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 Posté - 29 mai 2018 : 07:10:55
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Merci aussi pour votre témoignage
Pour le problème de gestion des feuilles de salaire, l'alternative gratuite est de s'inscrire au TESE, le problème est le délai de l'inscription, 2 à 4 mois, mais après l'organisme gère tout et ca roule.
Ca revient moins cher que l'entreprise extérieure laquelle prend son bénéfice et ne fait pas bénéficier des diverses déductions Fillon, cice et autres. |
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C_Killer
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 Posté - 29 mai 2018 : 08:48:18
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@ Viviane, il y avait effectivement un problème avec la femme de ménage. Le contrat de travail était au nom de la fille de la personne qui venait faire le ménage (une retraité). Le point était discuté d'AG en AG depuis plusieurs année.
Je me trompe peu être, mais le syndicat risquait gros à laisser traîner la situation. |
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Viviane
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Posté - 29 mai 2018 : 09:29:17
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Ok, d'accord, si la personne qui venait faire le ménage n'était pas celle qui était sous contrat, c'était un motif valable de licenciement, et c'était effectivement dangereux pour le syndicat de laisser faire.
Je voulais juste apporter des précisions, que personne ne s'imagine qu'on pouvait licencier quelqu'un juste pour se simplifier la vie, d'autant que même si c'est le syndic qui licencie, en cas de procédure c'est le syndicat qui est assigné, puisque c'est lui l'employeur, et pas le syndic. |
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Gédehem
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Posté - 29 mai 2018 : 09:54:52
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Vous avez raison : un employé n'est pas une variable d'ajustement.
Mais la rupture du contrat (divorce) peut se négocier, par entente mutuelle, avec indemnisation correspondante, bien entendu.
Il ne faut pas croire qu'un licenciement se termine inexorablement devant le juge, du moment que les parties tombent d'accord.
Sur le fond du sujet, il est question de la gestion du syndicat par les copropriétaires.
Qui devrait être la règle de base : il en est ainsi dans les groupements "association", les "sociétés" et autres, par PDG, présidents ou autres appellations.
Le recours à un prestataire extérieur est une exception.
Dans ces groupement, il n'y a pas de "chef" isolé. Le problème du syndic en nom propre, c'est qu'il est solitaire, seul à même d'agir.
D'où le danger pour le syndicat : il n'est pas possible d'assurer la permanence de la fonction 24/24, 365 J/an.
C'est pourquoi le syndic solitaire doit être provisoire, l'exception.
Lorsque les copropriétaires veulent se gérer eux mêmes, c'est le passage obligé par la forme "Syndicat coopératif".
Ce qui semble être de fait la pratique exposée, le syndic travaillant en liaison permanente avec le pdt du CS, de fait "vice président" du syndicat ...
Pour les grands choix, c'est l'ensemble du CS + syndic qui planchent.
Il faudrait aussi balayer une fausse idée : la gestion par les copropriétaires, c'est pour faire des économies : les honoraires du syndic pro sont en moins.
Très mauvaise approche.
La gestion par les copropriétaires c'est avant tout pour mieux entretenir l'immeuble, et ensuite pour valoriser l'ensemble;
Mieux entretenir, parce que les copropriétaires sont en prise directe avec les éléments, les entreprises, etc ..., sont souvet plus réactifs.
Valoriser, parce que la part consacrée aux honoraires du syndic pro peut être affectée à ces éléments.
'Valorisation' qui doit s'entendre ici aussi bien en terme de confort que financièrement.
Par exemple, installer un banc, une aire de jeux pour enfants, apporte un plus à la collectivité non seulement en 'confort', (un banc c'est sympa, la balançoire aussi) mais par ricochet pour la valeur des lots.
Ce volet "valorisation du bien commun = valorisation des lots" est trop souvent occulté. On ne voit que la réduction des charges par la suppression des honoraires du syndic.
C'est un mauvais calcul.
Il faut aborder l'affaire par le volet "maitrise des charges" en relation avec l'entretien et la valorisation du bien commun.
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Édité par - Gédehem le 29 mai 2018 10:23:48 |
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Viviane
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Posté - 29 mai 2018 : 11:36:40
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citation: Il ne faut pas croire qu'un licenciement se termine inexorablement devant le juge, du moment que les parties tombent d'accord.
