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JPM
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 Posté - 31 mars 2020 : 14:09:00
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Situation exacte : Le quitus 2016 a été donné en 2017 et specialement pour 2016 ?
C'est ce quitus dont la nullité est demandée ?
Il serait ensuite confirmé par " une nouvelle résolution de quitus en marquant jusqu'au 31 décembre 2018"
Tout dépend de savoir quelle opération est visée par l'assignation en nullité.
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MARC2
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 22
Posté - 31 mars 2020 : 17:23:21
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Le quitus 2016 a été donné au syndic lors de l'assemblée 2017 mais cette décision est contestée, un copropriétaire demande son annulation ainsi que l'annulation de l'approbation des comptes de l'exercice 2016.
Le syndic fait voter lors de assemblée 2019 un quitus en marquant pour sa gestion de la copropriété jusqu'au 31 décembre 2018.
Est ce que cette nouvelle décision de quitus non contestée, donc définitive, peut couvrir la décision de quitus 2016 contestée ?
Même question pour un quitus "jusqu'au 31 décembre 2017", non contesté, qui aurait été voté lors de l'assemblée 2018 ? |
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JPM
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23
Posté - 31 mars 2020 : 18:34:00
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Le contestataire ne peut pas se contenter de contester le quitus et l'approbation des comptes. Il faut formuler des reproches précis dans les deux cas.
Ou en est cette procédure ?
Le CS a-t-reçu copie des conclusions ? Il faut suivre ces procédures de près.
Il faut en savoir un peu plus pour vous donner un avis.
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MARC2
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Posté - 31 mars 2020 : 19:47:06
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Le principal reproche que fait ce contestataire par rapport à l'approbation des comptes est que l'annexe 1 a été établie avant répartition.
Mais le syndic a joint une annexe 7 qui satisfait aux obligations de renseignement : cette annexe 7 est un état des soldes des copropriétaires
à la fin de l'exercice tenant compte du solde de charges (sous réserve d'approbation en AG).
Sa demande d'annulation du quitus découle de sa demande d'annulation de l'approbation des comptes. |
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JPM
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25
Posté - 01 avr. 2020 : 10:20:13
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Rebelote ! Que conteste-t-il dans les comptes
En principe le quitus n'a rien Ă voir avec les comptes sauf Ă trouver un acte de gestion Ă partir d'une facture.
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MARC2
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26
 Posté - 02 avr. 2020 : 10:58:14
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Bonjour JPM, après vérification la contestation porte essentiellement sur quelques erreurs de présentation des comptes :
sur l'annexe 1 le solde en banque est inférieur d'environ 200 euros au solde d'un compte de provision. Le compte de provision aurait été utilisé comme un compte de compensation. Le syndic a eu quelques difficultés à faire rentrer les provisions justement de ce copropriétaire contestataire....Un numéro de compte marqué 450-1 au lieu de 450 sur annexe 1. Rien d'autre à part ces trois erreurs. |
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JPM
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27
Posté - 02 avr. 2020 : 11:13:22
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Votre copropriétaire est un malfaisant.
Ou en est cette procédure ? |
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goutelette
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Posté - 07 avr. 2020 : 11:32:46
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Bonjour
citation: JPM : Les syndics de bonne qualité exigent parfois l'examen du quitus et démissionnent en cas de refus d'examen
Pourriez vous me dire ce que vous appelez l' examen du quitus.?
Vous en remerciant
Cordialement |
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JPM
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Posté - 07 avr. 2020 : 12:00:29
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L'examen c'est le débat entre les copropriétaires a l'issue duquel ils décident soit le refus du quitus soit l'octroi du quitus.
Le quitus peut être octroyé avec une réserve sur telle ou telle affaire.
Le refus d'examen du quitus est matérialisé par le refus d'inscrire cette question à l'ordre du jour.
Avis personnel : le syndic peut inscrire la question à l'ordre du jour malgré un avis contraire du conseil syndical
Il est encore matérialisé par le vote contre le quitus sans débat préalable.
Le syndic peut, en acceptant un nouveau mandat, préciser son exigence de l'examen du quitus.
Je confirme mon accord pour subordonner l'examen du quitus à la présentation d'un rapport de gestion du syndic et à la limitation de la porte du quitus à ce qui figure dans le rapport.
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 07 avr. 2020 : 17:11:22
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citation: JPM: L'examen c'est le débat entre les copropriétaires a l'issue duquel ils décident soit le refus du quitus soit l'octroi du quitus.
Nous conseillers, nous nous sommes toujours demandé, comment s'explique que le syndic soit autorisé de son propre chef ( car ce n'est pas mentionné obligatoire) de porter à l' OJ de notre AG un vote qui le concerne personnellement ?
Sauf erreur de notre part, il est bien mentionné que les AG concernent " Le syndicat"
Combien de fois, ils est rappelé que le syndic n'est" que secrétaire"
Cependant le secrétaire glisse parmi les votes de l' AG des copropriétaires ,ses demandes perso/.
Comme le jour et l' horaire de la vérification des comptes dans ses bureaux par les copros.
Mentionné " 2h la veille de l' AG"? Cela pourraient être négocié et mentionné sur le contrat.
Pour en revenir au quitus, il n'y a pas de débat, seul , un vote aux tantièmes.
Chaque année, 4 lots "Contre": Uniquement le C.S.
Donc sans effet.
Nous mentionnons la raison de notre réserve: Impossibilité de vérifier les comptes, principalement les relevés bancaires.
