|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
manja
Pilier de forums
461 réponses |
 Posté - 19 déc. 2006 : 14:53:58
|
La nullité de plein droit ne relève pas d'une procédure contradictoire, il suffit de la faire constater.
Je ne comprends pas pourquoi nous aurions dû faire un référé (ou une procédure au fond) pour faire constater la nullité du mandat du syndic???
Ce dernier avait toujours la possibilité, ensuite, d'attaquer l'ordonnance rendue sur requête, s'il n'était pas d'accord...
|
Signaler un abus  |
|
|
Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 21:25:33
|
Bonjour Manja,
Citation :
Nous n'avions donc plus besoin de faire constater le nullité du mandat de l'ancien syndic et avons laissé tomber la requête.
A commencer par le commencement, l'important est toujours de révoquer ou de ne pas renouveler le syndic pourri avant toute action en justice.
Votre stratégie a tout de même payée, car convaincu qu'il pouvait répéter son exploit, il s'est fait lui-même pièger par l'art.25.
Cordialement.
Edmond  |
| Signaler un abus |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 19 déc. 2006 : 22:16:18
|
Citation :
Initialement entré par Dantès
A commencer par le commencement, l'important est toujours de révoquer ou de ne pas renouveler le syndic pourri avant toute action en justice.
c'est vrai que ce serait l'idéal 
mais convaincre qu'il est pourri peut malheureusement prendre dans certaines copropriétés beaucoup plus de temps que le faire constater par la justice
|
| Signaler un abus |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 17:23:41
|
une conversation avec ma protection juridique me fait m'interroger sur un point concernant l'article 18 de la loi du 10/07/65 :
à la fin du premier alinéa dans le paragraphe compte séparé il est écrit : la méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de son mandat à l'expiration du délai de 3 mois suivant sa désignation,
j'avais interprété celà, et avais lu sur ce forum que d'autres faisaient de même, comme le fait que le syndic avait 3 mois pour ouvrir le compte séparé,
le personne du service juridique l'interprète différemment, elle pense que la nullité peut être demandée avant mais qu'elle ne sera effective qu'au bout des 3 mois,
vos commentaires  |
Edité par - pimpon le 20 déc. 2006 17:24:54 |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 17:33:09
|
Du moment qu'un délai de trois mois est prévu par la loi on ne voit
pas comment il pourrait être réduit ? |
Salutations
François |
| Signaler un abus |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 17:46:10
|
eh bien c'est simple :
la nullité est prononcée avant le délai de 3 mois mais ne prend effet que plus tard à partir du délai,
dans ce cas là le syndic peut toujours essayer d'ouvrir en désespoir de cause puisque poussé dans ses derniers retranchements le compte séparé,
il est trop tard puisque son mandat expire au bout des 3 mois...
c'est un peu tiré par les cheveux mais ce serait cool 
bon ! blague à part je vais attendre le délai bien patiemment 
les intervenants des protections juridiques m'ont plus souvent appris à venir demander conseil ici que de les croire sur parole...
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 18:00:58
|
Votre correspondant de la protection juridique peut chercher du travail dans une autre branche !
Primo parce que le texte est clair pour les juristes
Secundo : parce que le délai correspond à celui parfois nécessaire pour ouvrir le compte. La BNP par exemple exige à tort une attestation de non contestation de la décision de l'assemblée ayant désigné ou renouvelé le syndic. Voilà déjà deux mois justifiés
Et il faut ajouter que ce délai peut être allongé lorsque le syndic peut justifier de difficultés plus sérieuses encore de transmission des pièces ou d'obtention d'un procès verbal régulier.
On ne peut reprocher au syndic un retard qui ne dépend pas de sa volonté.
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 18:29:16
|
Pimpon, Il vous a pris combien, ce "correspondant de la protction juridique", pour cette information éclairée ?
Dantes, pour la révocation, il faut préalablement demander la convocation d'une AG, que le syndic convoquera ou pas, faire inscrire la question, que le syndic n'a aucune obligation "obligatoire" d'inscrire, avant de pouvoir révoquer non sans une sérieuse motivation.
