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GENIA001
Contributeur actif
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 Posté - 01 juin 2017 : 02:23:14
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J'avais fait une erreur dans un total intégré dans un tableau récapitulatif.
Du coup : budget pas approuvé ni quitus.
Dans une copropriété où les gens se font confiance, ce genre de réaction n'arrive pas.
Surtout avec un syndic bénévole qui a toujours été irréprochable depuis 15 ans.
Et alors que personne n'a été lésé et n'a subi aucun préjudice
Je prends note et décide d'y remédier, en rectifiant les montants, rapidement.
Je m'informe auprès de l'UNPI13 + différents forums : Je conclue que j'ai le droit de refaire une AG rectificative.
Pour faire plaisir à un copropriétaire, je prévoie une date qui l'arrange (sinon absent), mais pour être sure qu'il n'y ait pas de contestations ultérieures sur le contenu, je demande à LA POSTE de rédiger elle-même le texte. Manque de pot, elle met une semaine de plus pour ce service complémentaire et les 21 jours de délais n'y sont plus.
Sachant que certains n'attendaient que cela pour faire annuler l'AG pour vice de forme, j'annule donc celle-ci pour la remplacer ensuite.
La troisième tentative aurait dû être la dernière, mais c'est alors que toujours le même copropriétaire me dit : vous n'avez pas mis à l'ordre du jour : annulation de la première assemblée générale comportant des chiffrages erronés.
Je ne sais toujours pas si cet argument était réel, mais par mesure de prudence, on repart pour une 4° AG !
Me disant que tout était enfin rentré dans l'ordre, je me décide alors à réclamer, avec retard, les dettes dues, pensant que plus rien n'était contestable maintenant.
Quand on est perfectionniste, on ne peut rien laisser d'erroné derrière soi !
Et c'est alors qu'il me tombe sur le dos une procédure où il est demandé un administrateur provisoire et où le juge dit que la gestion est totalement désorganisée, me reproche cet excès de zèle (transformé en intention "douteuses").
Il faut dire que je suis tombée dans le piège tendu par mon adversaire, celui-ci simulant l’étonnement et affirmant qu'il ne comprenait pas le pourquoi de ma démarche, en disant que la première AG n'avait pas à être recommencée. Alors que c'est pourtant lui qui m'y a obligé.
Voila comment avec un imbroglio de la sorte, un avocat aussi ripou que son client, un juge manipulable (tout ce qui a été retenu était faux et non vérifié) + incompétent, on arrive à retourner les situations !
C'est d'autant plus bizarre tout ça c'est que l'ensemble des autres procédures pour récupérer les charges impayées n'aboutissent pas, sont continuellement reportées et que de toutes les façons quoi qu'on dise, quoi qu'on fasse, on est dans un dialogue de sourds ...
C'est une vraie torture ces audience : vous devez rester statique devant une comédie qui vous salit, vous n'avez pas le temps ni les moyens de vous justifier et les écrits qui devraient rétablir la vérité ne sont même pas pris en compte.
Notre justice est-elle celle du république bananière ?
D'un côté le premier rôle du syndic est de tout faire pour récupérer ce dont il a besoin pour sa gestion et de l'autre il devient un vilain personnage harceleur... faudrait savoir.
Ou on en fait pas assez, où on en fait trop pour les gens malhonnêtes.
Etre syndic bénévole doit relever d'une pathologie de martyr ou au moins de maso.
Enfin moi je voulais juste faire les économies d'un pro qui ne risque pas d'en faire autant que moi, vu le prix de son heure de travail.
Dans la situation évoquée, qu'auriez-vous fait à ma place ?
Si je n'avais pas rectifié les comptes, j'aurais été attaqué pour ce motif....alors ?
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Posté - 01 juin 2017 : 08:10:30
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Dans votre question il serait bien de retirer l'affectif car cela encombre l'esprit, même si cela vous soulage de l'écrire... 
citation: J'avais fait une erreur dans un total intégré dans un tableau récapitulatif.
Du coup : budget pas approuvé ni quitus.
