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 Posté - 06 sept. 2008 : 18:26:11
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Bonjour Mout, spécialiste es cahier des charges,
Vous allez dire que je ne vous laisse pas souffler à votre retour de vacances mais... le torchon brûle !!!
A chaque heure suffit sa peine et j'ai déjà un sujet en cours sur les statuts de notre ASL et surtout sur la difficulté à savoir si une AG convoquée par un Syndic professionnel, alors que seul le président peut le faire statutairement et... qu'il est mort... est valable d'autant qu'elle est arrivée le 5 en LAR pour une réunion le 19 ( les statuts indiquent quize jours avant)....
Bon, là, je reviens sur le problème du Cahier des Charges... complexe aussi s'il en faut.
Effectivement, j'ai relevé votre message et celui d'Emmanuel WORMSER qui nous communiquent des Arrêts de la Cour de Cassation de mai et juin derniers ( donc récents) qui accréditent le fait que les vieux cahiers des charges sont bien contractuels et ne sont donc pas des règlements d'urbanisme... ce qui engendre le fait qu'il faut l'unanimité pour les modifier.... super intéressant !!!
Malheureusement, dans notre lotissement, nous avons "payé pour voir" et, lorsqu'il a fallu attaquer la première modification, notre avocat a bien soulevé la nécessité de l'unanimité mais... le TA nous a déboutés et la cour Administrative d'Appel a confirmé le jugement.
Il y a donc yatus entre les juridictions administratives et civiles et vous écrivez que le droit public est supérieur au droit civil...
Or, quand on demande une annulation d'un cahier des charges modifié ou d'un arrêté le ratifiant... on est bien obligé d'aller devant les juridictions administratives, non ????
Merci de nous éclairer car le problème se pose à nouveau à nous et après avoir consulté plusieurs avocats, nous sommes encore plus dans le brouillard... ils ne sont pas d'accord entre eux.
Le problème est le suivant :
Certes, nous n'avions pas pu faire annuler le cahier des Charges. Toutefois, un autre avocat nous a suggéré de demander l'abrogation de l'arrêté pris par le Maire car le nouveau texte contenait des dispositions moins restrictives que le POS.
Bien vu... Triomphe" donc en décembre 2007 - l'arrêté est abrogé.
Comme je l'ai déjà abordé dans l'autre sujet, L'ASL a alors:
-relevé appel en janvier,
- lancé une nouvelle modification du cahier des charges le
25 février, votes par correspondance ( voir ds autre sujet les mentions sur les bulletins de vote)
- Le 20 mars, le Président décède ( il est le seul administrateur de l'ASL statutairement mais peut déléguer ses pouvoirs !!!),
- Le 2 avril 2008, alors que 2 co-lotis sur 14 n'ont pas encore envoyé leurs votes, le Syndic, considérant sans doute que la majorité qualifiée est recueillie, signe un pouvoir - en indiquant "nous soussignésXXX Administrateur de l'ASL XXX" - à un avocat, pour solliciter du maire "la modification du cahier des charges" ( il n'est pas écrit l'approbation de la modification... c'est peut-être important les mots ???...),
- Le 9 avril, l'avocat a dû envoyer une demande, nous n'avons jamais eu copies des pièces,
- Les 25/04, 16/06 et 10/07/2008, des nouvelles demandes viennent compléter la première dont nous ignorons tout également,
- Le 10/07/2008, le Maire signe un arrêté en indiquant bien que le projet a été présenté par M°XXX, avocat, mandaté par l'ASL.
C'est lorsque le Syndic professionnel nous a envoyé copie de l'arrêté, affiché entre temps sur le portail du Lotissement, que nous avons pris connaissance du fait que l'avocat avait dû faire plusieurs démarches mais aucune copie des courriers ne nous a été communiquée.
En revanche, des stipulations du texte soumis au vote ont été purement et simplement supprimées, de sorte que le texte ratifié est différent.
Et nous, nous ne sommes toujours pas d'accord sur ce nouveau texte qui instaure l'obligation d'obtenir d'une majorité de co-lotis un accord préalable à tout travaux ( la plupart habite aux USA !!!) et il y a déjà eu de graves abus par le passé: refus de projets respectant les règles en vigueur et ne créant aucun préjudice.
Le fait du prince en somme... celui du maître d'oeuvre dont j'ai déjà longuement parlé dans mon autre sujet.
