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leleto
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 Posté - 31 mars 2018 : 19:38:13
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Bonjour,
Lassé de la gestion des syndics professionnels donc beaucoup ne le sont plus à mon sens, nous envisageons le passage en syndic bénévole.
Nous avons un conseil syndical actif, et un des copropriétaires souhaite se proposer. Il propose son nom en tant que syndic bénévole, de se prendre une assurance et de se rémunérer.
Ma question est de quelle forme doit être un syndic bénévole (1 ou un groupe de personnes), a t'il le droit de se rémunérer, si oui (la somme doit -elle déclarée ?), l'assurance qu'il veut prendre doit elle etre à sa charge ou à celle de la copropriété.
Merci de vos conseils pour une mise en place légale et transparente.
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Posté - 31 mars 2018 : 20:09:32
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leleto : un syndic bénévole, ou plutot non-pro est un copropriétaire; Son role est identique au syndic pro, avec les même responsabilité.
Il doit prendre une assurance, qui sera à la charge du SDC.
Un syndic n'est pas un groupe de personne, pro ou non-pro, c'est une seule personne. Il ne s'agit pas ici d'un cabinet de syndoc avec des employés, gestionnaires, comptables, secrétaires, .
Il ne faut pas confondre syndic et conseil syndical qui est un collège de copros élus par l'AG.
C'est l'AG qui nomme le syndic, pro ou no-pro. Il y a obligation pour ce copro. de proposer un "contrat" Ã l'OdJ.
citation: a t'il le droit de se rémunérer,... la somme doit -elle déclarée ?)
Il peut être rémunéré ' c'est pourquoi le mot bénévole n'est pas approprié ), et comme tout salaire il doit être déclaré. IL est soumis à charges sociales !! sinon c'est du travail au noir. Le syndic bénévole devra déclaré ces revenus au titre des bénéfices non commerciaux.
Il faut évidemment une connaissance sérieuse de la loi, et de la mission du syndic, qui n'a rien à voir avec un conseiller syndical, ou d'un président du CS.
C'est un choix personnel et non collectif! les responsabilités sont grandes, et non partagées.
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andre78fr
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 Posté - 31 mars 2018 : 20:09:43
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Tout le monde oublie la définition du mot "bénévole"... mais il ne faut pas, un bénévole c'est quelqu'un qui s'engage gratuitement dans une action, une association ou un événement. Il s'agit ici d'un syndic non-professionnel qui doit être en effet une personne et une seule à moins de vous constituer en syndicat coopératif qui est une option à étudier...
En théorie, tous les revenus sont à déclarer oui, aux impôts pour sûr et on va dire que pour une petite indemnité on peut oublier l'URSSAF mais si vous leur demandez... ça risque de diviser l'indemnité par deux ;-)
Je trouve normal que l'assurance d'un syndic bénévole ou avec une indemnité modeste soit à la charge de la copropriété, tout comme la documentation ou le logiciel... |
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JB22
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Posté - 31 mars 2018 : 20:35:42
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De philippe388
" et comme tout salaire il doit être déclaré. IL est soumis à charges sociales !! sinon c'est du travail au noir. Le syndic bénévole devra déclaré ces revenus au titre des bénéfices non commerciaux."
Le syndic non professionnel n' est pas un salarié, pas de lien de subordination, c'est pourquoi il n' est pas assujetti aux cotisations sociales à ce titre et qu'il est assujetti aux impôts au titre des bénéfices non commerciaux.
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Posté - 01 avr. 2018 : 07:30:30
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Je rejoins et plussoie mes collègues, mais réfléchissez au syndicat coopératif.
La différence :
* le syndic non pro est un copro qui prend seul la décision. S'il se trouve aux Seychelles sur la plage et qu'il y aune fuite, lui seul (en théorie) peut donner les ordres de service
* le syndic coopératif, est le président du CS. Le CS désigne le président qui devient de fait le syndic ou désigne le syndic parmi ses membres qui devient de ce fait le président du CS  , mais le CS peut aussi désigner un vice-président qui pallie aux absences du président/syndic, qui ainsi peut aller aux Seychelles tranquillos.