Je prends note et décide d'y remédier, en rectifiant les montants, rapidement.
pour être sure qu'il n'y ait pas de contestations ultérieures sur le contenu, je demande à LA POSTE de rédiger elle-même le texte....les 21 jours de délais n'y sont plus.
Sachant que certains n'attendaient que cela pour faire annuler l'AG pour vice de forme, j'annule donc celle-ci pour la remplacer ensuite.
troisième AG .... le même copropriétaire me dit : vous n'avez pas mis à l'ordre du jour : annulation de la première assemblée générale comportant des chiffrages erronés.
par mesure de prudence, on repart pour une 4° AG !
une procédure où il est demandé un administrateur provisoire et où le juge dit que la gestion est totalement désorganisée, me reproche cet excès de zèle (transformé en intention "douteuses").
Dans la situation évoquée, qu'auriez-vous fait à ma place ?
J'ai donc retenu cela, ci dessus après avoir supprimé l'affectif.....
A votre première AG, les comptes ne sont pas approuvés, ce n'est pas une catastrophe, cela arrive tous les jours. Les seules conséquences : vous ne pouvez appeler les fonds si le solde est négatif, vous ne pouvez rendre les fonds si le solde est positif. Vous deviez représenter vos comptes soit dans une AG supplémentaire soit dans l'AG de l'exercice suivant.
Seconde AG, un syndic non pro, passant par les services de LA POSTE pour rédiger la convocation, là il faut s'interroger sur votre compétence (excusez moi d'être direct). Il aurait mieux valu faire appel à une association de copros ou de syndic "bénévoles".
Troisième AG : il n'y avait pas à mettre à l'OdJ, l'annulation de la première AG. Les votes ont eu lieu, ils sont réels donc aucune raison de les annuler. Par contre, vous ne dites rien sur le déroulement de cette AG. A-t-elle eu lieu ? l'avez vous annulé, mais comment ?
Quatrième AG : il semble qu'elle se soit déroulée normalement, avec des votes réels et représentatifs,....
Les questions qui viennent : comment avez vous annulé la deuxième et troisième AG ?
Quant au jugement, on ne peut rien dire puisqu'on ne connait pas le résultat textuel du dit jugement, alors l’administrateur a t il été désigné ou non ?
A votre place :
1- la première AG semble conforme, les comptes ne sont pas approuvés : OK et basta
2- convocation par moi-même d'une seconde AG pour approuver les comptes, avec appui d'une association (et non LA Poste) si nécessaire
3- déroulement de la seconde AG et applications |
Édité par - rambouillet le 01 juin 2017 08:12:57 |
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 Posté - 01 juin 2017 : 08:20:38
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citation: pour être sure qu'il n'y ait pas de contestations ultérieures sur le contenu, je demande à LA POSTE de rédiger elle-même le texte....les 21 jours de délais n'y sont plus. Oui, je ne comprends pas mo non plus ni surtout le rapport avec les comptes non approuvés.
Envoyer un RAR avec un délai supérieur a 21 jours, on n'a pas besoin de La Poste pour cela;
citation: troisième AG .... le même copropriétaire me dit : vous n'avez pas mis à l'ordre du jour : annulation de la première assemblée générale comportant des chiffrages erronés.
par mesure de prudence, on repart pour une 4° AG ! C'est en effet une remarque non pertinente et qui surtout n'aurait pas du faire avorter cette AG.
Je partage les conclusions de Rambouillet.
Vous auriez du des la première AG faire remarquer qu'un syndic bénévole, c'est bien, mais qu'un conseil syndical actif c'est bien aussi, et que vérifier les comptes fait partie au minimum des taches d'un conseil syndical, mais aussi .... de tout copropriétaire.
... que c'est vrai que ce n'est pas bien de faire des erreurs dans des tableaux comptables, lesquels doivent être vérifiés et revérifiés, mais que dans l'autre travail du conseil syndical qui est d'assistance, ils auraient peu un petit peu assister.
