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fiduce
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 Posté - 16 juin 2014 : 05:29:11
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Bonjour,
Je crée un second sujet pour vous demander que faire si le Syndic d'une copropriété vous demande chaque année une forte majoration forfaitaire de charges, suite à une décision prise en AG en 2010 (à l'article 25, mais peu importe, cet aspect là est entériné).
La majoration concerne les professions libérales. Son montant n'est pas publié au règlement de la copropriété (il est forfaitaire et régulièrement réévalué en AG).
Quelle date prendre en compte pour faire jouer l'article 12 de la Loi de 1965 ? (cet article ne prévoit que les réclamations portant sur une majoration dont le dispositif est inscrit au règlement ... faut-il considérer la date de publication du règlement, qui présente le dispositif sans donner le montant, ou celle de la dernière revalorisation du montant ?).
Peut-on utiliser l'article 10 de la même Loi ? (le règlement doit contenir la répartition des charges, donc y compris les montants, et, de toutes façons, seules les quotes-parts sont admises, pas les montants forfaitaires).
Actuellement, je me contente de ne plus payer depuis 3 ans, mais mon compte est donc débiteur en permanence. Je dois tenir une double comptabilité (pour savoir quoi payer à chaque appel de charges) et je ne peux plus payer par TIP. Le Syndic impute des frais d'huissier et des frais de contentieux, mais ne va pas au procès ... on dirait qu'il attend une date butoir.
Le règlement a été publié pour la dernière fois en 2009. Il prévoit le principe de la majoration de charges forfaitaire, mais n'indique pas son montant.
Je sais que normalement, c'est le créancier qui attaque celui qui ne paye pas, mais dans mon cas, il ne se décide pas. C'est comme si c'était à moi de contester. Alors j'écris des courriers, mais ça ne change rien. Ça commence à faire une sacrée somme et je voudrais être fixé.
Merci
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Édité par - fiduce le 16 juin 2014 05:41:03 |
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 Posté - 16 juin 2014 : 07:16:57
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Si vous étiez présents à l'AG de 2010 et que vous avez participé au vote, et rien contesté, la résolution vous est applicable, ou même deja copropriétaire et absent et que vous n'ayez pas contesté c'est pareil, quand bien même la résolution serait illégale.
Donc question pour que les suivants puissent vous répondre:
1/ Etiez vous déjà copropriétaire lors de l'AG de 2010
2/ (Accessoirement) Savez-vous pourquoi la nouvelle règle n'est pas publiée au RC?
La règle est que les décisions d'AG sont applicables des le vote mais qu'elles ne sont pas applicables au acheteurs suivants qui n'ont connaissance que de la copie du RDC déposée aux hypothèse (au fichier foncier) si celui-ci n'a pas été mis a jour.
citation: Article 13
Le règlement de copropriété et les modifications qui peuvent lui être apportées ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires qu'à dater de leur publication au fichier immobilier.
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Édité par - ribouldingue le 16 juin 2014 07:19:26 |
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fiduce
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Posté - 16 juin 2014 : 08:02:02
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1/ Oui. J'ai voté contre mais j'ai attendu la publication du montant (conformément à l'article 10)
2/ La prix de la publication a été invoqué.
J'ai bien compris le principe général d'application des résolutions illégales, mais pour celles qui ne sont effectives qu'à partir d'une certaine "action" stipulée par la Loi, telle une résolution modifiant la répartition des charges, je pensais qu'elles n'étaient effectives qu'à compter de la publication au règlement (puisque les recours partent de cette date là , cf. l'article 12).
Comment situer les "5 ans à compter de la date de publication" si ce n'est pas publié ? Comme je fais pour invoquer l'article 12 si son début n'est déjà pas applicable à mon cas ?
Quand les tantièmes du géomètre sont modifiés, c'est quelle date qui compte ? La date de publication au règlement ou celle du vote de la résolution prévoyant la publication ?
Bêtement, on attend la publication ... qui n'arrive jamais ... pour contester le montant.
Je croyais que la Loi SRU avait fait le ménage dans ces imbroglios.
Dans les faits, ce forfait augmente de 50% toutes mes charges annuelles (tout compris, gardien, chauffage, eau chaude). Comment je conteste ça aujourd'hui si ce montant n'est pas publié ? |
Édité par - fiduce le 16 juin 2014 08:25:09 |
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Posté - 16 juin 2014 : 08:21:50
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Une résolution illégale est APPLICABLE
Vous avez deux mois a compter de la réception par RAR du PV de l’assemblée de 2010 pour la contester au tribunal puisque vous avez voté contre
Je ne sais pas si vous pouvez vous prévaloir de l'article 12 (Pas d'expérience, désolé, mais d'autres ici savent)
Je pense que vous avez fait erreur en ne contestant pas dans les deux mois du PV de l'année 2010.
