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pimpon
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664 réponses |
 Posté - 21 déc. 2006 : 14:14:42
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Citation :
Initialement entré par JPM
le délai de contestation de l'ordonnance est de 15 jours à compte de sa notification à chacun des copropriétaires
et s'il y a exécution provisoire du jugement, la contestation est encore possible à chacun ?
dans le cas d'une contestation, concrètement ça se traduit comment ?
le syndic reste avec fanfares et trompettes et l'action n'a servi à rien ?
merci pour vos réponses à mes nombreuse questions mais j'essaie de mesurer tous les risques  |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 14:27:07
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Dans tous les cas de désignation d'un administrateur provisoire sur requête
Celui est désigné par une ordonnance sur requête.
Il est saisi de sa mission
Il notifie aux copropriétaires l'ordonnance par LRAR en indiquant qu'ils ont 15 jours pour la contester.
A l'expiration du délai de quinzaine on compte les contestations : 0, 1 ou plusieurs. Si 0, l'administrateur commence sa mission.
Si une ou plusieurs, le dossier revient devant le même juge qui peut soit rétracter (annuler) son ordonnance, soit la modifier, soit la maintenir. Dans ces deux la désignation de l'administrateur est mainenue. Une modification peut porter sur l'étendue de sa mission.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 16:31:23
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Il faut revenir un peu en arrière, en particulier sur un post de JPM qui n'a pas, me semble t-il, bien saisi la procédure que je préconise.
"Quand la nullité est constatée, il n'y a plus de syndic, ce qui n'arrange pas forcément les choses car personne n'a prévu la possibilité pour le même juge de désigner en même temps un adminisrateur provisoire."
Lorsque le mandat est "nul de plein droit", le juge ne prononce pas la nullité, il ne fait que la constater.
Or personne n'a interdit au même juge de constater cette nullité et de désigner un administrateur provisoire, ce qui est de la compétence du Pdt du TGI.
C'est dans ce sens que la procédure que je préconise, sur la base de D.art.47, est la seule cohérente :
1)- le juge constate que le mandat est effecitivement nul et que le syndicat est effectivement dépourvu de syndic.
2)- le syndicat étant dépourvu de syndic il désigne un administrateur provisoire.
Toute autre précédure n'a aucun sens, en particulier une action en référé pour faire reconnaitre la seule nullité du mandat.
Dans la mesure où il en est apporté la preuve (comme dans le cas 1/ ci-dessus), le juge va la constater !
C'est parfait ! MAIS APRES ??
Après, le syndicat est dépourvu de syndic et il faut recommencer par le dépot d'une autre requête suivant D.art.47. 
On le comprend, cette manière de faire n'a aucun intéret !
La seule raisonnable c'est de déposer requête suivant D.art.47, de démontrer preuve à l'appui que le mandat du syndic est nul, ce que constatera le juge, et que le syndicat se trouve donc dépourvu de syndic.
D'où la désignation nécessaire d'un administrateur provisoire.
Bien entendu, comme toute requête, cette désignation peut être contestée comme l'indique JPM.
Mais ce n'est pas parce qu'on peut contester une décision de justice qu'il ne faut pas l'engager s'il y va ici de l'interet du syndicat.
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Edité par - gédehem le 21 déc. 2006 17:18:26 |
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 17:46:44
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merci à vous tous pour ces infos précieuses
vous n'allez pas le croire :
en cherchant un avocat pour me représenter je viens de constater que tous ceux de ma ville spécialisés en immobilier (une vingtaine quand même) sont occupés avec des dossiers où ils représentent ce syndic...et ne peuvent donc prendre mon affaire,
il va me falloir étendre mes recherches aux communes voisines ! 
bon je ne me décourage pas pour si peu  et vais continuer mes recherches et préparer un dossier en béton  |
Edité par - pimpon le 21 déc. 2006 17:47:44 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 18:08:33
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Je suis tout à fait d'accord avec Gedehem sur l'incohérence du système.
On a fait valoir que, juridiquement, il n'est pas possible de faire constater la nullité du mandat sur le fondement de l'article D 47 car cette procédure est ouverte à tout intéressé, donc aux tiers. Cette objection ne semble pas péremptoire car il suffit de relever qu'en l'espèce le demandeur est un copropriétaire.