C'est la seconde modif., entre deux nous étions revenus de facto au cahier des charges d'origine de 1956, qui nous convient très bien car il n'a aucune incompatibilité avec le POS ainsi que le prétendent ceux qui poursuivent sa modification.
Tout ce qu'il veulent s'est échapper aux conséquences de leur très importantes infractions !!!
L'arrêté ayant été prononcé, nous devons attaquer la mairie, ce qui n'est pas agréable pour nous d'autant que le PLU va changer et que nous avons des requêtes à faire auprès du Maire.
En outre, certains ont voté pour, sans bien comprendre (étrangers) et qui ne veulent plus du texte à présent qu'ils ont mesuré les conséquences... mais un vote pour semble empêcher un recours contre, non ?...
L'arrêté est du 10/07, et le panneau est apparu le 18/07 suivant (avec un tampon d'huissier).... Le délai de recours s'achève bientôt... quand ?... Le 10/09 ou le 18/09 ?...
Comment faire annuler cette 2ème modif qui n'a plus d'articles incompatibles avec le POS... ils ont été totalement supprimés !!!
Nous n'avons malheureusement pas trouvé de solution amiable...nous pensions pouvoir organiser une réunion pour tous se parler mais... le maître d'oeuvre a tout saboté et nous sommes bloqués...
Il nous contraint à réagir de façon musclée pour préserver la nécessaire équité dans le Lotissement... diviser pour régner est sa devise.
Questions :
Il a déjà été jugé qu'il suffit de la majorité qualifiée et non de l'unanimité par les juridictions administratives... Pouvons nous quand même nous appuyer sur la jurisprudence que vous citez ?...
La façon dont a été conduite la demande d'approbation par le Syndic et l'avocat, après le décès du président de l'ASL est-elle légale ?...
Merci d'avance pour vos suggestions... qui nous permettront de faire revenir l'équité et la sérénité dans le lotissement.
Bien cordialement.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 sept. 2008 : 21:40:59
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franchement vous avez un don pour le mixage...ce que vous dites ressemble autant aux carottes et aux épinards que le repas d'un bébé.
Vous êtes certes dans une galère noire
Mais il est inutile de tout mélanger : c'est même déconseillé.
Alors, la modification du règlement d'urbanisme( relatif à la constructibilité des terrains) relève du droit public. Le code de l'urbanisme établit les conditions du maintien des règles propres de lotissement et de leur modification.
Contentieux = tribunal administratif
D'une part : c'est le côté face de la médaille "lotissement".
MAIS, et c'est difficile à comprendre, ces dispositions ne peuvent pas se substituer aux dispositions du droit civil et du droit des contrats.
C'est donc le code civil qui encadre les rapports entre les colotis, quoi qu'il arrive.
Contentieux = tribunaux civils
D'autre part : c'est le côté pile de la médaille "lotissement"
Une médaille, c'est en même temps les deux faces, que vous ne voyez cependant pas au même moment : vu?
Vous pouvez donc contester l'avis du maire en faisant un recours pour excès de pouvoir au tribunal administratif...puis devant la CA administrative...puis devant le Conseil d'Etat!
 ET
contester les autorisations d'urbanisme délivrées à tel ou tel coloti devant le TGI...puis la Cour d'Appel ...puis la Cour de Cassation!
Vous demandez:
"L'arrêté est du 10/07, et le panneau est apparu le 18/07 suivant (avec un tampon d'huissier).... Le délai de recours s'achève bientôt... quand ?... Le 10/09 ou le 18/09 ?..."
réponse: le 18/09
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 00:21:18
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OK bien compris, c'est enfin clair... la différence entre les carottes et les épinards, le côté pile et le côté face.
Là où les deux se "mélangent" c'est quand, le fait de modifier le cahier des charges, du ressort du TA, contrecarre les conséquences des infractions commises envers l'ancien texte, du ressort du TGI.
C'est bien ça ?...
Mille mercis pour la réponse : date d'affichage à prendre en compte... le 18 donc, cela nous laisse un peu souffler pour décider si on fait un recours auprès du maire et comment.
Pour l'excès de pouvoir, quel motif pouvons nous invoquer ? la façon dont s'est passée la demande de ratification - Syndic professionnel + avocat alors que l'ASL n'avait plus de Président - ou le fait que le texte voté ne soit pas le même que le texte ratifié ?... ou les deux ?...
