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JPM
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 Posté - 06 sept. 2014 : 00:13:34
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André 78 : citation: Certains, puristes, juristes ou autres trucs en istes, affirment que seule l'option 2 est possible.
La très grande majorité des copropriétaires sera tentée par l'option 1 et je doute, comme Viviane, qu'on pourra reprocher grand chose au président qui en aura pris l'initiative.
Cette affirmation méprisante pour les puristes, juristes ou autres trucs en istes est un cas grave de promotion d'une solution illégale fondée sur la supériorité des avis émis par des intervenants novices peu soucieux d'accéder à la compétence.
La fréquence croissante de ce type d'intervention est de nature à nuire à la crédibilité du forum Universimmo.
On trouve la nécessité de faire désigner un administrateur provisoire en cas de décès du syndic dans n'importe quel ouvrage par exemple dans le Dictionnaire permanent de gestion immobilière V° syndic n° 88. Ou encore Giverdon Capoulade La copropriété n° 992 B a)
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andre78fr
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 Posté - 06 sept. 2014 : 00:53:52
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Si on applique à la lettre le code de la route, on reste pendant des kilomètres derrière le brave cycliste sur la route de montagne. Alors oui, dans la vraie vie les automobilistes franchissent la ligne blanche et s'exposent ainsi à la sanction du gendarme, en théorie parce que les gendarmes aussi vont doubler le vélo voyez vous ?
JPM, il faut accepter qu'un forum est un lieu de débat où tout le monde n'a pas nécessairement votre point de vue légaliste. J'assume totalement le fait de me moquer de vous mais il me semble que le véritable mépris vient de votre condescendance arrogante. Mais fort heureusement pour la crédibilité du forum Universimmo, il n'y a pas que des novices peu soucieux d'accéder à la compétence qui pensent parfois autrement que vous :
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Édité par - andre78fr le 06 sept. 2014 00:54:49 |
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Posté - 06 sept. 2014 : 08:14:28
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jpm quand vous dites :
"Cette affirmation méprisante pour les puristes, juristes ou autres trucs en istes est un cas grave de promotion d'une solution illégale fondée sur la supériorité des avis émis par des intervenants novices peu soucieux d'accéder à la compétence"
ne pensez vous pas que vous êtes vous-même méprisant et ne fait pas avancer le "schmilblick" (et ce n'est pas la première fois.
Vous êtes certainement féru, je n'en doute pas mais admettez que d'autres puissent avoir une autre opinion que la vôtre et qu'elle soit tout aussi audible ...  |
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JPM
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44
Posté - 06 sept. 2014 : 10:22:20
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Quand la loi fournit une réponse claire, il n'y a pas lieu de présenter une solution illégale. C'est le cas en l'espèce.
Il faut combattre la désinformation sous tous ses aspects.
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andre78fr
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Posté - 06 sept. 2014 : 10:40:21
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La loi ne dit absolument pas "en cas de décès du syndic il faut saisir le président du TGI...".
L'extrait de l'article 18.V reproduit par rambouillet est récent puisqu'il date de la loi ALUR et l'ouvrage de Giverdon/Capoulade ne pouvait donc pas en tenir compte (le dictionnaire permanent, peut être, mais je ne suis pas abonné !) :
citation: V.-En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
Donc même votre approche rigide ne repose que sur une interprétation strict de l'empêchement qui exclut la mort. C'est votre lecture mais je vais juste vous rappeler un point, en France, ce n'est pas JPM qui dit ce qui est légal et ce qui ne l'est pas.
Edité : et tout profane que je suis, il me semble également que la Loi est supérieure au Décret ... l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 a donc plus de poids que l'article 47 du décret (hiérarchie des normes en droit français). |
Édité par - andre78fr le 06 sept. 2014 10:46:38 |
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Posté - 06 sept. 2014 : 11:25:22
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AH !!!!!!!!!!!!!je rejoins JPM.
La seule réponse apportée depuis des mois pas certains intervenants est le " PAS VU, PAS PRIS "
Conseiller aux Uinautes, de passer en force aux AG en proposant des votes illégaux et attendre qu'un copropriétaire assigne le SDC pour faire respecter ses droits ET la loi est assez irresponsable.
Ce conseil s'applique t'il aussi aux enfants de ces Uinautes ??