Ceci dit, un Juge est intervenu, c'est une autorité supérieure possédant deux dossiers infiniment plus complets que les participants d'un forum, donc il est difficile de juger le Juge, ce qui semble être votre question. |
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nefer
Modérateur
14630 message(s)
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3
Posté - 01 juin 2017 : 09:39:40
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il ne suffit pas de bonne volonté pour être syndic bénévole: les règles juridiques sont les mêmes que le syndic soit non professionnel ou professionnel
si seuls les comptes n'ont pas été approuvés lors d'une AG, il suffit à une AG ultérieure de porter à l'oDJ une résolution sur l'approbation des comptes en y joignant tous les documents nécessaires
on ne rectifie pas des comptes, on présente des comptes vérifiés (par le conseil syndical ou leur conseil) et en ayant fait le rapprochement bancaire
les services de la Poste ne sont pas une officine pour rédiger une convocation d'AG de copropriété
si vous convoquez 4 AG uniquement pour l'approbation des comptes, il y a un problème
vous auriez pu prendre conseil auprès d'un avocat spécialisé |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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4
Posté - 01 juin 2017 : 10:56:49
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Je plussoie ce qu'ont dit les autres sur ces 4 AG. Vous auriez du prendre conseil, aux frais du syndicat. Convoquer ces 3 AG successives pour des comptes non approuvés n'avait aucun sens.
Un syndic bénévole doit être accompagné, à minima par une asso spécialisée. Aux frais du syndicat. Ca vous aurait évité de rentrer dans un tel imbroglio.
citation: Et c'est alors qu'il me tombe sur le dos une procédure où il est demandé un administrateur provisoire et où le juge dit que la gestion est totalement désorganisée, me reproche cet excès de zèle (transformé en intention "douteuses").
Il faut dire que je suis tombée dans le piège tendu par mon adversaire, celui-ci simulant l’étonnement et affirmant qu'il ne comprenait pas le pourquoi de ma démarche, en disant que la première AG n'avait pas à être recommencée. Alors que c'est pourtant lui qui m'y a obligé.
Voila comment avec un imbroglio de la sorte, un avocat aussi ripou que son client, un juge manipulable (tout ce qui a été retenu était faux et non vérifié) + incompétent, on arrive à retourner les situations !
Dans tout ça :
1) on ne sait pas de quelle procédure il s'agit, pour quel motif, ni ce qu'a décidé le juge, ni quelle est votre question ? Il y a un truc qui ne tient pas debout. Vous parlez d'un JUGE qui dit que.... et le même jour vous écrivez pour une injonction de payer qui vous est refusée en tant que syndic bénévole. Donc vous êtes encore syndic ? Le juge l'a nommé ou pas cet administrateur provisoire ?
2) Aviez-vous pris un avocat pour le syndicat dans cette procédure ?
3) étiez-vous assuré en tant que syndic (aux frais du syndicat)
Enfin, franchement, le mieux pour vous est de ne plus accepter d'être syndic. Cherchez un pro, convoquez une AG avec son contrat à l'ODJ en disant que vous démissionnez, avec préavis de 3 mois.
Gardez des copies de TOUS les documents que vous avez avant de remettre les archives au suivant. |
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Édité par - Viviane le 01 juin 2017 11:03:46 |
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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Posté - 01 juin 2017 : 13:30:13
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Je ne sais pas ce qui en est, mais lorsqu'on lit votre intervention, il me semble évident que vous ne savez pas gérer cette copropriété.
Maintenant la question ne se pose plus, puisqu'un administrateur judiciaire a été nommé.
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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Posté - 01 juin 2017 : 13:35:46
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citation: Maintenant la question ne se pose plus, puisqu'un administrateur judiciaire a été nommé.
On n'en sait rien, justement. Puisque GENIA001 a aussi posté hier (post 7) un problème d'injonction de payer refusée par le juge...
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=22501
Si elle fait une injonction de payer , c'est qu'elle est encore syndic.
A moins que le juge ait refusé l'injonction parce que, justement, elle n'est plus syndic... |
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Édité par - Viviane le 01 juin 2017 13:38:36 |
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Posté - 01 juin 2017 : 13:37:56
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genia001 : citation: Voila comment avec un imbroglio de la sorte, un avocat aussi ripou que son client, un juge manipulable (tout ce qui a été retenu était faux et non vérifié) + incompétent, on arrive à retourner les situations !