Enfin, ceux qui ont voté par correspondance pour, peuvent-ils faire le recours ou pas ?...
Cordialement.
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 14:57:04
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Re bonjour,
Si je vous suis, un cahier des charges étant contractuel, il faut bien l'unanimité pour le modifier.
De plus, une modification du cahier des charges fait l'objet d'une arrêté du maire (en l'occurence).
Donc quand on doit contester la modification il faut :
- demander au TGI l'annulation de la modif au motif qu'elle n'a pas recueilli l'unanimité
- faire un recours administratif ( gracieux puis TA puis Cour Administrative d'appel) pour faire annuler l'arrêté.
C'est dans cette dernière procédure que le bas blesse puisque les juridictions administratives considèrent que la majorité qualifiée suffit.
Donc... qu'advient-il des carottes et des épinards ?...
Recherche cuisinier pour trier... Help !!!
Cordiales salutations. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 07 sept. 2008 : 16:56:22
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Vous bloquez sur la complication des lotissements "anciens" (=avant 1976).
Avant 1976, les plans d'urbanisme (POS puis PLU) n'étaient pas généralisés, loin de là.
Les autorisations relatives aux constructions et aux aménagements étaient donnés par les préfets (=avant la décentralisation).
Le LOTISSEUR déposait un PROJET de lotissement qui comprenait le PLAN de MASSE ou PLAN DIRECTEUR, le PROGRAMME des EQUIPEMENTS COLLECTIFS, et un document appelé CAHIER DES CHARGES qui fixait les obligations du lotisseur (relatives au droit applicable en matière d'équipements) et les obligations des colotis (en matière de'utilisation des terrains à bâtir).
L'ARRETE PREFECTORAL qui "APPROUVAIT" ce projet lui conférait une valeur réglementaire (= en DROIT PUBLIC, l'autorisation ne pouvait pas être retirée et le lotisseur devait viabiliser d'après les normes en vigueur, en gros).
Le lotisseur réalisait les équipements, cad viabilisait, puis pour se prémunir en quelque sorte de demandes supplémentaires, il paraissait chez un notaire pour faire un DEPOT DE PIECES DE LOTISSEMENT aux fins de publication au FICHIER IMMOBILIER (=hypothèques): ce qui donnait aux "pièces" une valeur conventionnelle (= en DROIT CIVIL, chaque contractant s'engageait à respecter les termes de ce contrat)
OU TOUT SE COMPLIQUE ,
- c'est que les "pièces" de lotissement sont les mêmes
- mais celles qui constituent le contrat ne peuvent être modifiées qu'avec l'accord unanime des co-contractants, unanimité qui se concrétise par des contenus qui se substituent aux précédents
cette éventuelle modification NE REGARDE PAS LE MAIRE qui est étranger au processus
- tandis que ces "pièces" qui constituent le réglement (qui conditionne la délivrance des autorisations d'urbanisme) peuvent être modifiées selon l'article L442-9 du CU, et c'est le maire qui délivre son avis favorable
Bon: voilà pour la théorie
En pratique, les deux procédures se téléscopent quand la modification réglementaire est importante et s'écarte du "dépot de pièces" à tel point que des colotis lésés assignent les colotis  bénéficiaires d'autorisations d'urbanisme devant le TGI pour faire respecter les obligations conventionnelles.
La modification réglementaire est approuvée par le maire "SOUS RESERVE DU DROIT DES TIERS" et peut donc faire l'objet d'un recours au TA.
Dans votre cas, le délai de recours s'achève le 18. Je vous conseille de faire un RECOURS GRACIEUX (voir la rubrique "droits de l'urbanisme" et le fil sur lecontentieux en matière d'urbanisme)
Vous adressez ce recours au maire et au pétitionaire en RAR.
Le maire vous adressera sans doute un courrier faisant courir le délai de 2 mois dans lequel il doit vous signifier qu'il refuse ce recours gracieux et vous engage à poursuivre par un recours au TA.
LA date à laquelle le maire vous signifie éventuellement son refus ouvre un délai de 2 mois dans lequel vous devez saisir le TA
Voilà pour la forme
Sur le fond, vous devez trouver les erreurs de droit ou de fait qui entachent la légalité de l'acte administratif.