Maintenant, il est possible que vous puissiez contester l'application de cette mesure devant le tribunal au motif qu’elle est contraire à la loi en dehors du délai des 2 mois légaux, je laisse plus connaisseur que moi vous répondre.
je soupçonne dans votre cas:
1/ Le sydnic de savoir l'illégalité
2/ et donc de ne pas se presser a une publication qui pourrait l'engager
3/ Sachant que vous allez contester
4/ Mais il doit etre comme vous et s'énerver de voir que la situation perdure
Vous n'avez jamais posé la question en AG de la raison de non publication? |
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Posté - 16 juin 2014 : 08:21:59
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il ne faut pas laisser la situation pourrir ainsi car vous serez perdant à terme ... en effet si vous voulez vendre vous serez contraint de régler cette dette pour vendre (loi alur...  ).
vous auriez du saisir le juge dès la première décision de cette AG, car cette résolution était illégale :
article 11 de l'époque :
Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
il vous faut prendre un avocat pour faire cesser cela. |
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fiduce
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Posté - 16 juin 2014 : 08:33:12
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Je n'arrête pas d'évoquer cette question en AG.
Concrètement, il s'agit d'une SCI et je n'étais pas encore là en 2010.
Je connais l'article 11, et c'est celui que je vais invoquer pour annuler la révision du dispositif fait lors de la dernière AG (en fait, j'ai rien contre le nouveau dispositif, si ce n'est qu'il n'est pas prévu de le publier non plus ... et d'après ce que vous me dites, il faut se dépêcher de réagir dans ce cas).
Pensez-vous que j'ai une chance de pouvoir demander, par la même occasion, au juge si le dispositif précédent était légal ? (quand je dis légal, je veux dire complet : si le Syndic ne commettait pas une faute en appelant des charges non publiées).
Je m'explique : quand une résolution est votée, elle n'est effective qu'à compter de la diffusion du PV de l'assemblée. Ca c'est la Loi.
Quand une répartition des charges est modifiée, c'est la même chose, mais il s'agit cette fois de la publier au règlement. Avant cela, il manque quelque chose.
Ce que je veux dire, c'est qu'il y a deux types d'illégalités, et que celle que je pensais invoquer, c'était celle qui rend le dispositif ineffectif.
C'est comme si vous ne diffusiez jamais un PV d'AG, mais faisiez comme si toute les décisions prises étaient effectives : ça ne marche pas comme ça. Le délai de deux mois court à partir de la publication du PV de l'AG. Et bien moi c'est pareil, le délai de 5 ans court à partir de la publication au règlement.
Je sais bien que la majorité était déjà mauvaise en 2010, mais c'est sur le montant que je voulais attaquer, pas sur la majorité. Or, le montant, c'est pas avant la fin de l'année 2010 que je l'ai vu/compris/constaté ... mais toujours pas de publication, donc pas d'article 12. |
Édité par - fiduce le 16 juin 2014 08:39:24 |
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Posté - 16 juin 2014 : 08:42:17
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Fiduce
Je vous ai demandé si vous étiez déja la a l'AG de 201 et vous avez répondu: citation: 1/ Oui. J'ai voté contre mais j'ai attendu la publication du montant (conformément à l'article 10) Donc vous devez payer
Après l'intervention de Rambouillet vosu affirmez:
citation: Concrètement, il s'agit d'une SCI et je n'étais pas encore là en 2010. ce qui est incohérent
Quelel est la BONNE VERSION
Autant vous dire que si c'est la seconde, tant que la décision d'AG n'est pas publiée au bureau foncier, elle ne vous est pas applicable, et vous devez sur ce point mettre en demeure le syndic d'appliquer le Règlement de copropriété, Tout le règlement de copropriété, et Rien que le règlement de copropriété, et de s'abstenir de toute 'invention'.
Si cela ne suffit pas, je pense que une injonction de faire gratuite devrait le calmer (ou accélérer la publication auquel cas vous attaquerez mais l'action très tardive du syndic va se retourner contre lui, cette fois le syndic et le syndicat seront tous deux fautifs, l'un d'avoir voté une résolution non légale, l'autre de n'avoir pas amendé le RdC comme il doit le faire SAUF A CE qu'AUCUNE RESOLUTION en ce SENS n'ait été votée, mais la encore, le syndic, avec son devoir de conseil, devait inciter fortement les copropriétaires a voter la publication au bureau foncier.)