Plus sérieusement, le CS travaille comme un collège, dont une responsabilité peut être attribuée à chaque membre, sachant que le président/syndic en dernier ressort en sera le responsable (comme un chef d'entreprise).
L'un peut s'occuper de la compta, l'autre des ascenseurs, un autre des employés, et ainsi de suite.
Il vaut mieux dans ce cas avoir un RFCS qui formalise tout cela....
Quant à la compta voyez avec andré78fr, il vous proposera un logiciel de très adapté.... |
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leleto
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Posté - 01 avr. 2018 : 09:31:30
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Bonjour à tous et merci pour vos préconisations:
Je comprends ainsi qu'en syndic bénévole nous avons 2 options :
- un syndic non pro
- un syndic coopératif
A l'attention d'andré78fr: quel serait le logiciel adapté que vous préconiseriez sérieux et fiable sur la durée(j'ai vu Vilogi, etc...), sachant que notre copropriété a 15 lots principaux, une 60aine. de facture a payer dans l'année (toutes en charges générales) et pas de salarié à payer
merci |
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JB22
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Posté - 01 avr. 2018 : 10:32:16
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Vous pouvez aller sur le site de Valcompta, le logiciel de André78. vous pourrez consulter une version de démonstration et également aller sur le Forum pour voir la réactivité aux questions posées.
Vilogi est une solution en Extrait net, avec un paiement mensuel, cela revient assez cher. |
Édité par - JB22 le 01 avr. 2018 10:33:09 |
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Posté - 01 avr. 2018 : 10:36:45
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JB22 : citation: Le syndic non professionnel n' est pas un salarié, pas de lien de subordination, c'est pourquoi il n' est pas assujetti aux cotisations sociales à ce titre et qu'il est assujetti aux impôts au titre des bénéfices non commerciaux.
JB22 :Et non !! les cotisations sociales s'appliquent à partie d'un certain montant, et il y a obligation de déclarer à l'Urssaf même si aucune charges n'est dues
Le traitement fiscal (impôt, prélèvement social, URSSAF)
La rémunération perçue par un syndic bénévole est soumise à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices non commerciaux.
La rémunération est également soumise à des prélèvements sociaux (CSG, CRDS etc.). Pour les calculer :
Appliquer un abattement forfaitaire pour frais professionnels de 34% (le montant minimum de cet abattement est égal à 305 euros).
Appliquer un taux de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux.
Exemple : pour un syndic bénévole qui perçoit 1.000 euros, il devra payer 15,5% x (1.000 – 305) = 107,72 euros.
Par ailleurs, il est nécessaire de faire une déclaration de revenus à l’Urssaf. Pour autant, le syndic bénévole n’a quasiment jamais rien à payer à cet organisme puisque le montant de la rémunération à partir duquel s’appliquent les charges sociales correspondantes est de 4.881 €. |
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2018 : 12:47:38
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pour un syndic bénévole qui perçoit 1.000 euros,
Comme l'indique André, il faudrait en finir avec ces bêtises, dues sans doute à des lacunes en langue française.
Un bénévole qui perçoit 1000 €, il faut oser l'écrire.
Lorsqu'une personne est bénévole, c'est qu'elle ne perçoit rien du tout en contre partie de son travail, de sa prestation, de ses activités.
En langage courant, elle travaille "gratos".
Un syndic qui perçoit 1000 € pour son travail est rémunéré.
Il n'est donc pas "bénévole", adjectif qualificatif précisant qu'il ne perçoit rien. |
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Posté - 01 avr. 2018 : 14:38:36
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citation: S'il se trouve aux Seychelles sur la plage et qu'il y aune fuite C'est la première fois que j'apprends qu'il y a une fuite sur une plage...
