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 Sujet  |
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Laurier Rose
Contributeur senior
57 réponses |
 Posté - 25 déc. 2006 : 11:50:13
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Bon
pour revenir aux choses simples.
Quelle est la bonne méthode pour savoir si le compte du syndicat est séparé ou non ?
J'ai demandé un Rib au syndic. Il indique:
Titulaire du compte: nom du syndic et dessous CPTE copropriété X. qu'en déduire ?
J'ai envoyé un courrier préconisé par JPM et pas de réponse.
Si j'envoie un chèque et demande une copie recto-verso une fois celui-ci encaissé, que vais-je y trouver ?
Le plus simple ne serait-il pas d'aller directement à la banque ? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 19:51:48
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et vous faites comment lorsque les syndics ont des sociétés de paiement à 500km
la dernière en date : compte séparé soit disant ouvert avec un passif représentant un bon % du budget .... |
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 20:55:30
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Citation :
Initialement entré par Laurier Rose
J'ai demandé un Rib au syndic. Il indique:
Titulaire du compte: nom du syndic et dessous CPTE copropriété X. qu'en déduire ?
à mon avis sous-compte individualisé
Citation :
Initialement entré par Laurier Rose
Si j'envoie un chèque et demande une copie recto-verso une fois celui-ci encaissé, que vais-je y trouver ?
la signature de celui qui l'a encaissé (le syndic), mais pas nécessairement le numéro de compte qui n'est pas une mention obligatoire pour l'encaissement,
Citation :
Initialement entré par Laurier Rose
Le plus simple ne serait-il pas d'aller directement à la banque ?
ça ne coûte rien d'essayer, mais il y a de fortes chances qu'ils se retranchent derrière le secret bancaire...
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 20:57:57
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Citation :
Initialement entré par océan
et vous faites comment lorsque les syndics ont des sociétés de paiement à 500km
c'est quoi une "société de paiement" du syndic  |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 21:12:48
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Laurier Rose, je ne crois pas que vous réussirez à obtenir la photocopie, recto-verso de votre chèque.
J'ai fait l'essai auprès de MA Banque! Elle m'a répondu, pour le "recto" je peux vous faire une photocopie, mais pour le "verso", c'est impossible.....confidentialité oblige!
Pour avoir une certitude, il faut que le "CONSEIL SYNDICAL" contacte la banque pour savoir!
Voilà ce que m'a répondu la Banque du Syndic! Bon courage! |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 21:17:25
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Citation :
Initialement entré par Laurier Rose
Bon
Quelle est la bonne méthode pour savoir si le compte du syndicat est séparé ou non ?
J'ai demandé un Rib au syndic. Il indique:
Titulaire du compte: nom du syndic et dessous CPTE copropriété X. qu'en déduire ?
Le plus simple ne serait-il pas d'aller directement à la banque ?
Bonsoir, je souhaite attirer votre attention sur ce qui est arrivé dans notre copropriété :
Le RIB indiquait Socité X suivi de SDC ( pour parait-il Syndicat de Copropriétaire ) suivi de l'adresse du syndic. Par oral, la banque a confirmé que ce compte était un compte d'entreprise individualisé lié à un compte pivot. Le syndic ayant ouvert un compte par copropriété mais ces comptes avaient tous pour titulaire le syndic et non la copropriété. Par ailleurs, le syndic indiquait dans son contrat qu'il percevait pour son compte des interets.Mais le syndic ne facturait pas de prestation particulières pour ce compte. Alors que pour un compte séparé, les syndics demandent souvent un cout de gestion mais les eventuels interets reviennent au syndicat...
Un copropriétaire qui avait l'impression d'être mené en bateau par le syndic, a commencé un procés Il s'en est suivi un procés de 3 ans. La banque est revenue sur sa déclaration orale en attestant^par écrit que ce compte était bien un compte séparé comme n'enrégistrant que les flus finaciers de notre copropriété. ( mais sans jamais présenter la convention d'ouverture de compte )
En janvier 2003 Le TGI d'Evry n'a pas suivi les arguments du syndic ni l'attestation de la banque, et le TGI a considéré que ce compte n'était pas un compte séparé. Il s'en est suivi l'annulation du contrat du syndic, la nomination d'un administrateur provisoire, et des copropriétaires remontés les uns contre les autres ( car soit dit en passant, les subtilités du compte séparé sont tres loin d'être comprises par les copropriétaires landas... )
Comme prévu le syndic a fait appel , et le jugement du TGI d'EVRY a été annulé en appel ( 23° chambre de la cour d'appel de Paris n 06/03219 ) en date du 07/12/2006 .Changement de cap : l'attestation de la banque ne peut pas être de complaisance , le compte a toujours fonctionné financièrement séparément des autres comptes, donc il est séparé. Que le titulaire soit le syndic ( et non le syndicat des copropriétire ) sur le RIB, les relevés de comptes le syndic, n'a aucune incidence juridique. La banque considère simplement qu'un compte séparé d'un syndicat des copropriétaires est un compte d'entreprise, ....que sur le plan pratique la banque n'a pour seul interlocuteur que le syndic..la banque a pour des besoins de sa gestion interne indiqué sur ce type de documents que le titulaire du compte était le syndic. ( suivi d'une amende pour le copropriétaire plus le paiement des frais des 2 jugements.... ).
