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Mout
Pilier de forums
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 Posté - 17 sept. 2008 : 06:33:42
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Ce qui est CONVENTIONNEL = TOUT ce qui ECRIT sur les documents PUBLIES aux hypothèques = "dépôt de pièces de lotissement"
S'il est écrit ds ces documents que la hauteur totale des constructions sera à 4m50 du sol naturel, cette donnée (qui est une règle d'urbanisme) EST CONVENTIONNELLE
étude de cas
- les co-lotis à plus de 2/3-3/4 votent pour modifier le règlement de lotissement avec hauteur à 6m; la modification est approuvée par le maire;un co-loti fait une demande de PC: H=6m; PC accordé
--> recours au TA : PC confirmé
--> recours au TGI : la construction (élevée ou projetée) CONTREVIENT aux dispositions conventionnelles, elle doit être démolie
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popolus
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Posté - 17 sept. 2008 : 13:42:27
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C’est quand même bien difficile ne si retrouver.
Parmi les JP cités par Emmanuel, 2 donnent la priorité à l'article L442-9 avec application de la majorité dite des 2/3-3/4 et 2 considèrent que c’est le caractère contractuel qui prime.
Pourtant ces 4 JP proviennent toutes de juridictions administratives.
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Mout
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Posté - 17 sept. 2008 : 15:29:14
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| Les 4 JP citées dernièrement par Emmanuel ne traitentque de la régularité administrative. |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 19:42:32
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"...savoir si une AG convoquée par un Syndic professionnel...
un syndic professionnel est un prestataire de service pour une ASL : il n'a aucune qualité pour convoquer une AG
Suite à une telle convocation, il faut demander au TGI la nomination d'un huissier qui fera les constats relatifs aux irrégularités de convocation et de déroulement si l'on s'entête
Rien de légal ne peut sortir d'une telle réunion |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 19:50:12
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Pour modifier des dispositions réglementaires (code de l'urbanisme) du cahier des charges, il faut respecter l'article L442-9 du CU
Cela veut dire que les co-lotis peuvent être consultés par correspondance sur la modification envisagée, et il faut que 2/3 d'entre eux possédant ensemble 3/4 des surfaces des lots (ou l'inverse) se prononcent en faveur de la modif.
Le projet de modif. ainsi retenu est soumis PAR LES COLOTIS (pas par un tiers) à l'approbation du maire qui doit vérifier la légalité de la procédure
La décision favorable du maire peut être contestée, dans les délais, devant le TA si elle est entachée d'illégalités |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 18 sept. 2008 : 20:00:48
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| Si un ou des colotis ont réalisé des ouvrages qui ne respectent pas les dispositions PUBLIEES (=CdCh de 1956), ils peuvent être assignés devant le TGI par n'importe quel autre coloti qui a la "qualité à agir" comme coloti |
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popolus
Contributeur vétéran
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Posté - 20 sept. 2008 : 20:07:50
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Citation :
étude de cas
- les co-lotis à plus de 2/3-3/4 votent pour modifier le règlement de lotissement avec hauteur à 6m; la modification est approuvée par le maire;un co-loti fait une demande de PC: H=6m; PC accordé
--> recours au TA : PC confirmé
--> recours au TGI : la construction (élevée ou projetée) CONTREVIENT aux dispositions conventionnelles, elle doit être démolie
Quel peut-être l'intérêt de modifier le CDC et de faire passer la hauteur à 6m,en respectant l'article L442-9 du CU (côté pile) si un coloti est dans son droit de demander ensuite la démolition devant un TGI (côté face)?
C'est pas encore très clair dans ma petite tête.
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Mout
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Posté - 21 sept. 2008 : 09:15:56
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ce n'est pas clair non plus dans la tête des élus (maire, député, sénateur)...