Je pense par contre que l'on peut prétendre que le défaut d'ouverture du compte séparé est un cas de carence relevant de l'article D 49 et il me semble, réflexion faite, qu'il est possible de demander au juge, de cette manière, tout à la fois la constatation de la nullité de plein droit, et la désignation d'un administrateur provisoire.
On évite ainsi l'inconvénient d'une double procédure et on satisfait à la nécessité du contradictoire puisque la demande ne peut être faite que par la voie du référé.
Il ne suffit pas de constater que certains magistrats admettent la procédure décrite par Gedehem pour proclamer qu'elle est la bonne. A ma connaissance il n 'y a pas eu de décision publiée la dessus. Par contre, la Cour de cassation a rejeté la procédure par voie de requête pour sanctionner une carence.
Un détail important : l'article D 49 exige une mise en demeure préalable. Pas de problème dans notre cas particulier. C'est la LRAR par laquelle le copropriétaire demande au syndic de justifier l'ouverture du compte séparé ou la nature exacte du compte dit séparé.
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priori
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625 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 19:15:46
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| priori |
Edité par - priori le 22 déc. 2006 20:00:23 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 21 déc. 2006 : 23:13:50
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Ce n'est pas le syndicat qui peut contester la désignation de l'asministrateur judiciaire mais chaque copropriétaire indivieullement, dans les quinze jours de la notification qui lui est faite.
Il suffit qu'il y ait un groupe, même minoritaire de copropriétaires favorables au syndic incriminé pour que la désignation soit contestée et, éventuellement, rétractée.
Les exemples sont nombreux et un UInaute a exposé une telle aventure il y a peu de temps.
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priori
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625 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 11:27:45
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| priori |
Edité par - priori le 22 déc. 2006 20:01:12 |
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 11:51:18
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Citation :
Initialement entré par priori
JPM, en toute logique, dans le cas présent de non-ouverture d'un compte séparé, je ne vois pas une possibilité de rétractation de l'ordonnance!
Priori,
Avec tout le respect que je vous dois et même si je peux comprendre votre désappointement, dans le CAS PRESENT, ce n'est pas vous qui avez ouvert le sujet
je ne vois donc pas comment vous pourriez vous en faire juge...et donner des informations à ma place ?
pourriez-vous avoir la gentillesse d'ouvrir votre propre sujet pour y inscrire vos réflexions personnelles ?
Sans animosité aucune je pense toutefois qu'il ne faut pas mélanger les problèmes qui sont spécifiques à chaque copropriété et chaque demandeur d'UI,
prenez les infos autant que vous voulez si elles peuvent vous être utiles, mais n'en donnez pas qui ne sont pas en rapport avec mon affaire, je vous en remercie par avance.
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Edité par - pimpon le 22 déc. 2006 11:56:25 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 13:47:37
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Cher Pimpon, vous êtes un peu dur avec Priori. Son observations initiale a trait au sujet que vous avez ouvert et qui présente un grand intérêt.
Un visiteur UI non intervenant vient de m'envoyer une décision de Cour d'appel assez étonnante et, par ailleurs, j'ai revisité la jurisprudence ancienne sur la question de la nullité de plein droit. Tout le monde est d'accord sur le fait que cete juriprudence reste pleinement applicable aux nouvelles dispositions qui, sur ce point précis, demeurent identiques.
Je vous raconterai tout celà sous peu.
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priori
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625 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 14:09:24
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Non, non, pimpon, vous ne me respectez pas!
Et, si je réfléchis tout fort, le fruit de mes réflexions pourrait peut-être utile! OK! Je ne troublerai plus votre prose!
Citation :
Initialement entré par pimpon
Citation :
Initialement entré par priori
JPM, en toute logique, dans le cas présent de non-ouverture d'un compte séparé, je ne vois pas une possibilité de rétractation de l'ordonnance!
Priori,
Avec tout le respect que je vous dois et même si je peux comprendre votre désappointement, dans le CAS PRESENT, ce n'est pas vous qui avez ouvert le sujet
je ne vois donc pas comment vous pourriez vous en faire juge...et donner des informations à ma place ?
pourriez-vous avoir la gentillesse d'ouvrir votre propre sujet pour y inscrire vos réflexions personnelles ?