Alors qu'une autre démarche est plus simple, plus sure :
Le mandat du syndic étant nul de plein droit faute d'avoir ouvert un tel compte dans les 3 mois, le syndicat se trouve dépourvu de syndic passé ce délai.
Il faut alors déposer requête suivant D.art.47 "syndicat dépourvu de syndic", en faisant d'une part constater au juge que le syndicat est effectivement dépourvu de syndic, ce dernier n'ayant pas satisfait dans les 3 mois à l'ouverture obligatoire de ce compte séparé, et d'autre part qu'il convient de désigner un administrateur provisoire pour palier ce manque...
On fait d'une pierre 2 coups. Pour l'avoir fait faire, je peux dire que cela marche très bien.
Engager une action pour seulement faire reconnaitre la nullité du mandat n'a, à mon sens, aucun interet : on se retrouve de toute façon avec un syndicat dépourvu de syndic.
|
Edité par - gédehem le 20 déc. 2006 18:34:15 |
| Signaler un abus |
|
|
Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 20:56:57
|
Citation :
Dantes, pour la révocation, il faut préalablement demander la convocation d'une AG, que le syndic convoquera ou pas, faire inscrire la question, que le syndic n'a aucune obligation "obligatoire" d'inscrire, avant de pouvoir révoquer non sans une sérieuse motivation.
Merci de nous le rappeler Gédehem, c'est 100% exact et c'est une des causes d'échec par manque de préparation de cette AG, mais c'était implicite dans le texte.
Il est vrai qu'il est préférable d'avoir un solide motif (à la fois grave et légitime) pour exécuter une telle décision, et même quand vous l'avez sans conteste, cela ne vous exonère en rien des conséquences.
Cela dépend de la situation particulière du syndicat, mais le fait que le syndicat conserve la main et évite de passer sous administrateur judiciaire en vaut la chandelle.
Cordialement.
Edmond |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 21:08:01
|
Je ne comprends pas le :
"Cela dépend de la situation particulière du syndicat, mais le fait que le syndicat conserve la main et évite de passer sous administrateur judiciaire en vaut la chandelle."
Lorsqu'un syndicat fait reconnaitre la seule nullité du mandat, mandat nul de plein droit, il se trouve dépourvu de syndic...
Dès lors, je ne vois pas trop où ni comment il conserve quelque main que ce soit ...
Il faut noter que ce genre de requête peut être engagée par 1 seul copropriétaire.
Alors que la révocation, outre la difficulté de l'AG elle même comme je l'ai souligné plus haut, il reste 2 difficultés incontournables :
- il faut, après la révocation, proposer un autre syndic qu'il faudra être aller rechercher.
- il faudra surtout réussir à obtenir la majorité nécessaire à cette révocation, art.25 ou filtre 25-1 .... |
| Signaler un abus |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 21:17:31
|
Citation :
Initialement entré par gédehem
une autre démarche est plus simple, plus sure :
Le mandat du syndic étant nul de plein droit faute d'avoir ouvert un tel compte dans les 3 mois, le syndicat se trouve dépourvu de syndic passé ce délai.
Il faut alors déposer requête suivant D.art.47 "syndicat dépourvu de syndic", en faisant d'une part constater au juge que le syndicat est effectivement dépourvu de syndic, ce dernier n'ayant pas satisfait dans les 3 mois à l'ouverture obligatoire de ce compte séparé, et d'autre part qu'il convient de désigner un administrateur provisoire pour palier ce manque...
On fait d'une pierre 2 coups. Pour l'avoir fait faire, je peux dire que cela marche très bien.
Engager une action pour seulement faire reconnaitre la nullité du mandat n'a, à mon sens, aucun interet : on se retrouve de toute façon avec un syndicat dépourvu de syndic.
les appels téléphoniques pour conseils sont inclus dans mon contrat habitation et non payants (vu la qualité des conseils encore heureux !)
en revanche l'intervention pour une action est payante.