Ce jugement du TGI d'Evry contredit par la cour d'appel de Paris laisse perplexe et j'ai du mal à comprendre comment un syndicat de copropriété peut être considéré comme un compte d'entreprise.( mais je ne suis pas un spécialiste !!! )
Surtout maintenant - grace ou à cause de cet appel ? - les comptes au nom du syndic suivi de la copropriété risquent d'être considéré d'office comme séparé.
Désolé si je vous ai un peu cassé le moral, mais si cela peut vous etre un peu utile ce serait bien.
Cordialement
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 28 déc. 2006 : 23:25:30
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Verdelet, vous me laissez "sans voix"!!!!
Etant exactement devant le même problème que la personne dont vous parlez, personne qui a perdu en Cour d'Appel, j'ai récemment contacté la FNAIM, qui m'a répondu: " vous n'avez plus qu'à prendre un avocat"!
J'ai: un RIB: intitulé: Mr X SYNDIC "résidence guirlande" c/ 123...
J'ai une attestation de non-fusion des comptes:
MR X SYNDIC "residence sapin" c/ 123....
Mr X SYNDIC " résidence guirlande" c/ 123...
Dans ma précédente copropriété, nous avions un compte séparé:
Lorsque l'on regardait les extraits, l'intitulé était:
SDC "résidence étoile"
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Il n'était pas question de compte-pivot!
Dans ma dernière copropriété,
je suis allée voir les comptes avant l'AG, on a refusé de me montrer l'attestation d'ouverture de compte (je ne fais pas partie du CS)
Je suis tombée sur un compte- pivot. Bien souvent, une seule facture pour plusieurs copros! De toute évidence ce n'était pas un compte séparé!
Mais, rien ne peut m'étonner!.....Nous avons mal....à notre JUSTICE! |
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Laurier Rose
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 30 déc. 2006 : 23:38:33
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Re
je viens d'avoir confirmation officieuse d'un sous compte. Je vais donc demander au syndic et ou à la banque un justificatif d'ouverture d'un compte séparé. Je vous tiens au courant. |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 31 déc. 2006 : 10:29:59
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Citation :
Initialement entré par Laurier Rose
Re
je viens d'avoir confirmation officieuse d'un sous compte. Je vais donc demander au syndic et ou à la banque un justificatif d'ouverture d'un compte séparé. Je vous tiens au courant.
Bonjour, bravo pour votre energie et bienvenue au "club des copropriétaires chercheurs de comptes séparés".
Acceptez quelques conseils pour la "route" :
- assurez vous que le conseil syndical a bien compris l'enjeu du compte séparé pour la copropriété, sinon il dira que votre démarche n'a aucun interet
- ne soyez pas seul dans votre démarche, sinon le syndic aura beau jeu de vous traitez de procédurier affabulateur
- ne soyez pas étonné que la banque dégaine très vite " le seccret bancaire" pour ne pas vous répondre, ou retade sa réponse, ou joue sur les mots dans son attestation pour protéger son client le syndic ..
- n'oubliez pas qu'un compte individualisé ou ( sous compte ) fonctionne comme un compte séparé, et que pour un copropriétaire landa c'est tout à fait la m^me chose...( idem pour le syndic, et voire pour certaines banques ...)
- ne soyez pas dérouté par les jugements de TGI, de cour d'appel, de cassation, qui semblent se contredire les uns les autres ( voir mon message précedent )
Voila bonne route pour 2007 , gardez le cap, et
tenez nous au courant de votre recherche ( mais rappellez vous à plusieurs on est plus fort! vis-àvis d'un syndic et d'une banque) |
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Verdelet
Contributeur actif
42 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 10:41:27
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Citation :
Initialement entré par Laurier Rose
Re
je viens d'avoir confirmation officieuse d'un sous compte. Je vais donc demander au syndic et ou à la banque un justificatif d'ouverture d'un compte séparé. Je vous tiens au courant.