Sans animosité aucune je pense toutefois qu'il ne faut pas mélanger les problèmes qui sont spécifiques à chaque copropriété et chaque demandeur d'UI,
prenez les infos autant que vous voulez si elles peuvent vous être utiles, mais n'en donnez pas qui ne sont pas en rapport avec mon affaire, je vous en remercie par avance.
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 14:51:36
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Priori,
Je vous demande de m'excuser si je vous ai fâché mais si ceci est effectivement utile et répète une question que j'avais déjà posé et qui n'a pas encore reçu réponse :
Citation :
Initialement entré par priori
JPM, en toute logique, dans le cas présent de non-ouverture d'un compte séparé, je ne vois pas une possibilité de rétractation de l'ordonnance!
en revanche cela me paraît tout à fait déplacé dans un sujet qui n'est pas le votre et où vous exposez des ressentis qui vous sont tout à fait personnels et qui n'ont rien à voir avec le sujet dont il est question... :
Citation :
Initialement entré par priori
A moins que, .....quelqu'un de favorable au Syndic.....ne se présente....comme Syndic Bénévole.....OK!
Me voilà bien ......mon Syndic à moi....il a triple casquette! Syndic, Copropriétaire, Epouse copropriétaire!!!!
Non, çà n'est pas possible! Mais ces Syndics, ils s'en sortent toujours!
Mon réveillon.....il est foutu! Excusez-moi, tous, mais je suis démolie! JPM et les autres, va falloir venir à mon secours!
à bon entendeur je l'espère, n'hésitez pas à continuer d'intervenir à bon escient...
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Edité par - pimpon le 22 déc. 2006 15:03:10 |
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 15:06:20
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Citation :
Initialement entré par JPM
Un visiteur UI non intervenant vient de m'envoyer une décision de Cour d'appel assez étonnante et, par ailleurs, j'ai revisité la jurisprudence ancienne sur la question de la nullité de plein droit. Tout le monde est d'accord sur le fait que cete juriprudence reste pleinement applicable aux nouvelles dispositions qui, sur ce point précis, demeurent identiques.
Je vous raconterai tout celà sous peu.
J'attends avec impatience... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 15:47:27
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HOU HOU !!! Pas de dispute ...et peu importe QUI a ouvert le sujet !
Sur le fond, d'accord avec JPM sur l'imprécision des textes.
Pour autant, la disposition qui précise que "faute d'ouvrir un compte séparé dans les 3 mois le mandat du syndic est nul de plein droit" ne peut se discuter en soi !
Je veux dire que passés 4 mois, le mandat du syndic n'existe plus, quand bien même il en manquerait le constat par le juge, ce qui n'est pas prévu !
On peut relever au passage que le texte ne fixe aucune procédure particulière pour faire ce constat, la nullité du mandat découlant donc automatiquement selon moi de l'absence d'ouverture d'un tel compte.
Je ne partage pas l'analyse de JPM sur une éventuelle "carence" selon L.art.18 dern.alinéa et l'application de D.art.49.
Car dans ce cas le mandat du syndic existe toujours, il n'est pas "nul de plein droit", le syndic reste en place aux cotés de l'administrateur.
On ne ne peut en aucun cas assimiler la nullité de plein droit du mandat avec une quelconque carence du syndic à exercer ce mandat.
Je pense que l'on peut tourner l'affaire comme on veut.
Mais si l'on s'en tient à la stricte application des textes, faute de dispense d'ouvrir un compte séparé, le syndic qui ne procéderait pas à cette ouverture dans les 3 mois de sa désignation verrait son mandat nul automatiquement, de par la loi elle-même !
Le syndicat serait alots imparablement dépourvu de syndic.
Une MED n'y changerait rien : mettre en demeure 3 mois1/2 plus tard ce syndic revient en fait à mettre en demeure une personne qui ne peut se prévaloir d'un mandat de syndic.
C'est pourquoi, en l'état des textes, passés les 3 mois sans ouverture la seule procédure possible est celle de D.art.47, syndicat dépourvu de syndic..
Suivant cette action, il faut dans tous les cas avancer les moyens qui tendent à démontrer que le syndicat est dépourvu de syndic, peu importe les raisons : démission intempestive, décès, révocation sans remplacement, mandat échu sans convoc d'AG ... et nullité de plein droit du mandat.