Mer d'alors.... |
Édité par - ribouldingue le 01 avr. 2018 14:39:03 |
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JB22
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Posté - 01 avr. 2018 : 17:06:18
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Selon l' article 17-1 de la loi,
"Dans le cas où l'administration de la copropriété est confiée à un syndicat coopératif, la constitution d'un conseil syndical est obligatoire et le syndic est élu par les membres de ce conseil et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. En outre, le conseil syndical peut élire, dans les mêmes conditions, un vice-président qui supplée le syndic en cas d'empêchement de celui-ci.
Le président et le vice-président sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.
L'adoption ou l'abandon de la forme coopérative du syndicat est décidée à la majorité de l'article 25 et le cas échéant de l'article 25-1.
Article 27 du décret du 17 mars 1967:
"Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic."
Donc sous la forme syndicat coopératif pas de rémunération pour le Président-syndic.
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Posté - 01 avr. 2018 : 17:25:53
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citation: Donc sous la forme syndicat coopératif pas de rémunération pour le Président-syndic.
et c'est là que l'on retrouve la contradiction des textes, le contrat type permet la rémunération du syndic non pro et donc du syndic coopératif ; alors attendons qu'un juge tranche....
". Défraiement et réemunération du syndic non professionnel
Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété.
Les parties s'accordent à fixer la rémunération comme suit (rayer les mentions inutiles) :
-forfait annuel ... €
-coût horaire ... €/ h
-autres modalités (préciser) :" |
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Gédehem
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Posté - 01 avr. 2018 : 17:33:39
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Pas aussi interdit qu'on le dit :
Art.8 du décret fixant le "contrat type" de syndic :
"8. Défraiement et rémunération du syndic non professionnel
Dans le respect du caractère non professionnel de leur mandat, le syndic bénévole et le syndic désigné en application de l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 peuvent percevoir le remboursement des frais nécessaires engagés outre une rémunération au titre du temps de travail consacré à la copropriété.
Les parties s'accordent à fixer la rémunération comme suit (rayer les mentions inutiles) :
-forfait annuel … €
-coût horaire … €/ h
-autres modalités (préciser) :
On notera une fois de plus la bévue du "syndic bénévole" ... qui serait rémunéré : un rédacteur qui a dû sauter quelques cours de français.
On notera surtout que, 'outre' un défraiement, le syndic d'un syndicat coopératif (art.17-1) peut être rémunéré. (pour a signification de 'outre' voir vos dico de français : ce n'est pas une poche d'eau ...)
: doublon involontaire : je n'avais pas vu Rambouillet ... |
Édité par - Gédehem le 01 avr. 2018 17:35:44 |
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chenkak
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Posté - 11 avr. 2018 : 12:30:28
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Rémunéré ou pas, on ne le reconnaitra pas comme un syndic professionnel.
D'où la question suivante, qui s'adresse surtout à ceux qui ont déjà fait l'expérience d'avoir été désignés comme syndic non professionnel :
Y-a t-il eu au début de l'exercice du mandat des réticences de la part des prestataires, par exemple pour avoir des devis ou pour accepter et exécuter des commandes ?
D'autre part, avez-vous eu des difficultés pour le transfert des fonds détenus jusqu'alors par la banque du syndic sortant (en compte séparé, bien entendu)? |
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Posté - 11 avr. 2018 : 12:43:26
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citation: Y-a t-il eu au début de l'exercice du mandat des réticences de la part des prestataires, par exemple pour avoir des devis ou pour accepter et exécuter des commandes ?
aucune réticence, et certains même préfèrent, car souvent ils sont payés plus rapidement que les enseignes...
citation: D'autre part, avez-vous eu des difficultés pour le transfert des fonds détenus jusqu'alors par la banque du syndic sortant (en compte séparé, bien entendu)?
NON, il faut faire en deux temps : le changement de signature dans la banque du sortant, puis ensuite virement de tous les fonds vers la banque du syndic non pro.
