surtout leur banque. Cela effraie également certains notaires qui pensent, à tord, engager leur responsabilité en cas de problème.
On l'ignore, mais il existe une solution intermédiaire : la garantie de centralisation.
Il faut bien comprendre que l'inconvénient majeur d'une garantie intrinsèque réside dans la possibilité pour le promoteur de détourner les fonds reçus du client par exemple pour financer un autre programme en difficulté. En effet, nonobstant les disposition de l'article R. 261-18 du code la construction et de l'habitation, rien n'empêche cette éventualité, source d'une vive inquiétude.
Il existe alors un moyen pour dissiper totalement ce risque et donc rassurer les acquéreurs, leur banque et les notaires : confier l'accès au compte à un professionnel, tel un avocat, qui agit alors garant des flux financiers. Une convention tripartite est ainsi signée entre la banque, le promoteur et l'avocat. Ce dernier rédige une attestation qui est remise au notaire (qui stipule la garantie dans son acte) ainsi qu'aux acquéreurs.
Nous avons développé cette forme de garantie depuis deux ans et je dois reconnaître que cela fonctionne très bien. |
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papypapy
Nouveau Membre
6 message(s)
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 2
Posté - 01 oct. 2012 : 22:24:11
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Merci pour votre réponse intéressante,
si je comprends bien, dans ce cadre, le projet doit réunir les critères financiers de la garantie intrinsèque et l'avocat est le seul habilité à débloquer les fonds apportés au compte de la société ?
Cordialement, |
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doctor
Contributeur actif
255 message(s)
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3
 Posté - 01 oct. 2012 : 23:03:46
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Négocier une garantie extrinsèque 