Bonjour, vous en êtes où dans votre recherche de compte séparé ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 11:07:05
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L'arrêt de la Cour d'appel de Paris infirmant le jugement du TGI Evry mentionne en particulier " que, de même, la mention sur les relevés du compte de ce que le titulaire du compte est le cabinet X… n’a aucun effet juridique "
Il serait intéressant d'avoir l'avis de la Cour de cassation sur une telle affirmation 
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pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 26 janv. 2007 : 18:10:43
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Citation :
Initialement entré par JPM
Il serait intéressant d'avoir l'avis de la Cour de cassation sur une telle affirmation
donc suite au prochain épisode ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 janv. 2007 : 14:54:19
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Il y a aussi, semble-t-il, une variante peu fréquente dans cette histoire de compte séparé : un vrai compte séparé (pas de pivot, pas de sous compte, pas de clause de fusion ou autre) mais ouvert au nom du syndic : cabinet X Syndicat les fleurs etc.
Dans ce cas, le banquier peut très bien, en dehors de toute fusion illégale, tenir les statistiques de 60 comptes ainsi ouverts et rémunérer le syndic si bon lui semble.
Du moins il le pouvait sans aucun doute jusqu'à l'aboutissement de l'affaire Caixabank qui a abouti à la possibilité de rémunérer les compts de particuliers.
Depuis ? le banquier peut toujours donner 0,5 % au syndicat et 1,5 % au syndic.
Soyons enfin clairs, le syndic ne reçoit peut être rien du tout.
Le brouillard subsiste sur le fait de savoir si un vrai compte séparé reste couvert ou non par la garantie financière du syndic.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 11:59:29
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Bonjour Verdelet,
Juste une question: à quel titre, le syndic a-t-il pu faire appel? Son mandat étant annulé, il ne pouvait plus faire appel en tant que représentant du syndicat des copropriétaires???? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 13:15:55
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Pour Manja : Pourquoi dîtes vous qu le syndic ne pouvait pas faire appel ? et que son mandat était terminé ?
Une décision de TGI n'est ni exécutoire, ni définitive avant l'expiration du délai d'appel.
Ni exécutoire : le mandat était toujours valide
Ni définitive : le syndic, mis en cause à titre personnel, étai libre de faire ce qu'il voulait.
Ce qui est surprenant dans ce dossier, c'est la décision de la Cour d'appel !
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 13:43:43
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Bonjour, JPM,
Je cite Verdelet:
"En janvier 2003 Le TGI d'Evry n'a pas suivi les arguments du syndic ni l'attestation de la banque, et le TGI a considéré que ce compte n'était pas un compte séparé. Il s'en est suivi l'annulation du contrat du syndic, la nomination d'un administrateur provisoire, et des copropriétaires remontés les uns contre les autres ( car soit dit en passant, les subtilités du compte séparé sont tres loin d'être comprises par les copropriétaires landas... )"
Il n'indique pas 1° si le jugement du TGI était exécutoire ou non;
2° il n'indique pas si le syndic avait été seulement attaqué en tant que société et était donc partie dans cette procédure, à titre personnel, ou noh;
3°le mandat du syndic a été annulé (c'est quand-même une décision d'une AG qui est ainsi annulée: celle qui avait renouvelé la mandat du syndic. Le SDC devrait donc, logiquement, être partie dans ce procès) et un administrateur a été nommé.
Nous ne savons pas si cet administrateur a, suite à ce jugement, géré la copropriété ou non.
D'où la question que je posais à Verdelet.
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Edité par - manja le 30 janv. 2007 13:48:45 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 14:26:17
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Le jugement du TGI d'Evry a refusé la désignation d'un administrateur provisoire. Je vous l'indique avec le jugement sous les yeux.
" Par application des article 47 et 49 du décret du 17 mars 1967, il conviendra de débouter M. X de sa demande en désignation d'un administrateur provisoire , le président du TGI étant seul compétent pour procéder à ladite désignation "
Or un arrêt antérieur de la Cour de cassation avait jugé que dans ce cas le Triubnal pouvait désigner l'administrateur.
Le jugement ne pouvait pas être exécutoire puisqu'au final il a été frappé d'appel. Cet appel aynt été jugé recevable, il est établi que le délai d'appel n'avait pas expiré.
Si vous souhaitez en savoir plus voyez
http://jpm-copro.com/CA%20Paris%2007-12-2006-1.htm
Vous constaterez que l'arrêt d'appel me laisse perplexe
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Edité par - JPM le 30 janv. 2007 14:30:02 |
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 16:24:33
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Coucou !
Et merci Pimpon
Depuis le temps que je cherche à faire comprendre au syndicat que nous avons un compte "occulte" !!