Cela peut-être le défaut de qualité à agir du pétitionnaire (si c'est l'ASL)
Cela peut être des erreurs dans les indications portées sur la demande (superficie du lotissement, nombre de lots, superficie des lots...Etc)
Cela peut être un "mauvais" calcul des 2/3-3/4
etc...
Il faut impérativement consulter le dossier en mairie
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 09:31:15
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Merci à tous et particulièrement à Mout.
C'est un peu plus clair mais les difficultés sont devant nous, je vous tiendrais au courant.
J'ai trouvé sur le net un document de 27 pages, écrit par Philippe Benoit CATTIN Professeur à l'ICH de nantes, intitulé "Lotissements -
Règlement et Cahier des Charges".
Pour des néophytes comme nous c'est un peu ardu mais avec de l'attention on arrive à aller au bout.
Cela me paraît être extrêmement complet, même si la dernière mise à jour est un peu ancienne 20/08/2006.
Je vous donne le site : lexisnexis.com - JurisClasseur Construction - Urbanisme - Cote 11,2006 Fasc. 32-14.
Voilà, merci et à bientôt.
Nous nous débattons avec notre manque de majorité et la prochaine réunion du 19 qui est d'ores et déjà sabotée par les autres.
Cordialement. |
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viso05
Contributeur senior
58 réponses |
Posté - 09 sept. 2008 : 20:31:53
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bonjour traction, pourriez vous me donner le site que vous citer car je ne suis pas arriver à le trouver >>> lexisnexis.com - JurisClasseur Construction - Urbanisme - Cote 11,2006 Fasc. 32-14.
merci d'avance car je suis votre épineux problème et m'intéresse aux cahiers des charges aussi. |
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 08:54:18
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Bonjour viso 05,
Etant immergé dans le problème de la modification du cahier des Charges actuelle, engagée dans notre Lotissement, je passe beaucoup de temps sur le net pour glaner toutes les infos.
Mes recherches sont d'ailleurs souvent nocturnes car cela prend beaucoup de temps et le temps c'est ce qui manque le plus.
J'ai ainsi trouvé l'étude sur le Lotissement rédigée par Philippe Benoit CATTIN, professeur à l'ICH Nantes au hasard de mes investigations sur la toile.
Comme vous, j'ai tenté de retrouver ce texte mais ... il faut un abonnement à Lexis Nexis. J'avais donc dû trouver un fil... mais lequel ????... Désolé, impossible de le retrouver.
Toutefois, j'avais pris la précaution d'imprimer les 27 pages du document. Je les ai ensuite scannées car je n'avais pas enregistré (idiot mais quand on cherche... et qu'on n'est pas doué...)
Donc, soit vous trouvez un abonné, soit vous me demandez de vous envoyer par mail ce que j'ai.
Si vous êtes bon en informatique, voici ce qu'il y a d'écrit au bas des pages :
www.lexisnexis.com/fr/droit/delivery/PrintDoc.do?fromCart=false&dnldFilePat... le reste est derrière la date inscrite en bas de page. L'adresse est donc incomplète.
Peut-être pouvez vous trouver avec ça et... si quelqu'un de doué lit ce message et peut nous donner l'dresse complète, je suis preneur car, autour de moi, beaucoup sont interessés, comme vous.
Bien cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 09:03:21
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Traction,
*le maire ne peut pas modifier un CdC : ce document est un document contractuel entre colotis, modifié à l'unanimité des colotis puis enregistré dans sa nouvelle rédaction par un acte notarié inscrit au registre des hypothèque.
*il va donc falloir engager un REP contre l'arrêté du maire.
*pour gagner un peu de temps -au moins deux mois en fait- et repousser d'autant une action contentieuse, faites un recours gracieux adressé au maire déposé contre signature aujourd'hui en mairie et en LRAR en lui indiquant que son arrêté, affiché le 12/7, est illégal non seulement parce que la modification n'a pas été adoptée à l'unanimité des colotis mais également parce que le CdC n'est pas un document administratif mais un contrat civil que seuls les colotis peuvent modifier, à la différence d'un règlement. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 10 sept. 2008 09:09:55 |
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 11:57:26
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Bonjour Emmanuel, merci d'être entré dans le débat.
Notre ancien cahier des charges datait de 1956.