Ben je l'ai jamais cru.... puisque j'écrivais hier :
citation: On ne "fait pas licencier" comme ça un salarié en claquant des doigts, juste pour se simplifier la vie, comme votre phrase le laisse supposer. Soit
- vous aviez des raisons valables de la licencier (absences, non respect du contrat de travail...)
- elle était d'accord pour partir
- ni l'un ni l'autre mais elle n'était pas combative et là , en dehors du problème moral de "faire licencier" quelqu'un qui fait son boulot, vous avez eu beaucoup de chance de pas vous retrouver à voir le syndicat très lourdement condamné aux prud'hommes pour licenciement abusif |
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Sunbird
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Posté - 29 mai 2018 : 12:13:54
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Je pense effectivement qu'une copropriété ne souhaitant plus être gérée par un syndic pro, doit aller vers un syndicat coopératif.
Le syndicat coopératif est beaucoup plus souple et sécurisant en terme de fonctionnement qu'un syndic non pro ou bénévole.
Il permet également un fonctionnement qui s’inscrira plus facilement dans le temps qu'un syndic bénévole.
L'organisation d'une copropriété et dans les intérêts de ses membres, la règle devrait être le syndicat coopératif, et l'exception le syndic pro/bénévole.
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JB22
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Posté - 29 mai 2018 : 16:07:18
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De C_Killer
"Partie comptable
J'ai essayé de reprendre les comptes avec Vilogi et je n'y suis pas arrivé. Du coup on paye la prestation d'externalisation des comptes qui soulage et enlève pas mal de stress.
Si je comprend bien, après votre échec avec Vilogi vous avez confier la comptabilité à un organisme extérieur et vous avez conservé la gestion de la répartition des charges et la gestion des A.G. |
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C_Killer
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Posté - 29 mai 2018 : 19:22:16
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J'ai souscris l'abonnement à vilogi avec l'option reprise des comptes avec l'idée d’utiliser moi même vilogi. J'ai rencontrés de problèmes lors de la validation du premier exercice, du coup, j'ai due souscrire au service externalisation de la compta par vilogi qui coûte relativement cher mais qui me permet d'être plus serein.
En réponse à Gédehem, je dirais qu'un syndic pro n'est pas non plus dispo 24/24 365j par an mais plutôt 8/24 220j sur 365. Il faut quand même relativiser.
L'avantage du non-pro par rapport au syndicat coopératif est de pouvoir rémunérer le volontaire (puisque le mot bénévole qui fait grincé des dents) même si l’indemnité est somme toute assez symbolique.
Egalement, je suis partit du principe que les autres copropriétaires ne souhaitaient pas s'impliquer dans la gestion ce que je comprend parfaitement. J'ai préféré ne pas être déçu !
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Posté - 29 mai 2018 : 19:33:51
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citation: L'avantage du non-pro par rapport au syndicat coopératif est de pouvoir rémunérer le volontaire (puisque le mot bénévole qui fait grincé des dents) même si l’indemnité est somme toute assez symbolique.
A signaler que depuis le décret du contrat type, l'indemnisation d'un syndic coopératif est apparu... faute de frappe, manque de réflexion de l"'écrivain", ou autre mais cela l'est maintenant et en contradiction avec la loi....  |
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C_Killer
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30
Posté - 29 mai 2018 : 19:41:47
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ou simplement bon sens ;-) |
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Gédehem
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Posté - 29 mai 2018 : 20:59:51
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En réponse à Gédehem, je dirais qu'un syndic pro n'est pas non plus dispo 24/24 365j par an .....
L'avantage du non-pro par rapport au syndicat coopératif est de pouvoir rémunérer le volontaire ...."
Sur l'aspect "permanence de la fonction", vous vous trompez : la société X désignée syndic exerce sa fonction en permanence, 24/24, ne part pas en vacances, n'est pas malade, n'est pas hospitalisée, même qu'elle ne meurt pas ....
Il y aura toujours quelqu'un pour s'occuper du syndicat.
Le syndic en nom personnel n'est pas là en permanence, sauf à ne jamais s'absenter, ne pas prendre de congés, ne pas passez 30 jours aux Antilles, ne pas se casser la jambe au ski, ne pas avoir 8 ou 10 jours de grippe, ne pas avoir d'accident de voiture qui lui fait passer 45 jours à l'hosto.