ON ne peut pas cririquer les politiques qui ne paient pas leurs impots ou placent leur argent en Suisse, ET conseillez de ne pas respecter la loi de la copro.
" Si personne n'assigne le SDC, alors vous avez gagné, et vous pourrez recommencer la prochaine foi. "
OU sont donc les démocrates avec de telles pratiques ? 
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pepa
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Posté - 06 sept. 2014 : 12:42:10
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citation: Initialement posté par andre78fr
L'alternative et l'objet de la discussion serait donc :
- convocation par le président du CS d'une AG pour désigner un nouveau syndic = frais de la convocation, quelques semaines...
- requête au président du TGI pour désignation AP qui va lui même convoquer une AG quelques mois plus tard = frais avocat + frais AP + frais convocation et plusieurs mois.
Certains, puristes, juristes ou autres trucs en istes, affirment que seule l'option 2 est possible.
La très grande majorité des copropriétaires sera tentée par l'option 1 et je doute, comme Viviane, qu'on pourra reprocher grand chose au président qui en aura pris l'initiative.
Surtout dans les petites copropriétés.
La loi sur la copropriété est trop lourde, elle devrait gagner à s'adapter au réel où finalement il est très difficile, vu le poids financier, d'intenter des actions en justice. Pour certains syndics, dont les bénévoles (j'en connais un) il est aisé de "noyer le poisson" et couvrir des anomalies importantes en complexifiant/transformant la loi et beaucoup de copropriétaires sont les victimes consentantes par manque de moyens ou ignorantes et se trouvent piégés. Pour attaquer il faut tout prouver et ce n'est pas si simple.
Donc, l'option 1 me paraît la plus appropriée.
Il faudrait que les choses avancent.
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Viviane
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Posté - 06 sept. 2014 : 13:27:39
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citation: Quand la loi fournit une réponse claire, il n'y a pas lieu de présenter une solution illégale. C'est le cas en l'espèce.
Il faut combattre la désinformation sous tous ses aspects.
Il y a désinformation quand
- quelqu'un présente comme légale sans aucun doute une solution qui ne l'est pas ou pour laquelle il y des doutes
- quelqu'un présente son interprétation de textes peu clairs ou imparfaits comme la seule possible
- quelqu'un refuse que soient présenté aux Uninautes toutes les solutions possibles, avec toutes les conséquences possibles. Considérant donc que ceux qui écrivent sont des abrutis sans cervelle incapables de se faire leur propre opinion.
Vous ne représentez pas à vous seul la communauté des Uinautes. Il s'agit ici de répondre à des cas concrets, pas d'écrire un livre de droit.
Ne confondez pas ce forum avec votre site, qui a une très très grande utilité mais où il y a tout de même quelques interprétations de la loi qui vous sont toutes personnelles et à mon avis fort contestables.
Car comme le souligne André78:
citation: en France, ce n'est pas JPM qui dit ce qui est légal et ce qui ne l'est pas.
Quant au mépris, ma foi, je dirais que vous avez raté la poutre dans votre oeil, changez donc de miroir. |
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Édité par - Viviane le 06 sept. 2014 14:39:34 |
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Posté - 06 sept. 2014 : 15:03:01
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*** Modération UI : attention : on s'en tient au fond du débat...*** |
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Viviane
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Posté - 07 sept. 2014 : 01:22:02
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http://www.jpm-copro.com/Cass%2007-09-2011-1.htm
citation: Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 7 septembre 2011
Décision attaquée : Cour d’appel de Paris , du 24 mars 2010
N° de pourvoi: 10-18312
Cassation partielle
Je vous laisse lire ..
Il en ressort que la cour de cassation a considéré que la nécessité d'être opposant à une décision pour la contester primait sur la nécessité que l'AG convoquée pour délibérer sur cette décision soit régulièrement convoquée...
En l'espèce, le mandat du syndic étant expiré lorsqu'il a convoqué l'AG, le SDC n'avait plus de syndic et l'ag avait donc été convoquée par une personne n'ayant pas qualité à le faire. ... Mais la cour de cassation a déjugé la cour d'appel, qui avait annulé l'AG sans au préalable vérifier la qualité d'opposant de celui qui voulait faire annuler cette AG, à laquelle il était représenté.
On peut sans trop d'effort d'imagination supposer que la décision serait la même dans le cas d'un SDC dépourvu de syndic pour d'autres raisons. Et que donc se passer des frais et délais occasionnés par la case AP quand tous les copros sont d'accord ne crée pas la moindre insécurité juridique pour le SDC...