Pour moi, c'est clair
Le législateur (loi de 1986) a voulu rendre possible à la fois l'incorporation des lotissements dans le paysage urbanistique de la commune (et son POS)et l'évolution harmonieuse des règles d'urbanisme pour les adapter aux temps nouveaux
Ce faisant, le législateur a pris acte que depuis 1976, les "cahiers des charges" stricto sensu (=document conventionnel)ne devaient plus contenir de règles d'urbanisme
Donc, cela fait plus de 30 ans que les règles d'urbanisme applicables à un lotissement ne sont plus incorporées aux "cahiers des charges"
Comme le législateur est un homme de loi , il a respecté le code civil et ses dispositions sur les contrats.
C'est ainsi qu'il faut lire l'article L442-9, reprenant l'ancien L315-2-1.
J'imagine que ce législateur avisé a misé sur le temps et l'oubli
Le temps qui passe fait que la majorité des lotissements sont et seront purement réglementés selon les dispositions du CU et des plans d'urbanisme.
L'oubli peut venir de la situation de majorité ci-dessus: les citoyens (et les notaires ou avocats) sont et seront de moins en moins nombreux à connaître les "vieux cahiers des charges", donc à y recourir pour faire valoir leurs droits devant les tribunaux civils...
C'est plus clair?
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traction
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75 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 12:47:07
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Mout,
Je trouve que la réflexion de Popolus est très juste.
Il me semble, quant à moi, que les vieux CdC ne sont pas modifés correctement, parce que le législateur ne s'en est pas mêlé de façon claire et que, ni les conseils ni les notaires, n'attirent suffisemment l'attention de leurs clients sur les obligations résultant des CdC.
Il faut avouer, comme je vous l'ai indiqué à plusieurs reprises, que vous êtes plus qualifiée que bien des avocats soit disant spécialisés.
A propos de ce que vous écrivez sur la modif qui doit être obligatoirement présentée au Maire par un (ou plusieurs) coloti(s) seul(s) habilité(s),voici ce que me répond par écrit l'un de ces avocats spécialisés, j'aimerais avoir votre avis :
"La jurisprudence rendue en la matière est donc assez souple : elle admet ainsi que le maire puisse prendre l’initiative de recueillir les signatures (CE, 13 mai 1983, Laurent, n° 34586) ou encore que la demande d’approbation puisse être présentée par le seul propriétaire des lots concernés par la modification (CE, 27 juillet 1990, SA Hostellerie de l’Aube rouge, n° 106689). Elle considère également que les textes n’imposent pas la réunion d’une assemblée générale (CE, 23 décembre 1970, Mroczek, n° 79657 ; CE, 30 juillet 1997, Epoux Andrault, n° 124352). L’autorité compétente pour approuver la modification doit seulement s’assurer que l’accord des colotis a été donné en toute connaissance de cause, les modifications envisagées devant être clairement indiquées, tous les propriétaires devant par ailleurs avoir été informés de cette modification (CE, 20 décembre 1970, Mroczek, précité ; CE, 7 mai 1997, Poujol, n° 136177 ; CE, 15 décembre 2000, Mme Pierre, Veuve Olindo, n° 196737).
En l’espèce, il ressort des documents que la demande d’approbation de la modification du cahier des charges a été présentée par l’ASL par le biais d’un avocat mandaté par le Syndic et à une date à laquelle les conditions de majorité requises par l’article L 442-10 du code de l’urbanisme étaient atteintes, même si tous les colotis n'avaient pas voté.
Bien que le procédé retenu soit surprenant, il n’est pas en soi de nature à rendre la décision d’approbation illégale dès lors que les conditions de majorité sont respectées."
Il y a de quoi être perplexe. Avez vous des éléments pour affirmer le contraire donc. Cela nous sera utile pour compléter notre recours.
Merci pour vos réponses toujours passionnantes.
Cordialement.
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 15:43:31
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Beaucoup de choses passionnantes sur ce sujet.
Mout,
Je lis avec beaucoup d’attention vos interventions, ainsi que celles des autres participants et je suis souvent impressionné par tant de connaissances.
Il me faut quelquefois un peu de temps pour analyser les différents commentaires.