Sautons la LRAR que personne ne peut retirer en l'absence du syndic, qui ne peut se faire substituer : il n'a pas de préposé.
Sans parler de ce copropriétaire qui apprend à la lecture du journal que son voisin de palier, le syndic, s'est tué 8 jours plus tôt dans un accident en Espagne. 3 mois plus tard le syndicat étant encore dans la panade.
Il y a donc une sorte de folie, ou d'irresponsabilité, à confier dans la durée la gestion du syndicat à une personne solitaire, qui plus est lorsqu'on sait les pouvoirs exorbitants qui sont les sien, syndic qui est 'tuteur' de la personne 'syndicat' par elle même incapable.
Au moindre pépin c'est la cata !
La seule option sécurisée, confortable aussi pour le syndic : le syndicat coopératif. Avec au moins la présence d'un vice président, en capacité à tout instant de suppléer le syndic.
Cet aspect des choses devrait sauter aux yeux !
En particulier des syndics non pro.
Sur la rémunération du président-syndic (syndicat coop), il a été répondu : rémunération possible, tout travail méritant une compensation.
A défaut ou pourrait parler "enrichissement sans cause" pour le syndicat. |
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Viviane
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Posté - 30 mai 2018 : 05:12:26
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citation: la société X désignée syndic exerce sa fonction en permanence, 24/24,
Perso je connais pas beaucoup de syndics pro joignables après 18h ou le week-end...même en cas d'urgence
Sur les vacances et le reste on est d'accord |
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Posté - 30 mai 2018 : 07:27:24
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citation: Perso je connais pas beaucoup de syndics pro joignables après 18h ou le week-end Je ne connais pas de syndic pro contactable en dehors des heures de bureau réduites (souvent, on ne peut appeler qu'entre 10h et 12h00, pas le mercredi matin, etc...., expérience sur plus d'une dizaine de syncics) et je ne connais pas d'agence faisant syndic ne proposant autre chose qu'un service réduit pendant le mois d'aout, souvent une personne disponible (c'est vrai) qui puisse -hors cas grave- ne dire plus que on verra en septembre.
En revanche, ce qui me choque, c'est que le syndnicat ici paye le syndic non pro et son assurance et son logiciel, plus donc l'utilisation couteuse du service de comptabilité; Au bout de compte ca revient tres tres cher....
Le choix du syndic non pro n'entraine visiblement pas de réduction de cout |
Édité par - ribouldingue le 30 mai 2018 07:39:18 |
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Viviane
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Posté - 30 mai 2018 : 07:40:50
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J'ai mis "pas beaucoup" parce que, bonne surprise, notre nouvelle gestionnaire rappelle si on la joint sur son portable le week-end pour fuite.... (plusieurs fois cet hiver pour cause de pluie + travaux de toiture et canalisations).
Bon, j'ai réussi à joindre couvreur et plombiers avant elle, mais quand même, c'est un bon point...
Mais en 20 ans, c'est la première fois que je vois un gestionnaire qui fait ça.
citation: Le choix du syndic non pro n'entraine visiblement pas de réduction de cout
Réduire le coût du syndic, c'est pas forcément l'essentiel. L'essentiel c'est l'efficacité.
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Édité par - Viviane le 30 mai 2018 07:45:50 |
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Posté - 30 mai 2018 : 07:47:57
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citation: A défaut ou pourrait parler "enrichissement sans cause" pour le syndicat. On est sur de ça?