Par contre, il existe (au moins) une banque du syndic sortant qui n'accepte pas les syndics non pro et là il FAUT passer sur une autre banque et le transfert se fait sans difficultés.
La seconde difficulté est aussi de trouver SA banque dans de bonnes conditions.... |
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2018 : 23:21:39
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le changement de signature dans la banque du sortant, puis ensuite virement de tous les fonds vers la banque du syndic non pro.
Dans les 2 cas il s'agit uniquement de la banque et du compte bancaire du syndicat.
Syndic pro ou non, tout syndic peut changer de banque.
Comme tout syndicat peut décider d'en changer. |
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 12 avr. 2018 : 18:26:37
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Pour le transfert du compte de la banque du syndic sortant au nouveau compte, les banques font-elles confiance au seul pv de l'AG qui indique le nom du nouveau syndic (non professionnel) ?
Doit-elle demander obligatoirement une confirmation du syndic sortant ?
Si vous en avez fait l'expérience de ces cas de transfert, avez-vous rencontré des problèmes ou réticences de la part des banques ? |
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Posté - 12 avr. 2018 : 18:53:09
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la banque demande le document certifié du changement de syndic : extrait du PV de l'AG, PV de réunion du CS coopératif, etc... cela lui suffit. S'il y a des soucis, elle sortira le document et après chacun s'amusera avec....  
Aucune réticence des banques, il suffit de lui donner le bon document.... d'ailleurs elle ne le pourrait pas sous peine de se trouver devant le juge pour "rétention abusive " des sous d'un tiers. Les sous n'appartiennent pas à la banque, elle ne fait que les recueillir et les faire prospérer à son profit (pour le compte courant) |
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nefer
Modérateur
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Posté - 12 avr. 2018 : 21:46:10
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et bien entendu la pièce d'identité du syndic bénévole... |
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C_Killer
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Posté - 28 mai 2018 : 23:47:51
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Elu syndic bénévole pour la 5ème fois consécutive, je vais prendre le temps de faire un petit retour d'experience. Je comptais répondre au topic que j'avais créé mais celui ci me semble adapté.
Il s'agit d'une copropriété de 20 lots principaux à Paris avec pas mal de travaux à entreprendre.
L'impact sur le budget est important.
Celui-ci était en moyenne de 24.5k€ avec un syndic pro et est passé à 15.5K€ soit une baisse de 37%.
Les frais du syndic pro était de 3K annuel, quand à moi je prend 1K d'indemnité auquel il faut rajouter 1.5K de frais de fonctionnement de vilogi (abonnement + prestation comptable).
Il est difficile d'établir que les comptes de l'ancien syndic étaient bidonné. Cela se voit uniquement lorsque l'on constate la baisse des charges.
Difficile d'estimer l'impact sur le budget travaux mais celui ci est forcement en faveur des copropriétaires.
Démarrage de l'activité
Il y a vraiment beaucoup de boulot, de rdv à prendre, de coup de fil à passer au début avec la banque, l'assurance, les prestataires/fournisseurs, les impots. Je conseille de demander la date de la prochaine facture à chaque prestataire, car une fois sur 2 celle ci est envoyé à l'ancien syndic.
Attendre au moins 6 mois avant de changer de prestataire car cela prend du temps pour organiser les RDV et obtenir les devis.