Ce qui n'est pas le cas lorsque le SDC reste 3 mois, soit le temps de la procédure de désignation d'un AP, sans syndic, contrevenant ainsi aux textes en vigueur obligeant tout SDC à être pourvu d'un syndic...
Commentaire de JPM sur cet arrêt:
citation: Il existe donc une hiérarchie des motifs d’annulation d’une décision. On admet bien volontiers que l’irrégularité tenant à l’expiration du mandat du syndic soit l’une de plus bénignes ! |
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Édité par - Viviane le 07 sept. 2014 01:58:43 |
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JPM
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Posté - 07 sept. 2014 : 11:45:40
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C'est un ex-pilier qui me demande de répondre :
Il y a en effet manipulation de l'arrêt et de mon commentaire.
Pour l'arrêt du 7 septembre 2011 la Cour de cassation se borne à déclarer le demandeur irrecevable car il n'est ni opposant ni défaillant. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur le fond.
Pour la phrase de mon commentaire citation: Il existe donc une hiérarchie des motifs d’annulation d’une décision. On admet bien volontiers que l’irrégularité tenant à l’expiration du mandat du syndic soit l’une de plus bénignes !
Elle ne concerne pas cet arrêt mais un autre cité dans le commentaire à propos de la différence entre la nullité et l'inexistence : Cass. 3e civ. 30/03/2011 n° 10-14381 Administrer juillet 2011 p. 69 note Bouyeure.
Pour être clair mon idée est que dans la pratique il importe peu que le syndic ait expédié les convocations trois jours après l'expiration de son mandat si par ailleurs la convocation est parfaitement régulière et si ce retard regrettable n'a généré aucun préjudice individuel ou collectif.
La rigueur de la jurisprudence s'explique par les excès qui résulteraient sans doute d'une interprétation plus douce. Il suffit de constater que parfois les juges donnent raison au demandeur mais critiquent explicitement son caractère chicanier.
Rideau.
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Posté - 07 sept. 2014 : 13:59:57
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Sur le plan de la copropriété, l'AG est l'affaire du syndicat, et non du syndic.
C'est juste que la loi a décidé que c'était le syndic qui la convoquait.
Je comprends donc la vénialité du péché de convocation tardive vis a vis d'autres non-broutilles (= de problèmes graves) plus essentielles.
En ce sens, je ne pense pas que cela soit réellement une graduation des fautes, c'est juste qu'il y a un grain de sable non essentiel qu'on met en face d'un gros péché. |
Édité par - ribouldingue le 07 sept. 2014 14:00:37 |
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Viviane
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53
Posté - 07 sept. 2014 : 14:41:28
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citation: C'est un ex-pilier qui me demande de répondre :
??? On est chez les services secrets? L'ex-pilier ne peut se faire connaitre ?
citation: Il y a en effet manipulation de l'arrêt
(...) Pour l'arrêt du 7 septembre 2011 la Cour de cassation se borne à déclarer le demandeur irrecevable car il n'est ni opposant ni défaillant. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur le fond.
Désolée mais c'est vous qui "manipulez" . Vous jouez sur les mots. S'il n'y a pas lieu de juger sur le fond, la demande étant irrecevable, ça signifie bien que pour la cour de cassation les textes exigeant la qualité d'opposant pour contester priment sur ceux déterminant les cas de convocation irrégulière. Ce qui n'était pas le cas pour la cour d'appel qui n'a même pas cherché à savoir si le demandeur était opposant.
Donc exactement ce que j'ai écrit hier.
Si je schématise, on peut comprendre ça comme : pourquoi faites vous perdre son temps à la cour et son argent au contribuable en venant contester quelque chose avec quoi vous êtes en fait d'accord ou que vous n'avez pas contesté au moment de la prise décision ?
On se moque totalement de la suite de l'histoire de cette copro précise, l'intérêt de cet arrêt pour les autres SDC n'est pas là : si le demandeur était opposant, l'affaire étant (peut-être) revenue devant la cour d'appel elle sera jugée sur le fond. Si le demandeur ne peut pas prouver sa qualité d'opposant ou défaillant, l'affaire s'arrête là .. On peut donc justement en déduire qu'une AG irrégulièrement convoquée ne peut être contestée si il n'y a ni opposant ni défaillant.