J’ai bien compris l’idée du législateur qui voudrait contrôler les règles d’urbanisme des lotissements, mais qui est confronté à la contractualisation de ces mêmes règles dans les lotissements avant 1976.
Vous insistez régulièrement sur la distinction entre l’aspect administratif et l’aspect civil.
De ce fait, je crois comprendre que le code de l’urbanisme ne peut pas intervenir sur la modification d’un contrat qui dépend uniquement du code civil. C’est toujours l’idée de la pièce avec son côté pile et son côté face.
En particulier, un maire ne pourrait pas intervenir sur la modification d’un contrat.
Or l’article L442-10 du CU dit : « l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement »
Et un cahier des charges qu’il soit antérieur ou postérieur à 1976, qu’il contienne ou non des règles d’urbanisme reste par définition un contrat (car déposé au registre des hypothèques).
C’est un peu comme si il y avait deux aspects, comme les 2 faces d’une pièce. D’un côté l’aspect administratif, réglementaire, avec le code de l’urbanisme et de l’autre l’aspect civil, conventionnel, contractuel, avec le code civil.
Chacun de ces 2 aspects est régi par son propre code (urbanisme pour l’un, civil pour l’autre)
Pourtant l’article L442-10 du CU « appartenant à l’aspect administratif » permet de modifier « l’aspect civil ».
C’est un peu comme si une modification du côté pile d’une pièce pouvait changer son côté face. Comme si ces 2 faces n’étaient pas tout à fait indépendantes.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 18:36:58
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populus : je vais dire la même chose autrement...car il y a encore une chose qui vous échappe
Relisez L442-9...
On y dit clairment que les règles de lotissement sont caduques après 10 ans sauf si les colotis demandent le maintien L442-10 (2/3-3/4)
Voilà pour les règles administratives...
Et pour que les choses soient claires, il est ajouté que cela ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis.
Ce qui signifie que seules les règles d'urbanisme applicables à un lotissement (pour délivrer des PC ou DP)sont susceptibles d'être caduques.
Mais ces règles, si elles sont incorporées et publiées dans un cahier des charges, continuent à régir les rapports de voisinage entre les colotis.
C'est donc dans la vie de tous les jours que les problèmes vont se poser - et pas en théorie-
Ainsi, un coloti veut construire: il fait une demande au maire qui l'examinera à la lumière du règlement en vigueur : si c'est le règlement de lotissement MODIFIE L442-10 et si la construction projetée est "réglementaire", l'avis du maire sera favorable
Si un tiers=coloti fait un recours au TA sur la base du règlement MODIFIE qu'il conteste , il sera débouté.
MAIS!!!!!
Si le tiers=coloti fait un recours au TGI pour entorse au contrat =cdch publié, il aura gain de cause : la construction sera déclarée incompatible avec le CONTRAT
Si aucun coloti ne fait attention, tout roule
Mais si la construction créée des démangeaisons aux voisins, le recours au TGI a les plus grandes chances de conduire à la démolition de la bâtisse pourtant conforme au règlement d'urbanisme en vigueur
Vous me suivez? |
Edité par - Mout le 21 sept. 2008 18:38:07 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 18:57:08
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traction:
"La jurisprudence rendue en la matière est donc assez souple : elle admet ainsi que le maire puisse prendre l’initiative de recueillir les signatures (CE, 13 mai 1983, Laurent, n° 34586)
Mout : oui : c'est l'application du L442-11
"ou encore que la demande d’approbation puisse être présentée par le seul propriétaire des lots concernés par la modification (CE, 27 juillet 1990, SA Hostellerie de l’Aube rouge, n° 106689)."
Mout : oui, si le coloti recueille les avis des colotis selon L442-10
"Elle considère également que les textes n’imposent pas la réunion d’une assemblée générale (CE, 23 décembre 1970, Mroczek, n° 79657 ; CE, 30 juillet 1997, Epoux Andrault, n° 124352)."