Mais n'êtes vous pas fautif dans cette affaire. le " tous pourris" n'a rien à voir avec votre gestion catastrophique de ces AG successives totalement inutile.
1. c'est l'AG qui n'a pas adopté ces comptes. les copros ont donc connaissance des conséquences de ce rejet.
Vous, syndic, ne peut pas apurer les comptes, ne peut pas poursuivre les mauvais payeurs, ....
Rien de bien grave et illégal.
2. Pour annuler une AG, il faut un jugement !!! le syndic n'a aucun pouvoir d'annuler une AG.
Vous avez suivi les propos d'un simple copro ignorant. Vous DEVIEZ prenfre conseil si vous n'êtes pas au fait des lois de la copropriété.
Il peut repousser une AG Ã une autre date.
3. expliquez nous cette histoire de rédaction par la POSTE ??
4. une procédure pour un AP ?? sur quel article ? Votre SDC est il dépourvu de syndic ?
citation: D'un côté le premier rôle du syndic est de tout faire pour récupérer ce dont il a besoin pour sa gestion et de l'autre il devient un vilain personnage harceleur... faudrait savoir.
NON !! le syndic est le mandataire social du SDC. Il gère celui-ci, il exécute les décisions de l'AG !
Il n'y avait aucune rectification à faire après le rejet des comptes. C'est une méconnaissance des textes qui vous a mis dans ce " b....l".
Il vous suffisait de continuer à gérer la SDC comme tout syndic, ET de proposer à la prochaine AG l'adoption des comptes rejetés. Vous aviez une année pour corriger une petite erreur.
citation: Si je n'avais pas rectifié les comptes, j'aurais été attaqué pour ce motif....alors ?
NON ! c'est l'AG la seule décisionnaire. Elle a rejeté ces comptes,... en totalité. C'est une grosse bétise, mais celle de l'AG. On ne rejette pas la totalité des comptes pour une simple erreur.
ALors ! démissionnez officielllement en adressant un courrier en RAR à tous les copros. Avez vous un contrat ? c'est aussi une obligation.
Laissez un préavis de 3 mois, afin que le CS ou des copros cherchent un syndic pro. ou un non-pro.
Syndic qui sera en charge du dossier AP.
Attention,ce n'est pas vous qui est en cause dans ce dossier mais le SDC dont vous êtes mandataire !!! vous n'êtes pas le " patron " du SDC. C'est sur le dos du SDC que tombe cette procédure.
PS : et le CS ? il n'a pas vu votre erreur lors de la vérification des comptes du SDC ?
PS 2 : le CS est aussi une obligation en copropriété.
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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Posté - 12 juin 2017 : 17:34:54
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citation: Initialement posté par GENIA001
J'avais fait une erreur dans un total intégré dans un tableau récapitulatif.
Du coup : budget pas approuvé ni quitus. S'il n'y a qu'une erreur sur un total, la rectification aurait pu se faire au cours de l'assemblée et le budget aurait être approuvé. Sur le PV aurait alors été inscrit une approbation du budget pour un total de …, le budget approuvé correspondant au projet modifié comme suit :
ligne X1, colonne Y1, somme ... au lieu de …,
ligne X2, colonne Y2, somme … au lieu de … etc.
et vous auriez diffusé le budget approuvé avec le PV.
citation: Initialement posté par GENIA001
Je m'informe auprès de l'UNPI13 + différents forums : Je conclue que j'ai le droit de refaire une AG rectificative. Il est utile de se renseigner mais il faut éviter de s'embrouiller l'esprit.
Une assemblée rectificative, cela n'existe pas. Il n'y a que des AG.
C'est en fait très simple.
Un budget doit être défini avant le début de l'exercice. C'est obligatoire.
Si l'assemblée n'a pas voté un budget, le syndicat n'a pas de budget.