Quant à votre commentaire, je ne l'ai pas non plus manipulé, même si là je peux comprendre que vous ayez pensé que c'était mon but. Car l'arrêt auquel vous faisiez référence m'importait peu en l'espèce, c'est pas pour ça que j'ai souligné votre commentaire. Votre commentaire prouve simplement que, comme nous tous, vous faites une hiérarchie dans les "entorses" à la loi. Ce que vous confirmez dans votre post d'aujourd'hui en disant
Pour être clair mon idée est que dans la pratique il importe peu que le syndic ait expédié les convocations trois jours après l'expiration de son mandat si par ailleurs la convocation est parfaitement régulière et si ce retard regrettable n'a généré aucun préjudice individuel ou collectif.
Ce avec quoi je suis entièrement d'accord.
Pourtant, si l'un d'entre nous suggère une solution, certes pas dans les clous, mais ne portant aucun préjudice à qui que ce soit, vous vous insurgez, vous criez au scandale et à la "désinformation". Bref, vous vous accordez à vous même un droit de juger de la gravité d'une entorse à la règle, droit que vous refusez d'accorder aux autres.
C'est cela que j'ai voulu souligner en recopiant votre commentaire.
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Édité par - Viviane le 07 sept. 2014 15:02:50 |
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nefer
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Posté - 07 sept. 2014 : 15:43:01
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"Pour être clair mon idée est que dans la pratique il importe peu que le syndic ait expédié les convocations trois jours après l'expiration de son mandat si par ailleurs la convocation est parfaitement régulière et si ce retard regrettable n'a généré aucun préjudice individuel ou collectif."
Il ne faut pas généraliser!
Seul le tribunal juge !
Et même pour 24 heures de moins dans le délai des 21 jours, un tribunal a pu annuler une AG pour vice de forme!
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Posté - 07 sept. 2014 : 17:13:01
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3 jours de plus que le délai légal !!! 80 km/h de plus sur une nationale !!! juste 20 € piqué à une petite vieille sans qu'elle s'en apercoive !!! 3 ans sans déclaration d'impots pour un ministre, !!! Un petit harcèlement sexuel mais sans viol, !!! .....
Pas vu, Pas pris !!!! pas de préjudice si je ne tue personne sur la route, si la petite vielle à une bonne retraite, si je rembourse mes impots, et si ........
De plus, les délais légaux ont une GRANDE importance juridique dans tous les domaines !!! Conseillez de ne pas en tenir compte est absurde, et irresponsable.
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Posté - 07 sept. 2014 : 17:14:03
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Posté - 07 sept. 2014 : 17:39:23
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JPM, viviane :" Il arrive que le syndic poursuive son activité après la date d’expiration de son mandat, dans le souci louable d’éviter une interruption dans la gestion de la copropriété très préjudiciable à cette collectivité et dans la perspective d’un renouvellement prévu ou espéré. Les juridictions du fond ont longtemps cherché à valider les actes intervenus dans de telles conditions en recourant à divers concepts juridiques tels que la notion de renouvellement tacite du mandat, ou celui de syndic "de fait" ou même en faisant appel au quasi-contrat de gestion d’affaire. Mais depuis un arrêt du 14 octobre 1987 (Bull. n° 172, p. 100), la troisième Chambre refuse fermement tout pouvoir "de fait" au syndic après l’expiration de son mandat.
Un arrêt du 7 juillet 1999 (Bull. n° 163, p. 114) a ainsi dénié toute qualité à un syndic pour recouvrer des charges de copropriété parce qu’il avait été désigné par une assemblée générale convoquée par un précédent syndic qui avait lui-même été désigné par une assemblée générale à laquelle le copropriétaire débiteur des charges n’avait pas été régulièrement convoqué. Cette solution est parfois critiquée car elle permet la remise en cause par des copropriétaires pendant le délai de 10 ans de l’article 42 de la loi, de tous les actes de gestion effectués par le syndic titulaire d’un mandat invalidé, soit parce que l’assemblée ne s’est pas prononcée dans le délai utile ou dans des conditions régulières pour sa nomination ou pour le renouvellement de son mandat, soit parce que l’obligation de saisir l’assemblée générale pour l’ouverture d’un compte séparé n’a pas été respectée. Toutefois, ce refus de tout pouvoir de fait du syndic dont le mandat est annulé, ne va pas jusqu’à le priver de la rémunération de son travail (20 janvier 1999, arrêt n° 67 inédit) dès lors qu’une assemblée générale de la copropriété régulièrement convoquée par le nouveau syndic, approuve ses comptes et décide du paiement de ses honoraires jusqu’à cette annulation.