En 2000, lors de la première modification du cahier des charges, il a été fait échec à une demande d'annulation qui avait invoqué l'obligation d'obtenir l'unanimité.
Le code de l'urbanisme prévoit en effet, une modification avec la majorité qualifiée, ce que Mout a confirmé en faisant le distingo entre ce qui est réglementaire... modifié avec cette majorité réduite et ce qui est contractuel... modifié avec l'unanimité.
Les co-lotis rédacteurs de la seconde modification du cahier des charges, au lieu d'éliminer toutes sources de conflits ultérieurs en rédigeant un règlement - règles d'urbansime applicables dans le Lotissement et un CdC ne contenant que des règles de vie commune - ont à nouveau fait un seul texte mélangeant les genres.
Mon interrogation reste donc entière et je crains qu'en présentant un recours uniquement fondé sur le défaut d'unanimité, il soit rejeté sur les bases du jugement du TA de 2000.
En tous les cas, comme l'a explicité Mout, il y avait avant 1977 et après mais, pour autant, les Tribunaux administratifs concernés par une demande d'annulation d'Arrêté d'un Maire, considèrent que la majorité qualifiée suffit et le droit public supplante le droit privé donc...
A moins que la loi n'ait changé entre temps, ce que j'ignore.
Si vous avez une piste à ce sujet ?...
En plus, j'ai trouvé dans l'étude que je cite précédemment, le paragraphe suivant :
", la modification des stipulations du cahier des charges pour les adapter aux dispositions du POS
traduit la volonté des colotis de s'imposer contractuellement les restrictions au droit de propriété résultant de ces
dispositions (Cass. 3e civ., 21 juin 2000 : Bull. civ. 2000, III, n° 124; Constr.-urb. 2001, nO 13, obs. D. Larralde; Defrénois 2001, p. 585; BJDU n° 3/2000, p. 159). La mention explicite dans le règlement de son opposabilité à
quiconque détient ou occupe une partie du lotissement et de l'obligation de constituer une association syndicale chargée de contrôler l'application du règlement et du cahier des charges a été jugée suffisante pour témoigner de
, l'intention des colotis de contractualiser le règlement (CA Colmar, 14 nov. 2002 : RD imm. 2003, p. 204, obs. P. Soler t î Couteaux).
L'intention des parties de contractualiser le règlement est appréciée souverainement par les juges du fonds (V. les arrêts prée. et Casso 3e civ., 17 juin 2003 : RD imm. 2003, p. 589, obs. P. Soler Couteaux. - V. également CA Caen, JO juin 2003 : Constr.-urb. 2003, comm. 260, obs. P. Cornille, jugeant, de façon critiquable, que la demande des colotis de maintenir en vigueur le règlement du lotissement pour prévenir sa caducité suffisait à l'ériger en stipulation contractuelle).
J'en viens donc à penser que, pour modifier l'ancien cDc d'avant 77, la majorité qualifiée suffit.
Donc l'actuelle modif ne serait pas attaquable pour manque d'unanimité.
En revanche, compte tenu de la rédaction du nouveau il me semble pouvoir être considéré comme contractuel, c'est à dire que, si nous n'obtenons pas l'annulation de l'actuelle démarche ou le retrait de l'arrêté du Maire, il faudra l'unanimité pour modifier le texte présent.
Or, cela sera impossible ... donc... HELP et merci de me dire si j'ai bien ou mal interprété ce qui est écrit plus haut.
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 12:14:36
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| ce que je vous conseille, c'est de faire un recours gracieux déposé aujourd'hui en mairie contre signature pour gagner deux mois de réflexion... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 13:55:52
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Bonjour Emmanuel, merci d'entrer dans le débat et bonjour Mout et les autres.
Notre CdC est de 1956.
Une première modification a eu lieu en 1999.
Pour obtenir l'annulation de cette modification, il a été introduit une procédure devant le TA indiquant que l'unanimité n'avait pas été recueillie. Or le TA a refuser l'annulation indiquant que la majorité qualifiée était suffisante.
Par la suite, l'Arrêté qui a approuvé la dite modification a pu être abrogé.
Donc retour à la case départ et au CdC d'origine.
Une 2ème modification est à présent tentée.
Si nous introduisons un recours en invoquant le manque d'unanimité, nous seront irrecevables compte tenu de la jurisprudence constante.