Mais ces derniers points sont en contradiction avec votre première version, donc on attend votre situation réelle.
citation: Pensez-vous que j'ai une chance de pouvoir demander, par la même occasion, au juge si le dispositif précédent était légal ? En justice on ne fait jamais cela. On va voir le juge en disant que ce n'est pas légal, l'adversaire dit que c'est légal, et le juge tranche. |
Édité par - ribouldingue le 16 juin 2014 08:46:06 |
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fiduce
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Posté - 16 juin 2014 : 08:46:17
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La SCI était là , mais pas moi.
Essayez de tenir compte du fait qu'il ne s'agit pas d'une décision d'AG ordinaire, mais d'une décision modificant la répartition des charges et qu'à ce titre, il y a peut-être une étape supplémentaire à accomplir, depuis la Loi SRU pour qu'elle devienne effective (une étape de forme explicitement dictée par la Loi : la publication au règlement).
On ne parle pas ici d'une décision interdisant les canisses non publiée, ou d'une décision quelconque ... il s'agit d'une décision dont le parcours est réglementé par l'article 10. |
Édité par - fiduce le 16 juin 2014 08:52:36 |
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Posté - 16 juin 2014 : 08:49:23
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Ca n'est pas une réponse.
Qui vote? Si c'est la SCI qui vote en AG en tyant que copropriétaire, par l'intermédiaire de son mandataire, que vous soyez la ou pas n'importe peu.
la SCI a voté, la résolution contre laquelle elle a voté s'applique immédiatement, que le mandataire soit tartenpion, chirac ou fiduce. |
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fiduce
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Posté - 16 juin 2014 : 09:02:02
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Je vous parle de majorations de charges, dispositifs dont il est question dans une dizaine d'articles de Loi. Je vous parle du Syndic et des élements qu'il a le droit de prendre en compte pour appeler les charges, même des anciens copropriétaires.
L'article 10 interdit toute majoration de charges non publiée. Une majoration n'est pas publiée jusqu'à ce qu'elle le soit. Que vouliez-vous que je conteste au moment ou le montant a été voté ? Pour moi, il n'avait pas été publié, donc il n'était pas encore effectif.
Bon je vais préciser deux trois choses :
- le règlement décrit un dispositif forfaitaire en précisant que l'AG précisera le montant (donc pas le syndic ni l'architecte).
- l'AG a précisé le montant mais ne l'a pas publié.
- La Loi précise qu'il faut publier et, ni l'article du règlement de copropriété, ni la résolution d'AG ne stipule le contraire ... par défaut, donc, le dispositif légal est applicable et il faut publier pour que ça soit effectif.
- aujourd'hui, il manque toujours la publication au règlement prévue par les articles 10 et 12.
On ne peut pas prévoir quand sera republié le règlement, mais quand il le sera, j'espère que ce montant y figurera. Dans le cas contraire, et jusque là , comment considérer ces majorations comme effectives ? Toute les recours légaux ne s'activent qu'à partir de la publication. |
Édité par - fiduce le 16 juin 2014 09:05:10 |
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Posté - 16 juin 2014 : 09:04:19
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Non, la SCI a voté (contre), la majorité a décidé que cela s'appliquait, cela s'applique, point barre.
Dans les deux mois la SCI n'a pas contesté, donc la contestation est difficile. |
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fiduce
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Posté - 16 juin 2014 : 09:06:54
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La majorité n'a pas dit que cela s'appliquait. La majorité a fixé le montant. Il y a une nuance importante. Dans le second cas, la Loi n'est pas contredite et la publication reste de mise pour une majoration de charges.
Après, il y a le fait que cette majoration soit forfaitaire. Je peux peut-être essayer d'attaquer l'article cadre du règlement en nullité ... en espérant qu'on me réponde que j'attaque un dispositif de toutes façons incomplet. |
Édité par - fiduce le 16 juin 2014 09:10:41 |
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Posté - 16 juin 2014 : 09:09:43
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J'abandonne, vous donnez les vraies infos par petit bout, on ne peut pas raisonner ainsi.... |
Édité par - ribouldingue le 16 juin 2014 09:10:54 |
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fiduce
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Posté - 16 juin 2014 : 09:11:46
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Je vous remercie pour vos réponses et je les relirai à tête reposée. Ne me croyez pas buté.