Il faut aussi prendre le rendez vous avec la banque avant d'être élu car cela prend du temps (toute les banques n'acceptent pas les syndic bénévole, la bred et la banque postale les accepte)
Relation avec le conseil syndical
J'ai commencé avec un conseil syndical peu impliqué. Un nouveau copropriétaire est arrivé dans l'immeuble peu de temps après et a été élu au conseil syndical lors de ma 2ème AG. Il s'implique beaucoup sur la partie travaux (petite réparation/bricolage, devis)
Notre couple syndic / président du cs fonctionne plutot bien. On implique le reste du conseil syndical pour les décisions importantes (réalisation de travaux urgent, préparation de l'AG, problème avec les copropriétaires)
C'est un point important car il est difficile de tout faire tout seul et il est important de pouvoir partir en vacances l'esprit + tranquille
Efficacité des projets/travaux
Les projets avance beaucoup plus vite sans le syndic qui donnait l'impression de faire tampon. Nous avons pu réalisé 2 grosse compagnes de travaux (ravalement avec l'aide d'un archi et rénovation des parties communes sans archi).
Nous avons également fait un certain nombre de travaux urgent sur le budget courant sans validation en AG.
A noté, il y a un projet compliqué d'etat descriptif de division sur lequel je bloque (en fait c'est le notaire qui bloque). Je ne peux pas développer davantage sur ce topic mais les copropriétaires vont attendre des comptes sur ce point. Je ne pense pas qu'un syndic pro serait plus efficace pour géré ce point.
Relation avec les copropriétaires
Les copropriétaires n'aimaient pas l'ancien syndic. La relation est bonne avec l'ensemble des copropriétaires même si je dois être prudent avec certains d'entre eux. Ils nous jugent très efficace en comparaison de l'ancien syndic avec le lequel les meme sujet étaient re-discuté d'AG en AG.
Partie comptable
J'ai essayé de reprendre les comptes avec Vilogi et je n'y suis pas arrivé. Du coup on paye la prestation d'externalisation des comptes qui soulage et enleve pas mal de stress.
Partie développement personnel & interet financier
Gerer un projet, apprendre à déléguer, à parler en public, convaincre, négocier. Beaucoup de compétences peuvent être développés par ce biais. Cela faisait partie de mes motivations.
L'activité est difficement rentable si on tient compte uniquement de l'indemnité, mais on ajoute le développement personnel, la valorisation du bien, le developpement des relations avec les voisins ça devient + motivant.
Partie chronophage
Evidement c'est une estimation mais je dirais 5h / semaine les 2-3 premiers mois. Puis 5h par mois ensuite (ça peut doubler pendant les travaux ou autour de l'AG)
Quelques conseils à destination des candidats syndic bénévole :
- etre élu (et impliqué) au conseil syndical depuis 1 an ou 2
- habiter sur place et idéalement avoir 1 ou 2 voisins élu au CS qui habite sur place
- anticiper les difficulté à l'avance (dans mon cas, j'ai fais licencié l'ancienne femme de ménage par l'ancien syndic un an avant mon élection ; du coup plus de déclaration ursaff mais des factures trimestriel à payer, c'est quand meme plus simple)
- d'une manière générale, privilégier l'interêt du syndicat des copropriétaire à son propre interêt
- lire quelques ouvrages sur le sujet au préalable
- s'inscrire à l'arc et ne pas hesiter à les consulter |
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Viviane
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Posté - 29 mai 2018 : 00:32:10
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Merci pour le retour. Juste une chose, qui franchement me choque
citation: (dans mon cas, j'ai fais licencié l'ancienne femme de ménage par l'ancien syndic un an avant mon élection ; du coup plus de déclaration ursaff mais des factures trimestriel à payer, c'est quand meme plus simple)
On ne "fait pas licencier" comme ça un salarié en claquant des doigts, juste pour se simplifier la vie, comme votre phrase le laisse supposer. Soit
- vous aviez des raisons valables de la licencier (absences, non respect du contrat de travail...)
- elle était d'accord pour partir
- ni l'un ni l'autre mais elle n'était pas combative et là , en dehors du problème moral de "faire licencier" quelqu'un qui fait son boulot, vous avez eu beaucoup de chance de pas vous retrouver à voir le syndicat très lourdement condamné aux prud'hommes pour licenciement abusif |
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Édité par - Viviane le 29 mai 2018 00:36:31 |
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passage vers un syndic bénévole 