Ce sont sur ces fondements qu'est demandée la désignation d'un administrateur provisoire.
On peut noter qu'un tiers au syndicat qui aurait connaissance que le mandat du syndic "est nul de plein droit" serait recevable d'une action D.art.47, bien entendu, ayant interet à agir. |
Edité par - gédehem le 22 déc. 2006 15:49:03 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 18:09:36
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La réflexion de Gedehem à propos du maintien éventuel du syndic dans le cas de l'article D 49 est tout à fait judicieuse.
J'y ai songé en faisant mon topo en suggérant de formuler deux demandes dans l'assignation en référé :
1) constater la nullité du mandat du syndic
2) désigner un administrateur judiciaire.
Mais je n'ai peut-être pas suffisamment insisté sur ce point. Voilà l'intérêt du Forum
Il faut noter que le statut est muet à propos de la procédure à utiliser pour mettre en oeuvre la sanction de l'article L 18. D'autre part toutes les discussions autour de " de plein droit " qu'on peut trouver actuellement, y compris sur Internet, tournent autour de "ipso jure" du droit romain , ce qui ne manquera pas réjouir Gedehem !
Il faut donc faire avec ce qu'on a. Disons que la procédure à envisager est fortement inspirée de l'article D 49, ce qui ne peut être reproché au demandeur qui ne dispose d'aucune formule imposée.
Quant à l'arrêt très récent communiqué, il montre que l'on aura encore de quoi s'amuser avec les formules de comptes séparés approuvées par les cours d'appel J'attends une autorisation d'utilisation anonymisée (c'est le terme adéquat !)
Pour ceux qui sont intéressés le topo est (en partie V) sur
http://www.jpm-copro.com/Etude%207-2-2.htm
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 21:11:33
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Initialement entré par priori
A moins que, .....quelqu'un de favorable au Syndic.....ne se présente....comme Syndic Bénévole.....OK!
Me voilà bien ......mon Syndic à moi....il a triple casquette! Syndic, Copropriétaire, Epouse copropriétaire!!!!
Non, çà n'est pas possible! Mais ces Syndics, ils s'en sortent toujours!
Mon réveillon.....il est foutu! Excusez-moi, tous, mais je suis démolie! JPM et les autres, va falloir venir à mon secours!
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On connait maintenant les vrais coupables : une bouteille de champagne qui fait apparaître un syndic à trois têtes et une guirlande mal branchée qui fait disjoncter :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=48045
Bon ! tant que ce n'est que sur les autoroutes d'UI je lui souhaite un noyeux Joël, oups |
Edité par - pimpon le 22 déc. 2006 21:13:26 |
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priori
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625 réponses |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 22 déc. 2006 : 23:12:54
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...qui plus est sans aucun interet ! 
Je reviens sur ce qui peut sembler être une difficulté quant à la question de la nullité de plein droit du mandat du syndic dans cette histoire de compte séparé.
Pour ma part, quitte à faire une répétition  , je ne pense pas que la procédure prévue D.art.49 soit celle adaptée à ce point.
Même pas du tout.
"D.art.49 alinéa 1 : Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d'empêchement ou de carence du syndic visés à l'article 18 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vu de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété."
L'empechement ou la carence n'entraine en aucun cas une suspension du mandat. Il n'y est pas mis fin, le syndicat a toujours un syndic..
La procédure selon D.art.49 consiste à assigner "le syndic en fonction". Il y a donc bien un syndic dont le mandat est en cours.
Tel n'est pas du tout le cas lorsque le mandat du syndic "est nul de plein droit".
Ici, il n'y a plus de syndic de par la loi faute d'avoir ouvert le compte !
En résumé, pour le syndic nous avons 3 cas :
1)-D.art.46, où l'AG convoquée à cet effet ne désigne pas de syndic > requête suivant cet article 46 > désignation du syndic par pdt TGI.
2)-D.art.47 : TOUS les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic > requête suivant cet article > désignation administrateur provisoire par pdt TGI.
3)- D.art.49 : en cas de carence ou d'empechement du syndic > assignation du syndic devant TGI statuant en matière de référé > désignation administrateur provisoire.