Le texte exact de la résolution est le suivant :
L'Assemblée Générale décide de fixer à 50 euros par trimestre et par praticien exerçant à l'intérieur de chaque cabinet, la participation des professions libérales à l'entretien des parties communes.
Vous voyez que dans cette résolution, il n'est même pas question de majoration de charges, mais d'une "participation" forfaitaire.
L'article du règlement de la copropriété décrivant le dispositif n'est même pas mentionné.
Donc, un montant est fixé, sans date d'applicabilité. |
Édité par - fiduce le 16 juin 2014 09:26:42 |
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Posté - 16 juin 2014 : 09:16:27
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citation: Je m'explique : quand une résolution est votée, elle n'est effective qu'à compter de la diffusion du PV de l'assemblée. Ca c'est la Loi.
non ! une résolution n'est effective qu'à la date décidée par l'AG et si l'AG ne décide d'aucune date elle est effective dès la date de l'AG ; rien à voir avec une diffusion de PV qui n'est pas obligatoire pour tout le monde...
vous votez contre un dispositif mais vous dites "en fait, j'ai rien contre le nouveau dispositif, ..." et en plus vous ne payez pas ce qui est prévu dans le dispositif, apparemment, ou alors je n'ai rien compris  (ce qui est tout à fait possible)
quant à l'article 12 (5 ans), il est applicable pour tout nouveau RdC pas pour les modifications ; il est également applicable à la première mutation éventuellement, ce qui repousse le délai potentiel à presque 7 ans...
voilà ce que j'ai compris :
1- vous ne contestez pas le principe de la majoration
2- vous ne contestez pas la majorité éventuellement inadéquate à laquelle serait prise cette majoration
3- mais vous contestez que ce principe de majoration ne soit pas publié au fichier immobilier
dans ce cas, effectivement vous avez raison pour le syndicat lui-même mais pas pour le paiement de vos charges, je m'explique.
cette décision vous est applicable même non publiée car vous étiez copropriétaire au moment de la décision. Vous en avez été informé soit par votre présence ou représentation à l'AG, soit par la notification du PV si vous étiez opposant ou défaillant. Et vous n'avez rien contesté.
mais cette décision n'est pas applicable aux copros nouveaux APRES cette AG, car il n'en ont pas connaissance par le biais du RdC qui leur est remis sauf si cette disposition est EXPRESSEMENT inscrite sur l'état daté.
maintenant si cette décision est prise chaque année, elle est applicable chaque année tant qu'elle n'est pas contestée, mais elle n'est pas applicable aux nouveaux copros entre 2AGs. Mais tant qu'un nouveau copro, entre 2 AGs ne dit rien, tout se passe bien.
Est ce ce qu'il fallait comprendre ? si oui, il faut expliquer à chaque AG ce risque, mais en attendant vous etes en retard de paiement de charges et vous devez TOUT PAYER si vous ne contestez pas. Le fait de contester la non publication n'est pas recevable pour votre cas de non paiement de charges. |
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fiduce
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Posté - 16 juin 2014 : 09:34:08
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j'essaye de vous expliquer pourquoi je suis contre la forme d'une résolution, tout en acceptant son fond.
Je vous ai dit que la non-publication au règlement était ce qui me dérangeait.
J'aime quand la répartition des charge est légale, c'est à dire qu'elle suit la Loi.
J'ai passé 3 ans à contester l'existence d'une contribution forfaitaire du fait de sa non publication, je ne vais pas aujourd'hui fermer les yeux sur ce détail.
Ce serait me contredire, même si vous me dite que ce détail est sans importance, moi j'y tiens. Le respect de l'article 10, j'y tiens. Pouvoir invoquer l'article 12 si une majoration dépasse 25%, j'y tiens. Et si c'est pas publié, je n'ai aucun recours, et, je le croyais peut-être de façon erronée, aucun devoir.
J'ai plusieurs fois annoncé en AG que j'étais prêt à payer des arriérés si un dispositif légal était mis en place (en calculant ces arriérés d'après ce nouveau dispositif). Je ne suis pas contre le principe, loin de là . |
Édité par - fiduce le 16 juin 2014 09:34:28 |
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Posté - 16 juin 2014 : 09:34:48
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Fiduce,
Attention, vous avez modifié le texte après la publicataion de Rambouillet, rien de grave, mais dui coup, le post d eRambouillet ne suit pas le votre, il le précède.
citation: Le texte exact de la résolution est le suivant :
L'Assemblée Générale décide de fixer à 50 euros par trimestre et par praticien exerçant à l'intérieur de chaque cabinet, la participation des professions libérales à l'entretien des parties communes.