L'intervention de Mout a permis d'y voir plus clair.
Les anciens CdC, d'avant 1977, mélangeaient des règles d'urbanisme et des règles contractuelles.
Pour ne pas bloquer leur évolution le code de l'urbanisme a prévu lors de modif du POS des modif du CdC avec la majorité qualifiée.
Le droit public prime sur le droit privé.
Donc pour l'actuelle modif qui concerne une mise en conformité (prétendue) avec le POS du CdC de 1954, nous ne pouvons invoquer le manque d'unanimité, me semble-t-il.
En revanche, nous sommes inquiets quant à la présente modif car les co-lotis qui ont rédigé ce texte dans leur coin, n'ont pas fait deux textes.
Normalement ils auraient dû rédiger un règlement contenant des règles d'urbanisme applicables dans le Lotissement et ratifié par le maire et un CdC pour les relations entre voisins, contractuelles, pour lequel l'administration n'intervient pas.
Malheureusement, nous sommes en présence d'un texte ambivalent qui, sous la dénomination CdC (impropre) contient deux sortes de règles.
Si nous n'obtenons pas l'annulation de la présente modif, je crains que ce nouveau texte, postérieur à 1977, soit bien contractuel et donc il faudra obtenir l'unanimité pour le modifier, ce qui est impossible en l'état des rapports dans le Lotissement.
La question est donc cruciale.
Dans l'étude dont je vous ai précédemment parlé, j'ai trouvé ceci :
"la modification des stipulations du cahier des charges pour les adapter aux dispositions du POS
traduit la volonté des colotis de s'imposer contractuellement les restrictions au droit de propriété résultant de ces
dispositions (Cass. 3e civ., 21 juin 2000 : Bull. civ. 2000, III, n° 124; Constr.-urb. 2001, nO 13, obs. D. Larralde; Defrénois 2001, p. 585; BJDU n° 3/2000, p. 159). La mention explicite dans le règlement de son opposabilité à
quiconque détient ou occupe une partie du lotissement et de l'obligation de constituer une association syndicale chargée de contrôler l'application du règlement et du cahier des charges a été jugée suffisante pour témoigner de
, l'intention des colotis de contractualiser le règlement (CA Colmar, 14 nov. 2002 : RD imm. 2003, p. 204, obs. P. Soler t î Couteaux).
L'intention des parties de contractualiser le règlement est appréciée souverainement par les juges du fonds (V. les arrêts prée. et Casso 3e civ., 17 juin 2003 : RD imm. 2003, p. 589, obs. P. Soler Couteaux. - V. également CA Caen, JO juin 2003 : Constr.-urb. 2003, comm. 260, obs. P. Cornille, jugeant, de façon critiquable, que la demande des colotis de maintenir en vigueur le règlement du lotissement pour prévenir sa caducité suffisait à l'ériger en stipulation contractuelle)".
Donc, si la modif du texte de 1954 ne requiert qu'une majorité qualifiée, la re-modif présente devra recueillir l'unanimité.
Casse-tête provenant du fait que le texte actuellement concerné instaure des règles sources de conflit, d'abus de majorité dans le Lotissement composé principalement d'étrangers et ou non résidents, d'atteinte nau droit de propriété comme je l'ai expliqué dans mes différentes interventions.
L'arrêté du maire est du 10/07/2008 mais Mout nous a précisé que c'est la date d'affichage qui compte. Or :
- la date d'affichage sur le portail du Lotissement est le 18/07/2008.
- nous ne connaissons pas celle de l'affichage à la Mairie.
Laquelle compte ?...
Cela nous laisse quelques jours pour prendre une décision bien complexe.
1°) Pourriez-vous nous dire si le texte actuel est contractuel
2°) Quelle est la date pour former un recours gracieux... sur quelle base ?... Nous pensons au manque d'information... justement du fait qu'il devient contractuel (si tel est le cas).
Merci pour vos réponses les bienvenues.
Cordialement.
Mout a bien confirmé
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 14:19:24
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je vais être un peu violent : c'est trop c.. d'être forclos pour engager un recours contentieux à cause d'une lecture imparfaite des dates d'affichage.
je pense que l'affichage en mairie suffit.
un simple recours gracieux ne coute rien et permet de gagner automatiquement 2 mois.