Mout: oui, le recueil des avis , seul compte, peu importe s'il est donné "par correspondance"
L’autorité compétente pour approuver la modification doit seulement s’assurer que l’accord des colotis a été donné en toute connaissance de cause, les modifications envisagées devant être clairement indiquées, tous les propriétaires devant par ailleurs avoir été informés de cette modification (CE, 20 décembre 1970, Mroczek, précité ; CE, 7 mai 1997, Poujol, n° 136177 ; CE, 15 décembre 2000, Mme Pierre, Veuve Olindo, n° 196737).
Mout : oui
"En l’espèce, il ressort des documents que la demande d’approbation de la modification du cahier des charges a été présentée par l’ASL par le biais d’un avocat mandaté par le Syndic"
Mout : si l'OBJET légal de l'ASL cantonne son action aux espaces libres dont elle est propriétaire, et si la modification porte sur les lots, l'ASL n'a pas qualité pour faire la demande...
Il faut donc lire les statuts et comprendre le "but" décrit
Si le "syndic" est un prestataire de service pour le "syndicat" constitué d'un coloti élu, ce syndic n'a PAS QUALITE pour faire une telle demande
"et à une date à laquelle les conditions de majorité requises par l’article L 442-10 du code de l’urbanisme étaient atteintes, même si tous les colotis n'avaient pas voté."
Mout : si les 2/3 des colotis, détenant ensemble3/4 des superficies des lots, se sont prononcés favorablement, peu importe que le 1/3 restant n'ait pas répondu
"Bien que le procédé retenu soit surprenant, il n’est pas en soi de nature à rendre la décision d’approbation illégale dès lors que les conditions de majorité sont respectées."
Mout :le procédé qui consiste pour "le syndic pro" à missionner un avocat pour déposer une demande de modification est de nature à rendre la décision d'approbation illégale
1)si la modification porte sur les règles applicables aux lots ET si le "but" de l'ASL est limité par ses statuts à l'administration des parties communes (qui ne sont pas des lots)
2) si le syndic est ce syndic pro dont vous nous avez parlé qui veut être calife à la place du calife
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popolus
Contributeur vétéran
150 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 22:47:15
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Mout,
Merci encore pour le temps que vous passez pour nous répondre.
L’ article L442-9 me paraît suffisamment clair. Il fait référence aux documents approuvés, je suppose aux règlements de lotissement après 1976. Le dernier paragraphe de cet article montre que les cahiers des charges ne sont pas concernés par l’article, même ceux antérieurs à 1976.
Mon problème se situe au niveau de l’article L442-10.
Citation :
Et pour que les choses soient claires, il est ajouté que cela ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis.
Cet ajout figure à l’article L442-9, mais pas à l’article L442-10. Peut-on considérer qu’il est sous entendu dans l’article L442-10 ? (peut-être parce que l’article L442-9 fait référence à l’article L442-10 ou peut-être à cause du côté pile et face de la pièce)
D’autre part, vous parlez de
Règlement de lotissement MODIFIE L442-10
et de
cdch publié
Et là je viens peut-être de comprendre quelque chose d’important sur la signification du mot : MODIFIE
Les stipulations modifiées d’un cahier des charges suivant l’article L442-10 ne feraient plus parties de ce cahier des charges mais appartiendraient au règlement de ce lotissement. D’abord parce que ces dispositions sont modifiées par l’administration (côté pile et face) et ensuite car elles ne sont pas publiées aux registres des hypothèques.
Et donc un CDC publié aux hypothèques reste inchangé même après une modification suivant l’article L442-10. Ce qui voudrait dire que le mot modification a ici un sens bien particulier.
Mout, est-ce que je me rapproche ?
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traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 21 sept. 2008 : 22:48:10
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Oui Mout, c'est ce Syndic Pro qui se prend pour le calife et, cela tombe bien qu'il n'ait pas de légitimité car nous allons pouvoir le virer !!! Nous le voulions mais le mandat voté l'an dernier était pour 2 années... donc fin en décembre 2009 !!!