J'imagine les bénévoles des associations appliquer le même raisonnement, et les conseils sydnicaux qui assistent les syndics pareil. |
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C_Killer
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Posté - 30 mai 2018 : 07:48:41
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pas de réduction en apparence, mais 37% de moins au final
car plus de double facturation ni de magouille comptable
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Perso je connais pas beaucoup de syndics pro joignables après 18h ou le week-end Je ne connais pas de syndic pro contactable en dehors des heures de bureau réduites (souvent, on ne peut appeler qu'entre 10h et 12h00, pas le mercredi matin, etc...., expérience sur plus d'une dizaine de syncics) et je ne connais pas d'agence faisant syndic ne proposant autre chose qu'un service réduit pendant le mois d'aout, souvent une personne disponible (c'est vrai) qui puisse -hors cas grave- ne dire plus que on verra en septembre. En revanche, ce qui me choque, c'est que le syndnicat ici paye le syndic non pro et son assurance et son logiciel, plus donc l'utilisation couteuse du service de comptabilité; Au bout de compte ca revient tres tres cher.... Le choix du syndic non pro n'entraine visiblement pas de réduction de cout |
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Posté - 30 mai 2018 : 08:31:46
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citation: pas de réduction en apparence, mais 37% de moins au final Les magouilles et les fraudes ne sont pas à inclure dans des couts de fonctionnement d'un syndic, mais dans les pertes comptables du syndicat si on veut faire les choses proprement;
Normalement ce sont des sommes récupérables.
En revanche, le cout d'une prestation de tenue de comptabilité non prévue au départ est bien un cout de prestation additionnel, je ne sais pas comment il a été traité au niveau de votre syndicat, mais il a du falloir une nouvelle décision d'AG pour accepter de payer un service d'abonnement que je suppose renouvelable tacitement. |
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Gédehem
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Posté - 30 mai 2018 : 10:34:03
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Je ne connais pas de syndic pro contactable en dehors des heures de bureau
Il ne s'agit pas du tout de cela !!!! 
Nous parlons "permanence de la fonction".
Le syndic en non personnel agissant à Cucugnan n'assure pas la permanence de la fonction s'il est à l'hosto ou aux Antilles.
En cas d'urgence, il n'y aura personne durant 15 jours.
La société syndic ne part pas aux Antilles, ne va pas à l'hosto. Il y aura toujours un préposé pour intervenir, assurer "la permanence de la fonction", peu importe des heures de bureau.
NB : le syndic non pro n'est pas non plus obligé d'être en permanence derrière son téléphone. Il peut (il doit) aussi avoir "des heures de bureau". Il n'est pas "à disposition", et heureusement.
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Édité par - Gédehem le 30 mai 2018 10:39:48 |
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andre78fr
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Posté - 30 mai 2018 : 13:08:37
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Le syndic pro c'est aussi des petites agences, parfois individuelles ; un gestionnaire, un principal de copropriété ou un directeur peuvent également se retrouver à l'hosto... Le syndic pro est également exposé à d'autres risques ; il peut faire faillite, il peut frauder et détourner les fonds de la copropriété, il peut être corrompu et faire travailler ses fournisseurs "amis" alors bon, la présentation "100% sécurité du syndic pro" par rapport au syndic "non pro" doit quand même être relativisée je pense. "Il y aura toujours un préposé" ce n'est pas vrai ; combien de copropriétaires se plaignent des difficultés à joindre leur syndic !
Si le syndic "bénévole" n'est pas là et qu'il y a une urgence, un toit qui s'envole, une fuite d'eau... un autre copropriétaire va évidemment se charger de faire intervenir un professionnel qui ne va pas exiger le PV de désignation pour savoir à qui il a affaire et si la personne est officiellement mandataire ou pas.
Néanmoins, la possibilité d'avoir un "syndic adjoint" (qui existe dans le droit marocain par exemple) et qui est évoquée pour le syndicat coopératif est une piste qui pourrait être développer et glisser dans un article de la loi. |
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Posté - 30 mai 2018 : 14:02:57
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J'entends ce que vous dites, Andrez78.FR, mais ici, au vu du coup global, je pense qu'on est capable de payer un syndic pro.
Si le seul argument en faveur d'un syndic bénévole est: Celui-ci ne fait pas d'embrouilles ni de fraude, je trouve l'argumentation un peu légère.
je pense personnellement que le fraudeur ou le retord, l'arnaqueur ou le moi, ce sont des caractères liés à l'humain, pas a la fonction, et on va en trouver autant en sydnic pro qu'en syndic non pro.
Prétendre que parce que c'est un syndic pro, alors on a plus de chance d'etre arnaqué, ca me fait fortement douter.
Ceci dit, à titre personnel, la question se poserait pour moi, et à tarif équivalent, je tiquerais un peu, mais je me déciderais sur le caractère du candidat bénévole. |
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passage vers un syndic bénévole 