à vous de voir.
pour le fond du dossier maintenant : la décision de votre TA me surprend.. peut-être le dossier a t il été imparfaitement présenté au juge.
il est maintenant admis -JP à l'appui- que le maire ne peut modifier, dans les vieux CdC, que les règles d'urbanisme "pures"... il peut pas toucher aux règles qui ressembleraient trop à des règles contractuelles. une refonte complète de CdC par l'administration est donc rigoureusement illégale.
en cas de recours, il faudra donc distinguer ce qui ressort de la règlementation d'urbanisme du lotissement, modifiable par le maire après avis de la majorité qualifié, et ce qui ressort de règles contractuelles, modifiable par l'AG des colotis à l'unanimité, le maire ne devant pas même intervenir. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 15:24:13
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OK Emmanuel... c'est vrai ce serait c...
merci |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 10 sept. 2008 : 16:11:14
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| il vous reste donc une heure pour déposer en mairie contre signature un recours gracieux même sommaire. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 09:38:30
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Bonjour à vous tous...
Je suis comme vous le savez sur 2 sujets en même temps ayant un dénominateur commun : le Lotissement.
Je reviens sur le recours gracieux et les motifs de contestation de l'Arrêté du Maire.
Comme vous l'avez conseillé, j'ai dit qu'il fallait l'unanimité pour modifier les règles purement contractuelles contenues dans le CdC de 1954.
Toutefois, je voudrais vous rappeler que, lors de la précédente tentative de modification du CdC, le maire l'avait justement refusée pour ce motif, conseillé par l'avocat de la commune qui pensait donc comme vous.
Il avait alors prononcé un refus pour manque d'unanimité des co-lotis et les voisins ont attaqué ce refus au T.A.
Le jugement du TA du 23/05/2001 a donné raison à ces voisins et a annulé le refus du maire car :
"Considérant qu'aux termes de l'article L 315-3 du code de l'urbanisme " Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant les deux tiers de la dite superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la règlementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain";
Considérant qu'il ressort des pièces versées au dossier que l'accord exprimé par la majorité qualifiée des propriétaires a recueilli dans des conditions permettant aux intéressés d'apprécier, compte tenu de la modification envisagée, la portée exacte de celle-ci; qu'en refusant de prononcer la modification du règlement du Lotissement au motif qu'elle n'avait pas obtenue l'unanimité des co-lotis, le maire a commis une erreur de droit en méconnnaissant les dispositions précitées de l'article L 315-3 du code de l'urbanisme et que l'arrêté attaqué modifie, conformément aux exigences de l'intérêt général, le règlement du Lotissement à l'égard de tous les propriétaires en le rendant conforme au POS de la commune approuvé le 1er mars 1999; qu'il n'a pas pour seul objet de permettre la régularisation de constructions édifiées par les voisins des requérants; que ceux -ci ne sont, dès lors, pas fondés à soutenir que l'arrêté attaqué porte atteinte à l'égalité entre les propriétaires et est entaché de détournement de pouvoir".
Voilà, avec ce jugement, comment le maire pourrait-il accéder à notre recours ?...et comment aller en justice après alors que la chose a déjà été jugée ( ce qui fait autorité selon les avocats puisque l'on ne peut juger deux fois la même chose).
Notre avocat de l'époque avait donc dit comme vous et nous avons été déboutés.
Celui que nous avons actuellement nous affirme que l'on peut modifier un CdC sans uninimité justement parce que le législateur en édictant l'article L 315-3 avait voulu débloquer des situations et rendre plus facile la modification des CdC, notamment pour qu'ils puissent évoluer avec les règles d'urbanisme - POS,PLU, et ne pas bloquer la volonté publiques de faire évoluer ces règles d'urbanisme.
Donc cette doctrine semble antérinée et, même si je comprends très bien vos arguments, soyez en sûrs, je reste très perplexe à cause du jugement qui va nous être opposé.
Donc, Emmanuel, si vous avez de la jurisprudence postérieure à l'encontre de cette décision, comme vous l'indiquez dans votre contribution... je suis très très très preneur.
Par ailleurs, il me semble délicat de distinguer ce qui est contractuel dans l'ancien CdC.
La modif a supprimé : les zones ad aedificandi, la limitation de l'emprise au sol de 10 % de la superficie des terrains, le nombre de constructions par lot... par exemple... sont-ce des règles contractuelles ou d'urbanisme ?