Vous voyez que dans cette résolution, il n'est même pas question de majoration de charges, mais d'une "participation" forfaitaire.
L'article du règlement de la copropriété décrivant le dispositif n'est même pas mentionné.
Donc, un montant est fixé, sans date d'applicabilité. Peu importe.
C'est voté et ca s'applique a dater du jour même de l’assemblée, et ceux qui ont votés pour ne reçoivent pas même (selon la loi) de PV d'assemblée. Ce n'est pas obligatoire;
En pratique les syndics en envoient, mais c'est bretelle ET ceinture.
Il n'y a que ceux qui sont devenus copropriétaires APRES la publication qui peuvent se prévaloir de n'avoir pas été mis au courant. J'avais oublié l'état daté, et en effet l'état daté permet aussi au futur acquéreur d'etre mis au courant de manière officielle.
Pour un juge comme le dit Rambouillet
1/ Vosu avez en tant que Sci voté contre, donc concouru au vote
2/ Et totu accepté, n'ayant exercé les recours auxquels vous aviez droit, ni même contesté les applications suivantes.
En revanche
3/ Vous résistez sans raison valable aux paiements
Et c'est donc à bon droit que le syndic applique les pénalités prévue aux mauvais payeurs.
Votre résistance passive peut se retourner contre vous alors qu'il eut été simple et rapide de contester quand c'était contestable.
Aujourd'hui vous en arrivez à un tel point que vous contestez plsu les pénalités que les augmentations sélectives. devant un juge, ce n'est pas très bon. |
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fiduce
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17
Posté - 16 juin 2014 : 09:37:04
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Si vous lisez le texte qui a été voté, vous pouvez même vous demander s'il ne remplace pas purement et simplement toutes les charges d'entretien des parties communes par une contribution de 50 euros.
Mais non, le Syndic les demande en plus des autres charges. Le terme de majoration n'est pas utilisé. |
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fiduce
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Posté - 16 juin 2014 : 09:40:28
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J'ai également contesté le fait qu'on m'avait compté 5 praticiens alors qu'il n'y en a toujours eu que 3.
Et j'ai obtenu gain de cause en janvier sur ce point.
Si j'avais tout payé, c'est 1200 euros que j'aurais perdu en plus aujourd'hui.
Les frais d'huissier et les intérêts ont été prélevés avant ce revirement. Mais ils n'ont pas été annulés depuis.
Je vais quand même vous donner le motif invoqué par le syndic pour compter 5 au lieu de trois : le nombre de noms sur la boite aux lettres. |
Édité par - fiduce le 16 juin 2014 09:46:01 |
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Posté - 16 juin 2014 : 09:45:16
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L'application et la légalité sont différentes.
Si c'est voté, c'est applicable.
Si c'est publié, c'est applicable a tous
La publication au bureau foncier ne confert aucune légalité aux modifications, juste une étendue plus large a ceux a qui cela s'applique.
Contester la légalité se fait devant un juge et non pas au bureau foncier, avec un fonctionnaire.
La nature de la contribution importe peu, ce n'est pas sa nature que vous contestez. En fait, après une vingtaine d'échange je me demande même ce que vous contestez;
1/ Vous êtes parfaitement en droit de contester la légalité de cette charge syndical (vous allez devoir expliquer pourquoi vous avez attendu aussi longtemps)
2/ Vous pouvez si vous expliquez le dommage contester la non-publication au RC, amis dans votre cas je m'abstiendrais car je ne comprends pas le dommage qui en résulte pour vous, pour moi il est inexistant.
3/ Vous pouvez contester le fait que la résolution de 2010 ne soit pas compatible avec l'article nn du RdC mais cela n'excuse pas votre résistance a payer, puisque vous paierez in fine sur ce point, donc vous sllez payer TOUTES les indemnité de retard
Vous devriez choisir rapidement votre axe d'attaque et prendre un avocat car votre cas va se compliquer et a votre détriment. |
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nefer
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Posté - 16 juin 2014 : 09:52:29
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dans votre cas il serait urgent de consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété, car seuls comptent le réglement de copropriété et les PV d'AG
si vous êtes encore dans le délai d'opposition et que le propriétaire des murs ait la qualité d'opposant ou défaillant lors du vote de la résolution d ela dernière AG, vous pourrez saisir le TGI en annulation de résolution |
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Majo de charges forfaitaire non inscrite au RdC 