Mais, vous êtes sûr...vous allez à l'encontre de ce que je vous ai recopié et qui est un avis d'avocat ?
Selon vous, seul le maire, un coloti ou des colotis pouvaient demander au maire d'antériner la modif du CdC ?... Et ceux là seulement ?...(l'ASL ne doit effectivement s'occuper que des parties communes).
En plus, cette modif a été décidée sans concertation, lancée en février juste en disant que, suite à une jugement de décembre qui avait abrogé l'ancienne modif parce qu'elle contenait des articles moins contraignants que ceux du POS, les dits articles avaient été supprimés... et hop !!!
Et, l'avocat qui se prétend du Lotissement... on peut l'envoyer au diable aussi ?... C'est lui quii s'est fait signer un pouvoir par le syndic pro... Il aurait dû savoir que ce n'est pas légal non ?...
Ouf, faisons du ménage on y verra plus clair.
Comment faire pour réaliser tout ça ?...Des lettres RAR ?
Bon soir.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 08:04:32
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populus: ne perdez pas de vue le côté PRATIQUE
Si un maire décide la mise en oeuvre du L442-10, c'est pour imposer des règles d'urbanisme PLUS CONTRAIGNANTES que celles qui résultent du "règlement propre" du lotissement...
Dès lors, le voisinage est :
1) indemne de toute démangeaison de contact
2) soudé contre l'adversité qui restreint ses "droits" à construire
Les protestations s'exprimeront par des recours au TA contre la décision du maire au motif de l'erreur manifeste d'appréciation, ou de l'excès de pouvoir...etc (sans limitation car c'est selon)
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 22 sept. 2008 : 08:27:29
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traction : oui votre énergie doit s'investir dans le bon choix de méthode pour que les membres de l'ASL soient délivrés de la tutelle illégitime et illégale d'un syndic pro qui ne s'accroche que par cupidité et ignorance
 cupidité eu égard à la somme qu'il perçoit en se servant sans doute lui-même
s'il perçoit les charges versées par les colotis,
tient les comptes
et les présentent comme il veut bien les présenter
en n'ignorant pas que la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas en ASL comme en copropriété où la transparence veut que les copropriétaires peuvent vérifier les factures UN jour par an
Chez vous, vu que le syndicat de l'ASL est réduit à UN syndic lui-même dcd, PERSONNE n'est légitime pour demander des comptes...!
D'où l'urgence de reprendre au + vite la main en convoquant une AG élective...sans le convoquer lui
- L'AG désignera un président (pour énoncer l'OdJ et contenir les débats)
- et un secrétaire de séance (pour inscrire les décisions prises sur les "points" de l'OdJ)
- et les 3 "convoquants" désigneront aussi le ou les scrutateurs en charge de faire émarger la feuille d'émargement = liste des LOTS et de leur propriétaire (Mr et Mme, SCI Machin : gérant Mr ou Mme X, indivision Truc, etc...)
Si possible, l'OdJ sera court : élire un "syndic-président" parmi ses membres.
Seul l'heureux élu aura le pouvoir de mettre fin (ou non) au contrat en cours avec un pro de l'empapaoutage...et à mon avis, PERSONNE D'AUTRE
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traction
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 18:22:30
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Mout,
J'adore votre terminologie... empapaoutage !!! C'est en fait le maître d'oeuvre dont je vous avais parlé qui tire les ficelles. Il s'était fait nommer par le Président DcD "conseiller technique" et il fait tout... y compris téléguider le Syndic pro.
On paye les deux !!!
Donc, le problème, est de se débarrasser des deux si possible.
Chaque chose en son temps car, pour le "conseiller-technique-maître- d'oeuvre-pourri-roitelet-du-Lotissement"... comme il serait devenu propriétaire... cela va être compliqué !!! Jusque là il n'était que locataire. Il a surtout construit la plupart des maisons dans le Lotissement, en graves infractions avec le CdC.