Si je comprends bien votre message, il n'est donc pas besoin de faire constater par référé que le mandat est nul ?
donc pas de contradictoire ?
une requete suivant article 47 serait suffisante ?
et quelles preuves peut-on produire pour cela ?
pouvez-vous développer la procédure exacte en amont de cette requete (avoir "sommé" le syndic, recommandés et demandes préalables au syndic nécessaires) pour que je sois bien sur que nous pourrions utiliser ce procédé.
merci d'avance
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 22:26:52
|
Bon : vous faites constater par une action en référé que le mandat est nul, preuve à l'appui bien entendu, et le juge dit "le contrat est nul".
Vous êtes tout content .. ..sauf que 1 heure après vous vous dites, vous frappant le front "Mais c'est bien sur ! le mandat étant nul, nous navons plus de syndic !!" 
Et vous voila faire demi-tour en quatrième vitesse pour retrouver l'avocat afin de faire déposer requête selon D.art.47. 
Alors que si vous allez voir l'avocat, avec les mêmes preuves que ci-dessus démontrant que le syndic n'a pas ouvert de compte séparé et que son mandat est nul, et que vous lui demandez de déposer requête selon D.art.47 en désignation d'un administrateur provisoire en raison de la nullité de pleinn droit du mandat, ce que fera le juge après avoir constaté, comme dans le cas 1, la nullité du mandat, vous faites d'une pierre 2 coups !  |
Edité par - gédehem le 20 déc. 2006 22:33:38 |
| Signaler un abus |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 22:38:05
|
merci gedehem c'est bien ce que j'avais compris, je ne savais pas que ce serait si simple de faire les deux meme temps,
mais dois-je auparavant, pour bretelles supplémentaires, envoyer au syndic, par exemple, une sommation et/ou un lrar et/ou mise en demeure lui demandant de s'executer pour l'application du compte séparé, juste pour étayer encore mieux mon dossier déjà bien pourvu de preuves et minimiser les échappatoires qu'il ne va pas manquer d'inventer pour contrer les preuves qui sont évidentes pour un initié mais pas forcement pour un néophyte ?
(les cs par exemple n'ont rien compris car le syndic est si futé qu'il est arrivé avec jeu de mots sur la terminologie, amalgame entre certains termes et explications embrouillées à leur faire croire que le compte existait).
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 22:44:35
|
tout dépend du but a atteindre ! Ici, difficile de vous conseiller !
Il est évident que la démarche que j'indique implique le changement de syndic, obligatoirement !
C'est toute la difficulté si vous êtes seul ! Avoir raison seul contre le plus grand nombre, c'est avoir tort, vous le savez bien !
Si c'est là le moyen de se débarasser d'n syndic par une majorité ou une minorité agissante, allez-y.
Mais seul contre tous c'est un truc a se retrouver exclu, même si le juge vous donne raison, surtout si vous n'êtes pas au CS.
A ce moment là, tentez la MED sous 8 jours, preuves à l'appui, avec copie à chaque membre du CS. |
Edité par - gédehem le 20 déc. 2006 22:45:55 |
| Signaler un abus |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 20 déc. 2006 : 22:54:54
|
je pense faire les 2 (la med et la requete)
bon je résume :
MED au syndic
Requete
administrateur provisoire pour nommer nouveau syndic
je ne suis pas seul contre tous, mais certains cs de mon avis n'arrivent pas et n'ont pas le courage/le temps de se battre pour convaincre les autres
d'autres copros me soutiennent moralement et sont prets à changer le syndic car ils en ont marre
dans la requete si j'ai bien compris, je demande (comme le conseillait Dantès au début du sujet) : l'applicatin du compte séparé en principal et la nullité du mandat en subsidiaire avec application executoire du jugement
ou dois-je placer la nomination de l'administrateur provisoire ?
il me semble en provisoire
mais n'est-ce pas risqué de ne pas avoir l'air sur de moi avec des demandes subsidiaires qui laisseront au syndic le loisir de contredire la requete ?
ne serait-il pas mieux de tout demander en principal ?
en mode édition : je précise aussi que j'ai d'autres syndics prets à proposer leur candidature (la copro sera saine sans le syndic actuel, ce sont certains cs et copros influencables qui ne le sont pas...) |
Edité par - pimpon le 20 déc. 2006 23:04:46 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 00:23:32
|
La méthode suggérée par Gedehem peut fonctionner :
1) si le magistrat ne connait pas grand chose au droit de la copropriété
2) si le syndic réellement en faute ne se rebiffe pâs
3) si aucun copropriétaire favorable, à tort ou à raison, au syndic critiqué, ne prend l'initiative de demander la rétractation de l'ordonnance rendue, par simple LRAR.