La modif a substitué le visa de l'architecte du Lotissement à "l'approbation de l'ASL" (sans aucune précision d'ailleurs!!!)... est-ce de l'ordre du contractuel ?...
Notre gros souci est de trouver un conseil vraiment qualifié en matière de Lotissement et... là ... comment faire ?...
Cette "foutue" (pardonnez moi l'expression) confusion ou mélange du droit public et du droit privé dans les CdC est source de bien des problèmes.
Pour mémoire, je vous rappelle que les exemples sus indiqués n'étaient pas en contradiction avec le POS en vigueur, argument qui a été rejeté et que la modif est poursuivie par une majorité de co-lotis qui ont commis de graves infractions et qui les font donc disparaître, tout en instaurant le dictat de leur autorisation pour tout travaux que voudraient engager les nouveaux propriétaires.
Comment sortir de ce guépier ?... Et le préfet dans tout ça... il n'a pas autorité ?...
Merci pour vos réponses.
Cordialement.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 09:58:44
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le recours gracieux n'a qu'un objectif à mon sens : gagner deux mois pour préparer les billes nécessaires à un recours contentieux.
pour les JP rappelant que les règles civiles du CdC ne peuvent être modifiées par le maire, je vous renvoie vers celles citées par Mout dans les fils traitant ce sujet.
j'en ajoute deux intéressantes dans votre cas :
Cour administrative d'appel de Bordeaux, 6ème chambre (formation à 3), du 27 juin 2006, 03BX00739, inédit au recueil Lebon
Cour administrative d'appel de Bordeaux, 6ème chambre (formation à 3), du 30 décembre 2005, 02BX01484, inédit au recueil Lebon |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 10:46:08
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traction : on peut toujours vous répondre ceci et cela , vous devez faire un travail de compréhension.
Emmanuel vous indique des JP de JUSTICE ADMINISTRATIVE, qui ne traite donc que du versant administratif du droit applicable en la circonstance.
L'article L442-9 s'impose pour modifier des règles de lotissement : donc application de la majorité dite des 2/3-3/4
MAIS,
MAIS,
MAIS,
Ces procédures administratives ne changent pas un iota des CONVENTIONS stipulées dans le cahier des charges PUBLIE qui reste valide, tel quel, sauf si l'unanimité des co-lotis se prononce pour sa modification
Ce qui rend possible les recours devant les juridictions civiles pour trancher les problèmes découlant de ces hiatus entre :
- d'une part les autorisations d'urbanisme délivrées LEGALEMENT à des co-lotis demandeurs
- d'autre part le DROIT des autres co-lotis de faire respecter le CONTRAT qui n'a pas été changé
Le maire ne connait QUE le Code de l'Urbanisme
Les co-lotis dépendent de ce CU pour construire ET du CONTRAT qui limite éventuellement le droit de construire
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traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 16 sept. 2008 : 19:37:14
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Merci Emmanuel et Mout.
Apparemment vous semblez avoir du mal avec moi mais soyez sûr que je comprends ce que vous m'indiquez. L'extrême difficulté étant de faire faire le tri aux Tribunaux ou aus autorités entre ce qui est contractuel et ce qui ne l'est pas.
D'ailleurs, en lisant les 2 dernières jurisprudences que vous avez eu l'amabilité de me communiquer, je constate que le CdC a pu être modifié sans l'unanimité et que, lorsque les autorités ont refusé de modifier le CdC, le TA les a retoqués, et il n'est pas fait état de distingo entre des règles qui auraient été exclues de la modif parce qu'elle étaient contractuelles.
En revanche, les 2 premières sont plus intéressantes pour notre cas dans la mesure où justement la modif du CdC supprime les zones ad aedificandi qui n'ont pas été respectées... ce qui correspond aux détournement de pouvoir tel que décrit dans ces arrêts de la Cour d'Appel assez récents.
Toutefois lors de la précédente tentative de modif, l'avocat avait plaidé cela, cf ce que j'ai recopié, et la demande d'annulation a été rejetée.
Je vais voir si l'on peut à nouveau développer cette thèse qui a été rejetée... vous ne m'avez pas répondu sur la force de ce qui a déjà été jugé ?...
Et que pensez vous de la procédure d'abrogation ?...
Encore merci pour votre aide si précieuse dans des grands moments de solitude...
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