Il faut donc convoquer à nouveau l'assemblée pour qu'elle décide d'un budget.
citation: Initialement posté par GENIA001
je demande à LA POSTE de rédiger elle-même le texte Je comprends (ce que n'ont pas saisi les autres intervenants) que vous avez en fait rédigé le texte mais que vous avez opté pour l'impression de ce texte par les soins de La Poste. C'est une excellente solution. Car ainsi, vous disposez d'une preuve qui porte sur le contenu de l'envoi à la différence du recommandé classique. Malheureusement, La Poste met un certain temps. Pas de chance, mais maintenant vous le savez.
citation: Initialement posté par GENIA001
La troisième tentative aurait dû être la dernière, mais c'est alors que toujours le même copropriétaire me dit : vous n'avez pas mis à l'ordre du jour : annulation de la première assemblée générale comportant des chiffrages erronés. Là encore, il ne faut pas se laisser intimider et il faut garder l'esprit clair. Or vous vous êtes laissé intimider et embrouiller l'esprit. Vous n'êtes pas un juriste averti. Dites-vous bien que votre contradicteur ne l'est vraisemblablement pas plus que vous. Si, à défaut de connaissances pointues en droit, vous avez l'esprit logique, vous avez de bonnes chances d'être dans le vrai. Si votre contradicteur insiste, exigez alors qu'il prouve, texte à l'appui, qu'il a raison de vous démentir.
En fait, il n'était pas question d'annuler la première assemblée, celle-ci s'était valablement tenue. Tout au plus était-il question d'annuler certaines décisions prises lors de cette assemblée. Mais comme elle n'avait pas pris de décision, raison pour laquelle vous convoquez à nouveau dans l'espoir, cette fois, d'une prise de décision, il n'y avait rien à annuler. L'argument de la convocation mal rédigée était un non-sens. Il fallait passer outre.
citation: Initialement posté par GENIA001
un avocat aussi ripou que son client Il n'est pas nécessairement ripou, il est payé pour faire aboutir les revendications de son client et il fait son travail, même en employant des arguments spécieux. A la personne attaquée de savoir se défendre. Ce n'est pas l'avocat qui doit être impartial, c'est le juge.
citation: Initialement posté par GENIA001
un juge manipulable (tout ce qui a été retenu était faux et non vérifié) + incompétent, Ce n'est pas crédible. Mais il faut savoir que les juges statuent sur les éléments qu'on leur présente et ils doivent le faire dans un minimum de temps parce qu'ils sont submergés. Une attaque infondée mais bien présentée face à une défense maladroite peut aboutir. Les faits que vous présentez se résument ainsi : il a fallu quatre convocations (donc de l'ordre de six mois) pour que l'assemblée puisse statuer sur un projet de budget ; en attendant les impayés se sont accumulés ; en conclusion, le syndic s'est montré incapable de faire face. Il est objectivement difficile de dire le contraire et il n'y a rien d'étonnant à ce que, dans de telles conditions, un juge décide la nomination d'un administrateur provisoire.
citation: Initialement posté par GENIA001
l'ensemble des autres procédures pour récupérer les charges impayées n'aboutissent pas, sont continuellement reportées
Pourquoi ? Un dossier complet et bien présenté appuyé sur une compabilité bien tenue aboutit toujours, sauf cas très compliqués mais heureusement exceptionnels. Un report n'est jamais de droit. Il faut savoir répondre au juge que trop, c'est trop et que la demande d'un enième report est abusive. Mais si l'on ne dit rien, lejuge n'entendra que la demande et acceptera le report.
citation: Initialement posté par GENIA001
D'un côté le premier rôle du syndic est de tout faire pour récupérer ce dont il a besoin pour sa gestion et de l'autre il devient un vilain personnage harceleur... faudrait savoir. Ce sont les vicissitudes de la fonction. Il faut s'y faire ou se démettre de cette fonction ingrate.
citation: Initialement posté parRambouillet
A votre première AG, les comptes ne sont pas approuvés, Comptes ou budget ? J'ai lu "budget" mais peut-être fallait-il comprendre "comptes". |
Édité par - ainohi le 12 juin 2017 17:48:18 |
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Erreur dans les comptes et non approbation 