Cette interprétation stricte des textes par la troisième Chambre de la Cour de cassation qui rejoint largement les recommandations de la commission de la copropriété et notamment la recommandation n° 15 du 6 juin 1996 sur la désignation du syndic et la durée de ses fonctions, a le mérite de la simplicité et tend à la protection à la fois des copropriétaires et de leur mandataire.
Elle devrait donc inciter les syndics à une extrême vigilance sur les conditions de validité de leur mandat et sur l’échéance de son terme, notamment lorsqu’il s’agit de convoquer l’assemblée qui devra se prononcer sur le renouvellement du mandat." |
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Viviane
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Posté - 07 sept. 2014 : 18:26:48
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@Mr Wormser
citation: Il en ressort que la cour de cassation a considéré que la nécessité d'être opposant à une décision pour la contester primait sur la nécessité que l'AG convoquée pour délibérer sur cette décision soit régulièrement convoquée...
non telle n'est pas la conclusion de l'arrêt
Viviane, êtes vous certaine de savoir lire un arrêt de cassation ?
il n'y a pas ici de gradation des moyens relevés.
un seul suffit à casser l'arrêt et à renvoyer l'affaire au juge du fond... dont la solution finale n'est pas ici transcrite
Untel demande l'annulation de l'AG au motif qu'elle a été irrégulièrement convoquée (par un syndic hors mandat)
A cette AG, il était représenté. Dans l'arrêt de cour de cass, on ne sait pas ce qu'il a voté.
Il gagne (la cour d'appel lui donne raison et annule l'AG
le SDC va en cassation.
Le SDC gagne.
La cour dit:
citation: Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants ;
Attendu que pour accueillir la demande de M. X... et de la SCI, l’arrêt retient que l’irrégularité tenant à l’expiration du mandat du syndic peut être soulevée par tout copropriétaire, peu important qu’il ait assisté à l’assemblée ou participé au vote ;
Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui n’a pas constaté qu’ils étaient opposants, a violé le texte susvisé ;
Expliquez moi donc ce que je suis censée ne pas avoir compris.
A commencer par ce que vous appellez "le fond".
- le fond de cette affaire? . Je suppose que c'est pas de ça que vous parlez. L'affaire est peut-être revenu devant le juge du fond, peut-être pas. Tout dépend du Mr X.
Ou bien vous voulez dire que si la cour d'appel (donc le juge du fond) avait écrit un truc dans le genre:
- attendu que l'action de Mr X est irrecevable car il n'est ni opposant ni défaillant
mais
- attendu que le syndic qui a convoqué l'AG était hors mandat et que donc la convocation est irrégulière
alors l'ag est annulée.
Et que le SDC aille en cassation disant: la cour d'appel ne pouvait statuer sur une demande irrecevable" La cour de cass aurait peut-être donné raison à la cour d'appel? Donc aurait jugé normal de statuer sur une affaire irrecevable?
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Édité par - Viviane le 07 sept. 2014 20:07:10 |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 07 sept. 2014 : 19:10:31
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Si l' "empêchement" (du L18V) est bien " l'obstacle à la réalisation d'un acte volontaire " , il me paraît évident que le syndic en question n'est pas (ne peut pas être, ne peut plus être) "empêché" ! (Quoi qu'il paraîtrait, qu'en Corse, les morts....)
La mort de ce syndic aurait dans ce cas pour conséquence la constatation de sa carence ultime : celle de sa disparition, évoquée sans contradiction par les 2 articles L18 et D47.
Je ne pourrais donc pas conseiller de contourner cela, la situation de notre UInaute pouvant potentiellement devenir un sac de nœud plus préjudiciable à son syndicat qu'une "simple" facture de syndic provisoire...
En passant, quelles fonctions de syndic peut-on s'attendre à voir être réalisées par un AJP (payes et factures,...) ?
Je remercie la justice aveugle pour tous les biens qu'elle apporte à ses enfants, et UI pour nous la faire connaître mieux.
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Posté - 07 sept. 2014 : 20:52:37
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