Le fonds de roulement est indiqué dans le "bilan" - état des dettes et des créances - au crédit (il y a 5/6 lignes dans ce bilan). Le solde de la banque (au nom de la copro) est au débit (que JPM m'arrête si j'ai mal compris  ).
En supposant que les copros soient à jour, qu'il n'y ait pas de retard dans les règlements des fournisseurs, le solde bancaire peut-il être inférieur au fonds de roulement s'il n'y a qu'un seul compte officiel ?
Et je viens de m'apercevoir que le "fonds de roulement" qui existe depuis plus de 10 ans (toujours la même somme), s'appelle en 2005 "COMPTE RESERVE". Que ne l'ai-je pas vu plus tôt avant l'AG 
A l'insu du syndicat quand un syndic perçoit des intérêts sur des sommes appartenant au syndicat, cela se rapproche un peu du détournement de fonds, non ?
Pour Pimpon, je pense que vouloir virer un syndic à soi tout seul fait partie du domaine de l'utopie.
Il faut commencer par ne pas être seul, puis d'avoir été grandement lésé pécuniairement (pour 200 € d'erreur dans votre compte...ce ne sera pas recevable devant un Tribunal), connaître un Commissaire aux Comptes (les Juges ne sont pas des comptables, et les syndics des experts en manipulation comptable), ne pas être l'unique contestataire aux assemblées face au Conseil Syndical, avoir des sous et du temps (Tribunal au moins 3 ou 4 ans).. et imprimer une bonne partie de tous les forums assez au point juridiquement
Sinon, il y a l'ARC, le Procureur de la République, les brigades financières de la Police et de la Gendarmerie, les Contrôleurs Fiscaux du Trésor Public.......
Bonne fin d'après-midi
et on reste
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 18:23:34
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En supposant que les copros soient à jour, qu'il n'y ait pas de retard dans les règlements des fournisseurs, le solde bancaire peut-il être inférieur au fonds de roulement s'il n'y a qu'un seul compte officiel ?
Ce n'est pas impossible, surtout si tous les fournisseurs sont payés, ce qui est bien. Il n'y a pas lieu ici de supposer mais de constater ce qu'il y a dans le document comptable
Et je viens de m'apercevoir que le "fonds de roulement" qui existe depuis plus de 10 ans (toujours la même somme), s'appelle en 2005 "COMPTE RESERVE".
C'est tout à fait normal : le " fonds de roulement " change de nom tous les dix ans
A l'insu du syndicat quand un syndic perçoit des intérêts sur des sommes appartenant au syndicat, cela se rapproche un peu du détournement de fonds, non ?
Votre syndicat, d'après vos dires, est doté d'un compte séparé. Qu'est ce qui vous permet de dire que le syndic perçoit des intérêts à l'insu du syndicat ?
Et de dire en sus que vous avez un " compte occulte " ? Pour finalement appeler à la rescousse l'ARC, le Procureur de la République, les brigades financières de la Police et de la Gendarmerie, les Contrôleurs Fiscaux du Trésor Public, qui, à part l'ARC peut-être, n'ont rien à voir, en l'état du moins, dans les comptes de votre immeuble.
Voyez d'abord le rapport explicite du conseil syndical sur la vérification des derniers comptes
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nomade_varoise
Contributeur senior
98 réponses |
Posté - 30 janv. 2007 : 20:37:51
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Suis morte de rires !!! Mon passage valait la peine....
JPM ya pas de rapport du Conseil Syndical vous le savez bien depuis que je "blablate" sur ce forum !
Ce qui m'interpelle c'est qu'il y a 7 ans, le fonds de roulement s'ajoutait au solde bancaire dans la balance !!
Maintenant il est dans la colonne crédit avec les attentes de remboursement, les factures à payer, ce que les copros ont payé en trop sur les appels de fonds et une petite merveille qui va d'un côté ou de l'autre des 2 colonnes : "solde de répartition fin d'exercice" ! (je ne sais même pas si cela vaut la peine d'ouvrir un autre sujet pour en parler, tant c'est désespérant).
Sûr que si j'étais syndic, si j'avais un compte "tampon", je ne percevrais pas d'intérêts !!!! Ben voyons......
Enfin... je soutenais dans ma démarche notre ami Pimpon, à l'aube de sa quête 
Allez faire un tour aussi sur "travaux" bien que je pense que vous y êtes passé. Vous verrez qu'il faut avoir le moral pour subir puis se défendre contre le despotisme de certains syndics !
Toujours sympa ce forum qui permet d'évacuer la mauvaise humeur .....
Bonne soirée !!!!
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