Comme un coloti, martyrisé par lui (il ne l'avait pas pris comme entrepreneur), a attaqué les dites infractions, la modif du CdC a été engagée, pour les faire disparaître, d'un coup de baguette magique !!!
Or, d'après ce que vous m'avez brillamment expliqué et qui est entré dans ma tête, les infractions aux clauses contractuelles du CdC n'auraient pas disparues, sauf si unanimité pour les changer.
A ce propos, c'est toujours la prescription trentenaire qui s'applique pour les infractions aux CdC de Lotissement (réforme récente ?...)
Donc, revenons au Syndic.
Les statuts sont anciens et très vagues... en tous les cas, lorsque l'ASL avait voulu pursuivre un coloti pour des infractions, elle a été déboutée car... non fondée à agir.
Cela me laisse penser qu'elle n'aurait pas vocation à modifier le CdC ?... Mais la question ne s'est jamais posée.
En tous les cas, si je vous suis bien, le Syndic, simple "employé" de l'ASL ne devait certainement pas être habilité à signer un pouvoir à un avocat pour demander au Maire de ratifier les votes, bien que l'avis de l'avocat n'y voit pas d'inconvénient formel.
je ne sais plus quoi penser.
Si cela est vrai, cette raison ne suffit-elle pas pour "débarquer" ce syndic pro... autoritaire et à la botte du "crapuleux" ?...
Pour le moment nous n'arrivons pas à élire un président d'ASL ( dans les statuts actuels il n'y a qu'un président). Nous restons 7 contre 7... et lors de la dernière AG, il a été décidé que le Lotissement pouvait être géré sans Président mais avec des AG chaque fois qu'il le faudra, convoquées par 3 colotis ainsi que le permet les statuts... Moi j'ai trouvé cela absurde... mais comment faire; c'est le pot de terre contre le pot de fer.
Des démarches en sous mains sont tentées mais le maître d'oeuvre manigance bien, et notre groupe n'a pas sa félonie.
Mout, merci à vous pour le précieux temps consacré à démêler ce bazar et pour vos réponses toujours aussi rapides.
Bien cordialement. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 18:52:20
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le métier de l'ASL est de gérer les espaces communs, rien autre.
elle n'a donc pas intérêt à agir contre un coloti... sauf s'il porte atteinte aux espaces communs.
en revanche, tout coloti, en tant que cocontractant, a intérêt à agir en cas de non respect du cahier des charges.
il peut alors attaquer un autre coloti pour non respect des clauses contractuelles, devant les juridictions civiles (TGI en l'occurence).
s'agissant de droits immobiliers, la prescription reste trentenaire à mon avis.
concernat votre incapacité à élire un président, le fonctionnement choisi ne correspond pas à vos statuts; il est donc illégal. Je pense que, dans ce cas, il faut demander par voie judiciaire la nomination d'un administrateur judiciaire faisant fonction de président. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 23 sept. 2008 : 18:55:47
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Un "conseiller" conseille mais ne décide pas!
La seule chose qui me vienne à l'esprit, c'est de ne pas payer les charges : en l'absence d'un président élu par ses semblables, la personne morale n'a plus de représentant légal.
En coupant les vivres aux "pro", vous les mettrez en difficulté.
Et vous ne risquez pas qu'ils vous poursuivent!
L'ASL n'a aucune qualité à demander une modif du règlement si cette modif concerne les lots.
Et un avocat qui représente un syndic pro qui n'a aucune qualité pour représenter aucun coloti que ce soit..., n'a lui-même aucune qualité
Mais il faut aller prendre connaissance du dossier en mairie, muni d'un appareil photo pour rechercher d'autres irrégularités
Quand la modif a t'elle été approuvée?
Car les tiers doivent se manifester dans le délai de 2 mois suivant l'affichage en mairie, ou suivant l'affichage REGLEMENTAIRE sur les lieux, visible de la voie publique
Pour le non-respect du cahier des charges publié, Emmanuel ou Larocaille seraient sans doute de bon conseil (la prescription civile vient de changer, je crois)
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
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