(Pour mémoire, D.art.48 traite du syndicat dont le CS n'a pas été désigné)
Il me semble donc très clair qu'en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic, ce syndic ne peut se prévaloir d'un mandat une fois passés les 3 mois.
De ce fait, on ne peut assigner ce syndic selon D.art.49 puisqu'il ne s'agit pas ici d'une carence ou d'un empechement.
On peut d'autant moins l'assigner que son mandat étant nul de plein droit il n'est plus syndic et qu'il n'y a plus personne à assigner.
On retombe donc sur D.art.47, dans le cas où, ici en raison de la nullité de plein droit du mandat, le syndicat se retrouve dépourvu de syndic.
Comme il n'y a personne à assigner, c'est la requête classique, qui reprendra bien entendu
- la raison qui fait que le syndicat est dépourvu de syndic (ici nullité de plein droit du mandat)
- la nécessité de désigner un administrateur judiciaire.
Ayant tourné le problème en long et en large depuis longtemps, je n'ai vu aucune autre solution juridiquement soutenable. C'est la raison pour laquelle j'ai conseillé quelques fois de l'utiliser, toujours avec succès !
Reste tout de même le fond du problème.
Lorsqu'un syndicat n'a pas donné de dispense au syndic, il est évident que le CS doit être très présent sur le coup et rappeler au syndic ses obligations en la matière avec preuve à l'appui bien entendu.
Certes, une mise en demeure s'impose éventuellement au bout de 2 mois.
Certes, le changement de syndic s'impose s'il y a une résistance volontaire à l'ouverture de ce compte séparé passés les 3 mois, donc la désignation suivant D.art.47.
Mais s'il obtempère rapidement, même si c'est au bout de 4 mois, je ne pense pas que le recours à un administrateur provisoire vaille le coup.
Il vaut mieux garder son syndic même si le compte séparé s'est fait aux forceps que de s'embarquer avec un administrateur provisoire dont on sait ce qu'ils sont pour une grande part ... |
Edité par - gédehem le 23 déc. 2006 16:02:58 |
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pimpon
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664 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 00:11:47
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Tel n'est pas du tout le cas lorsque le mandat du syndic "est nul de plein" droit. Ici, il n'y a plus de mandat de par la loi faute d'avoir ouvert le compte !
2)-D.art.47 : TOUS les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic > requête suivant cet article > désignation administrateur provisoire par pdt TGI.
Il me semble donc très clair qu'en raison de la nullité de plein droit du mandat du syndic, ce syndic ne peut se prévaloir d'un mandat une fois passés les 3 mois.
On retombe donc sur D.art.47, dans le cas où, ici en raison de la nullité de plein droit du mandat, le syndicat se retrouve dépourvu de syndic.
Comme il n'y a personne à assigner, c'est la requête classique, qui reprendra bien entendu
- la raison qui fait que le syndicat est dépourvu de syndic (ici nullité de plein droit du mandat)
- la nécessité de désigner un administrateur judiciaire.
Ayant tourné le problème en long et en large depuis longtemps, je n'ai vu aucune autre solution juridiquement soutenable. C'est la raison pour laquelle j'ai conseillé quelques fois de l'utiliser, toujours avec succès !
Si je résume, on fait une requête sur D-art47 :
- avec pour moyen la nullité du mandat
- et pour demande la désignation d'un administrateur judiciaire,
Mais comment le magistrat fait-il pour vérifier la nullité du mandat, donc du moyen exposé ?
Peut-on retrouver les jugements ou cela a marché ? |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 23 déc. 2006 : 12:25:18
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Ce sont des ordonnances, très difficilement retrouvables ...
Sur les moyens démontrant que le compte séparé n'est pas ouvert ? Mais ce sont les mêmes que ceux que vous utiliseriez pour une simple requête en référé.
- attestation de la banque, RIB, relevé bancaire, etc etc ...., avec une copie du PV d'AG ayant renouvelé le syndic (ou les 2 derniers) montrant qu'aucune dispense n'a été donnée, dispense obligatoire depuis mais 2004, ...bref, tout moyen de preuve qu'il n'y a pas de véritable "compte séparé au nom du syndicat",. |
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nullité du mandat de syndic/compte séparé
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