Chaque trimestre 4 lignes de virements.( 2 de retrait paiement fournisseurs, 2 de virement copros,.
Le compte séparé, est obligatoirement un sous compte, dont les virements et paiements par extranet passe par le compte pivots.
L' erreur comptable étant humaine - le CS devient responsable, ayant mission de vérifier , et d'accepter les comptes
Devrions , nous en plus donner le quitus.?
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Sunbird
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Posté - 07 avr. 2020 : 18:27:16
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"Nous conseillers, nous nous sommes toujours demandé, comment s'explique que le syndic soit autorisé de son propre chef ( car ce n'est pas mentionné obligatoire) de porter à l' OJ de notre AG un vote qui le concerne personnellement ? "
A partir du moment que cette résolution concerne sa gestion cela s'explique.
Concernant le quitus, c'est le choix du syndic de l'inscrire ou pas Ă l'ODJ.
Après c'est un problème d'organisation des AG, si le président fait le boulot, le syndic doit prendre la parole lorsqu'il est sollicité par le président, mais pas diriger l'AG comme certains syndics le font.
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JPM
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32
Posté - 07 avr. 2020 : 20:10:30
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citation: Combien de fois, ils est rappelé que le syndic n'est" que secrétaire"
Votre cas est grave !
On fait des assemblées sans syndic ! Pas besoin de lui
On le marque Ă la culotte
Après tout ce n'est qu'un salarié du syndicat
etc ... etc ...
Le syndic est le représentant légal du syndicat, son mandataire social, devant sanctionner les copropriétaires quand ils ne se tiennent pas bien. Il est à tout moment l'expression du syndicat.
Vous le prenez pour un larbin !
Si vous avez un certain rôle dans un ou plusieurs copropriétés, vous ne pouvez avoir que des mauvais syndics.
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Sunbird
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Posté - 07 avr. 2020 : 20:57:40
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"Après tout ce n'est qu'un salarié du syndicat"
heureusement que ce n'est pas le cas, car il faudrait le licencier avec le risque de se retrouver devant les PDH.
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JPM
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Posté - 07 avr. 2020 : 23:21:28
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Vous évoquez les difficultés liées à l'existence d'un compte pivot
Il existe un journal du compte pivot. Le syndic doit pouvoir vous sortir un extrait de ce journal concernant les seules opérations de votre immeuble, classées par créancier.
Il faudrait régler cette histoire du compte pivot indispensable et interdit.
On pourrait valider cette procédure en prévoyant la vérification compte pivot par un expert comptable. Par ailleurs les opérations devraient être effectuées et soldées dans un délai très bref. Le CS devrait être destinataire d'un journal établi comme-indiqué ci dessus. Un tel travail est banal pour un ordinateur.
Le conseil syndical pourrait vérifier occasionnellement auprès des fournisseurs s'ils sont bien payés
Pour le quitus vous indiquez quatre lots contre. Et les autres ?
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ainohi
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Posté - 07 avr. 2020 : 23:48:29
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citation: Initialement posté par goutelette
Nous conseillers, nous nous sommes toujours demandé, comment s'explique que le syndic soit autorisé de son propre chef ( car ce n'est pas mentionné obligatoire) de porter à l' OJ de notre AG un vote qui le concerne personnellement ? Parce que c'est lui qui convoque l'assemblée, ce qui implique la rédaction de l'ordre du jour. |
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Sunbird
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Posté - 08 avr. 2020 : 00:13:54
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Une petite question au partisan du "Quitus".
Le quitus est voté.
Un absent ou opposant assigne le SDC et Ă©ventuellement le syndic.
Le SDC est condamné, et la responsabilité du syndic est reconnue.
Les DI seront à hauteur du préjudice subit par le copropriétaire demandeur, globalement préjudice du SDC à hauteur de ses tantièmes.
Le SDC ayant connaissance du jugement souhaite demander réparation au syndic. Le syndic refusant tout accord amiable, une résolution est votée pour assigner le syndic.
Quels sont les moyens d'action sachant que le SDC a voté le quitus et que cette résolution n'avait pas fait l'objet d'une demande d'annulation de ce quitus par le copropriétaire qui a été victorieux contre le syndic et le SDC?
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JPM
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Posté - 08 avr. 2020 : 00:30:03
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Aucun problème puisque le demandeur doit demander l'annulation de la décision de quitus
S'il obtient satisfaction il n'y a plus de quitus
Si par ailleurs il y un rapport de gestion du syndic et que le quitus ne vaille que dans la mesure de ce rapport, je ne vois pas ce qu'il peut y avoir comme problème.
J'attends d'ailleurs qu'on me montre des décisions judiciaires rejetant à raison du quitus une demande manifestement bien fondée. Il y en a eu deux ou trois mais il ne faut pas les confondre avec celles ayant jugé que le quitus n'a pas porté sur un acte mal venu.
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Sunbird
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Posté - 08 avr. 2020 : 11:24:25
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Dans ce cas pourquoi voter le quitus, qui en l'espèce ne semblerait rien apporter au syndic, sauf la satisfaction de l'ego de celui-ci? |
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JPM
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Posté - 08 avr. 2020 : 11:44:40
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Il y a des milliers de quitus délivrés chaque année à des syndics renouvelés pour la nième fois
On arrive peu à peu à ce que soient plus difficiles à vendre les appartements se trouvant dans un immeuble à gestion chicanière
Il faut appuyer cette tendance.
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Quitus au syndic 