Et je peux vous dire que, dans ce dernier cas, le syndicat est placé dans une situation peu enviable. Un copropriétaire obstiné comme il en existe peut vous paralyser la vie du syndicat pendant plusieurs mois
La vérité vraie est que le syndicat est pourvu d'un syndic tant que la nullité de son mandat n'a pas été constatée judiciairement.
L'expression " de plein droit " ne confère aucune automaticité au mécanisme. Elle a pour objet de limiter les pouvoirs du juge qui ne peut que constater la nullité s'il constate qu'il n'y a pas de compte ouvert, et en l'absence de faits ou éléments pouvant justifier ce retard.
S'il n'y avait pas " de plein droit ", on dirait que le juge peut " prononcer " la nullité du mandat.
Subtilité juridique peut être, mais les marchands de marrons, gens parfaitement honorables, ont aussi leur langage.
Quand la nullité est constatée, il n'y a plus de syndic, ce qui n'arrange pas forcément les choses car personne n'a prévu la possibilité pour le même juge de désigner en même temps un adminisrateur provisoire  C'est d'autant plus regrettable que c'est souvent le même juge, - personne physique -, qui pourra le faire, mais sous un autre chapeau.
|
| Signaler un abus |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 01:03:10
|
Citation :
Initialement entré par JPM
La méthode suggérée par Gedehem peut fonctionner :
1) si le magistrat ne connait pas grand chose au droit de la copropriété
il y en a beaucoup ?
Citation :
Initialement entré par JPM
2) si le syndic réellement en faute ne se rebiffe pâs
oui mais si les preuves sont évidentes le juge doit être impartial non ?
Citation :
Initialement entré par JPM
3) si aucun copropriétaire favorable, à tort ou à raison, au syndic critiqué, ne prend l'initiative de demander la rétractation de l'ordonnance rendue, par simple LRAR.
pendant combien de temps le peut-il après qu'elle soit rendue ?
Citation :
Initialement entré par JPM
Quand la nullité est constatée, il n'y a plus de syndic, ce qui n'arrange pas forcément les choses car personne n'a prévu la possibilité pour le même juge de désigner en même temps un adminisrateur provisoire C'est d'autant plus regrettable que c'est souvent le même juge, - personne physique -, qui pourra le faire, mais sous un autre chapeau.
ah bon ? matériellement ça se passe comment, il y a deux procédures dans une seule et faut repasser au tribunal une deuxième fois ?
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 09:57:35
|
Sur 1 : oui. Les magistrats sont surchargés ; le nombre des branches du droit augmente constamment ; dans toutes les branches, les réformes pleuvent, avec des textes souvent abscons, mal rédigés, mal votés. Le plus navrant que tout celà est l'oeuvre de gens généralement pleins de bonne volonté
Sur 2 : le délai de contestation de l'ordonnance est de 15 jours à compte de sa notification à chacun des copropriétaires
Sur 3 : Oui. Il faut présenter requête après l'ordonnance de référé. Dans le cas prévu par l'article D 49 le président peut, en référé, constater la carence et désigner un administrateur. Mais le champ d'application de l'article D 49 est différent et implique la désignation de l'administrateur.
La conclusion pratique reste celle déjà indiquée : quand on constate que le compte séparé n'a pas été ouvert, la bonne solution est de donner un mois au syndic pour régulariser, sinon pan-pan.
|
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 14:08:31
|
merci mathi,
cet article, qui est pourtant de 2004, parle de "mettre à l'ordre du jour la question du compte séparé"
un peu dépassé depuis la loi SRU puisque le principe général est maintenant le compte séparé... |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
nullité du mandat de syndic/compte séparé
Forum fermé
